Magazyny gwiazdą rynku inwestycyjnego

Przeczytaj także: Rynek magazynowy 2020 rozwijał się dzięki e-commerce

INWESTYCJE

Mijający rok, co nie jest żadnym zaskoczeniem, upłynął pod znakiem pandemii. Koronawirus skutecznie hamował dynamikę gospodarki, nie pozostając bez wpływu na ogólną aktywność inwestycyjną. Łączny wolumen transakcji zawartych w w Europie Środkowo-Wschodniej okazał się o 1/4 niższy niż w 2019 r.

Pandemia uniemożliwiła międzynarodowym inwestorom podróżowanie i dokonywanie fizycznych inspekcji nieruchomości, jednak nie zdołała zahamować zainteresowania magazynami ze strony inwestorów z regionu Azji, Australii i Oceanii (APAC). Rok 2020 był rekordowy pod względem wolumenu w tym sektorze — wartość transakcji wyniosła tu około 3,3 mld EUR, a ich udział w łącznym wolumenie rocznym 32%.

Większość inwestorów poszukujących produktów inwestycyjnych z zakresu nieruchomości magazynowych preferuje również nabywanie portfeli, platform lub projektów zapewniających skalowalność. Na wolumen około 3,3 mld EUR w 2020 r. złożyło się blisko 45 transakcji, co daje średnią wielkość transakcji na poziomie ponad 70 mln EUR. Wśród tych transakcji znalazło się kilka bardzo znaczących transakcji portfelowych, z których największą było przejęcie przez GLP aktywów Goodman w Europie Środkowo-Wschodniej za ok. 1 mld EUR – mówi Kevin Turpin, dyrektor ds. badań na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Kapitał z regionu APAC, w szczególności z Singapuru, Chin i Korei Południowej, zapewnił przeważający udział rzędu 52% w wolumenie transakcji w segmencie powierzchni magazynowych. Za nimi uplasował się kapitał z regionu EMEA i USA z udziałem odpowiednio 16% i 14%.

POPYT

Jak podają eksperci Colliers, popyt brutto na magazyny w 2020 roku wyniósł ok. 9 mln mkw., co oznacza wzrost rok do roku średnio o prawie 25%. Największą aktywność najemców odnotowano w Bukareszcie i Bratysławie – miasta te miały odpowiednio 70-proc. i 73-proc. udział w całkowitym popycie w Rumunii i Słowacji. Z drugiej strony w Czechach i Polsce dużą popularnością wśród najemców cieszyły się rynki regionalne.

W 2020 roku najemcy w Polsce wykazali się rekordową aktywnością – roczny popyt osiągnął tu poziom 5,4 mln mkw. Najchętniej wybieraną przez najemców lokalizacją pozostała Warszawa (1,2 mln mkw. wynajęte w ramach trzech stref magazynowych), ale ogromne wzrosty popytu odnotowały regiony z Górnym Śląskiem na czele. Wzrost poziomu popytu w stosunku do 2019 r. wyniósł tu aż 79%. Na popularności zyskały również lokalizacje położone w Polsce Zachodniej, gdzie wynajęto 265 tys. mkw. (40 tys. mkw. w 2019 r.), Bydgoszcz/Toruń (139 tys. mkw. vs. 55 tys. mkw.) oraz Kraków (150 tys. mkw. vs. 77 tys. mkw.) – podaje Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

DOSTĘPNOŚĆ

Dostępność powierzchni w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wynosi średnio ok. 5,9%. Niektórzy deweloperzy są skłonni budować spekulacyjnie, podczas gdy inni, będący pod mniejszą presją, preferują budowę obiektów dostosowanych do potrzeb konkretnego najemcy (ang. build-to-suit). Z uwagi na to, że dostępność powierzchni w niektórych lokalizacjach w poszczególnych krajach jest bardzo ograniczona, potencjalni najemcy chcący rozpocząć działalność w regionie CEE lub rozszerzyć działalność, powinni rozpocząć proces poszukiwań odpowiednio wcześnie, aby uniknąć opóźnień w realizacji swoich planów.

SEKTORY

W 2020 r. największą aktywność odnotowały firmy z sektora 3PL (ok. 28%), a następnie z sektorów handlowego (17%) oraz e-commerce (12%). Według dostępnych danych sektory 3PL i handlowy mają dość podobny udział w porównaniu do roku 2019, a sektor e-commerce wzrósł łącznie o 200% r/r. W związku z pandemią eksperci Colliers odnotowali większe zapotrzebowanie na krótkoterminowe umowy najmu w celu zaspokojenia dodatkowego popytu, jednak typowe długości umów najmu w całym regionie wynoszą od 3 do 5 lat w przypadku logistyki i ponad 5 lat w przypadku produkcji.

CZYNSZE

Czynsze w całym regionie CEE pozostały w dużej mierze stabilne, przy czym na niektórych rynkach odnotowano wzrost w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Czynsze ofertowe za najlepsze powierzchnie w regionie wahają się od 2,9 EUR/mkw. w Polsce do ponad 5,0 EUR/mkw. w Bułgarii. Poziom możliwego do uzyskania czynszu zależy również od tego, kim jest najemca i jakie warunki zostały zapisane w umowie najmu. Istotną rolę odgrywają również koszty budowy, które w ciągu ostatnich kilku lat wzrosły.

STOPY ZWROTU

W przypadku zwrotów z inwestycji w najlepsze magazyny na niektórych rynkach odnotowano stabilizację stóp zwrotu, co częściowo wynika z braku danych transakcyjnych, natomiast na innych odnotowaliśmy kompresję (spadek). Można spodziewać się dalszej kompresji stóp zwrotu, zwłaszcza że ten rodzaj aktywa jest bardzo poszukiwany, a większość produktów pozostaje w rękach posiadaczy długoterminowych.

W 2021 r. zostanie zamkniętych kilka dodatkowych transakcji portfelowych, więc możemy być świadkami, jak stopy zwrotu dla sektora magazynowego wyprzedzają stopy zwrotu dla najlepszych centrów handlowych. W porównaniu z innymi instrumentami inwestycyjnymi, takimi jak 10-letnie obligacje euro i długoterminowe stopy procentowe w strefie euro, nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej nadal utrzymują znaczny spread i są atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym.

Nieruchomości logistyczne, które biją rekordy wycen i nowego najmu staną się koniem pociągowym rynku inwestycyjnego w tym roku. Każdy produkt logistyczny, który ma sens pod względem lokalizacyjnym będzie się sprzedawał – podsumowuje Piotr Mirowski, senior partner, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.