O 40% więcej projektów mixed-use w Polsce

Przeczytaj także: Projekty mixed-use przyszłością rynku nieruchomości?

Śródmieście dużego miasta – naturalna lokalizacja

Jak wynika z raportu Colliers pt. „Mixed-use 2.0. Adaptacja projektów do zmieniających się potrzeb”, projekty wielofunkcyjne w Polsce zyskują na popularności zwłaszcza w dużych miastach, gdzie rośnie zapotrzebowanie na efektywne wykorzystanie przestrzeni miejskiej. Istniejące obiekty koncentrują się głównie w lokalizacjach miejskich (63%) i śródmiejskich (32%). Tam też powstaje zdecydowana większość (89%) nowych inwestycji. Według danych Colliers liczba projektów w budowie od 2022 roku wzrosła o ok. 40%, a podaż będzie rosła w tempie kilku procent rocznie.

Wykorzystanie historycznej zabudowy pozostaje istotnym elementem w istniejących oraz planowanych kompleksach wielofunkcyjnych. Wśród istniejących lub częściowo istniejących kompleksów wielofunkcyjnych, w III kw. 2024 roku, aż 95% stanowiły projekty rewitalizowane bądź łączące zabytkową, zrewitalizowaną tkankę miejską z nowymi budynkami.

Idealny mix funkcji dostosowany do potrzeb użytkowników, krajobrazu danej części miasta, dający szansę na realizację ponadczasowej, ale również zrównoważonej inwestycji to jedno z największych wyzwań naszych klientów – mówi Anna Radecka-Łysiak, Associate Director w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers. – Kolejnym jest zapewnienie autentyczności, budowanie indywidualnej tożsamości, rozpoznawalności i przynależności. Ogromnie istotne jest również przemyślane podejście do projektowania przestrzeni, gdzie w centrum uwagi znajduje się przede wszystkim docelowy użytkownik – dodaje Anna Radecka-Łysiak.

Mieszkania wygrywają z biurami

W istniejących projektach dominują handel i usługi (w tym gastronomia), a także biura. Struktura nowych i planowanych inwestycji ulega jednak zmianie. Deweloperzy coraz częściej dostosowują podział przestrzeni do aktualnych potrzeb rynku, zmniejszając udział planowanej powierzchni biurowej na rzecz funkcji hotelowej i mieszkaniowej.

Rosnące zainteresowanie funkcją mieszkaniową w projektach mixed-use wynika m.in. z dynamicznie zmieniających się preferencji społecznych. Pandemia COVID-19 i rosnąca popularność idei „15-minutowych miast” wzmocniły potrzebę bliskości miejsca zamieszkania, pracy i podstawowych usług. Według danych Colliers, funkcja mieszkaniowa obecna jest aktualnie w 2 na 3 istniejących projektach, a jej udział w nowych inwestycjach rośnie. Jak wynika z danych Colliers, część obejmującą mieszkania – zwykle w segmencie premium – uwzględniają wszystkie realizowane obecnie projekty. Wprowadzanie funkcji mieszkaniowej w pierwszych etapach projektu może też znacząco pomóc w sfinansowaniu budowy części komercyjnej. Ponadto baza w postaci mieszkańców projektu pozwala na wykreowanie stałego popytu na asortyment sklepów, oferty restauracji i lokali usługowych.

Nowe znaczenie przestrzeni biurowej

Nowoczesne biurowce wciąż pozostają ważnym elementem obiektów mixed-use, jednak przestały być wyłącznie miejscem pracy – stają się częścią większego ekosystemu miejskiego. Zmieniające się potrzeby użytkowników powodują, że biura w obiektach mixed-use projektowane są z myślą o elastyczności. Najemcy poszukują też przestrzeni wspierających zdrowie i dobre samopoczucie pracowników.

Budynki biurowe w projektach wielofunkcyjnych zyskują na połączeniu przestrzeni handlowych i usługowych, terenów rekreacyjnych i wysokiej jakości przestrzeni publicznych.

Inwestorzy stawiają także na technologie smart. W nowo powstających biurach standardem stały się inteligentne systemy zarządzania energią, automatyczne systemy oświetlenia oraz czujniki jakości powietrza. Przestrzenie te spełniają coraz bardziej rygorystyczne wymagania związane ze zrównoważonym rozwojem i efektywnością energetyczną, a certyfikaty takie jak LEED, BREEAM, WELL czy SmartScore zwiększają ich wartość i atrakcyjność dla najemców.

Gastronomia wciąż na topie

Koncepty mixed-use coraz częściej pełnią rolę miejsca spotkań i doświadczeń, a gastronomia od zawsze stanowiła w Polsce kluczowy czynnik przyciągający klientów i budujący społeczny charakter tych inwestycji. Z udziałem 36% utrzymuje więc dominującą pozycję w strukturze ich najemców.

Nietuzinkowe restauracje i oryginalne koncepty kulinarne przyciągają zarówno mieszkańców, jak i turystów, pozytywnie wpływając na postrzeganie takich projektów – tłumaczy Paweł Paciorek, senior associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers. – W ostatnich latach zaobserwowano jednak istotne zmiany w strukturze lokali gastronomicznych. Rośnie liczba punktów typu fast casual, które łączą szybką obsługę z wyższą jakością dań, a także kawiarni i cocktail barów, podczas gdy liczba tradycyjnych restauracji pozostaje na podobnym poziomie – dodaje Paweł Paciorek.

Na popularności zyskały też przestrzenie typu „food hall”, a 78% ich najemców to lokalne lub unikatowe koncepty. Przykładami udanych realizacji mogą być np. Food Town w Fabryce Norblina, Foodhall Browary oraz Food Hall w Elektrowni Powiśle. Decyzja o zamknięciu Food Hall PZO w Warszawie może jednak być sygnałem tego, że dynamiczny rozwój segmentu wiąże się z ryzykiem nadpodaży w wybranych miastach.

Oferta handlowa bardziej jakościowa

Funkcja handlowa w projektach mixed-use ewoluuje w kierunku bardziej wyspecjalizowanej oferty, wyróżniając te przestrzenie na tle tradycyjnych centrów handlowych. Choć udział handlu w strukturze najemców kompleksów wielofunkcyjnych zmniejszył się z 27% w 2022 roku do 24% w 2024 roku, zmiany te miały charakter jakościowy, a nie ilościowy. Właściciele obiektów stawiają na unikalne koncepty, takie jak sklepy rzemieślnicze, artystyczne czy marki premium, które przyciągają klientów szukających wyjątkowych doświadczeń. Szczególną rolę w kreowaniu unikalnego charakteru projektów mixed-use odgrywają też sklepy flagowe. Przykładami takich najemców są m.in. Urban Outfitters w Elektrowni Powiśle, Answear Concept Store czy PRM w Fabryce Norblina.

Bliskość usług i rozrywki

W latach 2022–2024 udział usług w strukturze najemców kompleksów wielofunkcyjnych wzrósł o 5 punktów procentowych (z 5% do 10%), co oznacza ponad dwukrotny wzrost liczby tych lokali na przestrzeni zaledwie 2 lat. Największy wzrost, wynoszący 35%, zaobserwowano w sektorze usług z zakresu zdrowia i urody. Równocześnie rozwijają się usługi finansowe, prawne, z branży nieruchomości, turystyki, projektowania wnętrz, a także usługi medyczne. Według prognoz sektor usług medycznych w nadchodzących latach będzie się dynamicznie rozwijać, rosnąc o 8-10% rocznie. W rezultacie doprowadzi to do zagęszczenia lokali, szczególnie w Warszawie i innych dużych miastach w Polsce.

Niewielki udział w strukturze branżowej (spadek z 6% w 2022 roku do 5% w 2024 roku) stanowi funkcja rozrywkowa. Wciąż pozostaje ona jednak istotnym elementem kompleksowej oferty mixed-use, oferując klientom doświadczenia, które wykraczają poza tradycyjne zakupy czy usługi i czyniąc obiekty mixed-use jeszcze bardziej wielowymiarowymi.