Sytuacja mieszkaniowa w Polsce III 2011

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Wynika to nadal z bardzo dużego udziału transakcji w lokalizacjach otaczających Gdańsk i Gdynię; najbardziej zrównoważonym rynkiem są znów Katowice, w których wyjątkowo – na tle pozostałych miast – sprzedają się mieszkania droższe niż średnio pozostają w ofercie. Wynika to po części z niewielkiej płynności rynku w Katowicach, przez co sprzedaż kilku droższych mieszkań może wpłynąć na statystyki. W pozostałych miastach wskaźnik utrzymuje się na poziomie ‘średniej krajowej’ i jest nieszkodliwy dla płynności sprzedaży mieszkań.

Obecny, ponad jednoprocentowy spadek średniej ceny mieszkań, jest dowodem na usilne próby dopasowania się deweloperów do najszerszej grupy nabywców. Najsilniej cena średniej oferty spadła w Katowicach (-4,2%), nieco mniej w Gdańsku i Krakowie (odpowiednio -1,8% i -1,7%). W Poznaniu i Wrocławiu średnia cena mieszkań nieznacznie wzrosła w porównaniu do lutego (+0,2% i +0,1%). Dużo większe zróżnicowanie pojawiło się w przypadku średniej ceny mieszkań sprzedanych. Tu zmiana miesięczna waha się od -2,5% we Wrocławiu, gdzie sprzedają się coraz tańsze mieszkania po +2,4% w Łodzi, gdzie akceptowana jest nieco droższa oferta. Na uwagę zasługuje przykład Warszawy, gdzie mocnemu zbliżeniu uległy oba wskaźniki – oferta jest nieco tańsza, w tym samym czasie popyt akceptuje nieco wyższe ceny. Jest to typowy przykład dążenia do zrównoważenia rynku i efekty przejawiają się w wysokiej i coraz wyższej płynności sprzedaży.
Pomimo różnych ‘odchyłek’, rynek mieszkaniowy w Polsce jest coraz bardziej zrównoważony. Podaż coraz lepiej odwzorowuje potrzeby popytu. Wciąż głównym czynnikiem wypływającym na decyzję jest cena, jednak nikt już nie obniża cen mieszkań na zasadzie ‘promocji’ czy upustów – dziś po prostu są wprowadzane nowe, dobrze przemyślane projekty deweloperskie, dużo lepiej dopasowane do aktualnych potrzeb nabywców. Z punktu widzenia całego rynku jest to bardzo dobre, jednak niepokojący jest fakt wprowadzania bardzo dużej podaży w krótkim czasie. Obecnie w analizowanych siedmiu miastach Polski mamy w ofercie prawie 45 tysięcy mieszkań, a liczba ta z miesiąca na miesiąc się powiększa. Istnieje ryzyko, iż będzie to wywoływać presję na ceny – choć póki co projekty w segmencie popularnym sprzedają się dobrze, bez większego ‘targowania’. Nieubłagane są jednak prawa ekonomii i należy liczyć się z tym, że jedynie mocny popyt utrzyma rynek w dzisiejszej kondycji. Na szczęście dziś nic nie zagraża mocnej sytuacji kupujących.

Czynniki kształtujące cenę poszczególnych mieszkań

Poniżej przedstawiono cechy i elementy mieszkań, które uznawane są przez klientów zainteresowanych zakupem za kluczowe przy wyborze konkretnego lokalu:

• Relacja pomiędzy powierzchnią mieszkania a zaprojektowaną liczbą pokoi – najczęściej wybierane obecnie przez nabywców w Warszawie mieszkania charakteryzują się niewielką powierzchnią w relacji do wydzielonej w nich liczby pomieszczeń. W zależności od lokalizacji, w odniesieniu do lokali dwupokojowych jest to 40 – 50 mkw., mieszkania trzypokojowe to 55 – 65 mkw.
• Rozkład mieszkania z układnymi, prostokątnymi pokojami (bez pomieszczeń przechodnich), balkonami oraz możliwie niewielką powierzchnią przeznaczoną na komunikację wewnętrzną.
• Nasłonecznienie kupowanego lokalu, a więc jego orientacja względem stron świata – nabywcy preferują mieszkania narożne bądź całkowicie dwustronne, niżej oceniane są lokale z oknami wychodzącymi tylko na jedną stronę.
• Widok z okien ma również ponadprzeciętne znaczenie dla nabywców, co oprócz znacznej przewagi lokali z widokiem na obszary zielone nad mieszkaniami wychodzącymi na ulicę (narażenie na hałas) powiązane jest także z poczuciem prywatności. Za mniej atrakcyjne uznawane są lokale usytuowane naprzeciw okien innych mieszkań, z których istnieje możliwość zajrzenia w głąb danego lokalu.
• Aranżacja kuchni – preferowane przez nabywców rozwiązania to kuchnia jako osobne pomieszczenie. Jeśli ma to być forma aneksu kuchennego, to tylko z dodatkowym, własnym oknem. Zdecydowanie najniższa jest akceptowalność kuchni połączonej z salonem w formie ciemnego aneksu kuchennego.
• Balkon, taras lub loggia o odpowiednim metrażu umożliwiającym swobodne wykorzystanie tego typu powierzchni dodatkowej.

Marcin Gołębiowski