eGospodarka.pl

eGospodarka.plWiadomościGospodarkaInwestycje › Magazyny gwiazdą rynku inwestycyjnego

Magazyny gwiazdą rynku inwestycyjnego

2021-03-26 12:18

Magazyny gwiazdą rynku inwestycyjnego

Magazyny gwiazdą rynku inwestycyjnego © lawcain - Fotolia.com

Magazyny górą. Ten segment nieruchomości komercyjnych okazał się absolutnym wygranym czasów pandemii. Potwierdzeniem tego są rezultaty zrealizowanego przez Colliers raportu "The CEE Industrial Scene 2020-2021". Wynika z niego, że miniony rok okazał się rekordowym pod względem wolumenu inwestycji w powierzchnie magazynowe. Transakcje zawarte w regionie Europy Środkowo-Wschodniej osiągnęły wartość 3,3 mld EUR, co oznacza, że stanowiły 1/3 łącznego rocznego wolumenu.

Przeczytaj także: Rynek magazynowy 2020 rozwijał się dzięki e-commerce

Z tego tekstu dowiesz się m.in.:


  • Jak pandemia wpłynęła na ogólną aktywność inwestycyjną w Europie Środkowo-Wschodniej?
  • Skąd pochodził kapitał, który dominował w wolumenie transakcji w segmencie powierzchni magazynowych?
  • Jak zachowywały się stopy zwrotu z inwestycji w najlepsze magazyny?

INWESTYCJE


Mijający rok, co nie jest żadnym zaskoczeniem, upłynął pod znakiem pandemii. Koronawirus skutecznie hamował dynamikę gospodarki, nie pozostając bez wpływu na ogólną aktywność inwestycyjną. Łączny wolumen transakcji zawartych w w Europie Środkowo-Wschodniej okazał się o 1/4 niższy niż w 2019 r.

Pandemia uniemożliwiła międzynarodowym inwestorom podróżowanie i dokonywanie fizycznych inspekcji nieruchomości, jednak nie zdołała zahamować zainteresowania magazynami ze strony inwestorów z regionu Azji, Australii i Oceanii (APAC). Rok 2020 był rekordowy pod względem wolumenu w tym sektorze — wartość transakcji wyniosła tu około 3,3 mld EUR, a ich udział w łącznym wolumenie rocznym 32%.
Większość inwestorów poszukujących produktów inwestycyjnych z zakresu nieruchomości magazynowych preferuje również nabywanie portfeli, platform lub projektów zapewniających skalowalność. Na wolumen około 3,3 mld EUR w 2020 r. złożyło się blisko 45 transakcji, co daje średnią wielkość transakcji na poziomie ponad 70 mln EUR. Wśród tych transakcji znalazło się kilka bardzo znaczących transakcji portfelowych, z których największą było przejęcie przez GLP aktywów Goodman w Europie Środkowo-Wschodniej za ok. 1 mld EUR – mówi Kevin Turpin, dyrektor ds. badań na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Kapitał z regionu APAC, w szczególności z Singapuru, Chin i Korei Południowej, zapewnił przeważający udział rzędu 52% w wolumenie transakcji w segmencie powierzchni magazynowych. Za nimi uplasował się kapitał z regionu EMEA i USA z udziałem odpowiednio 16% i 14%.

fot. lawcain - Fotolia.com

Magazyny gwiazdą rynku inwestycyjnego

Rok 2020 był rekordowy pod względem wolumenu inwestycji w segmencie powierzchni magazynowych. Wartość transakcji w tym sektorze w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wyniosła ok. 3,3 mld EUR.


POPYT


Jak podają eksperci Colliers, popyt brutto na magazyny w 2020 roku wyniósł ok. 9 mln mkw., co oznacza wzrost rok do roku średnio o prawie 25%. Największą aktywność najemców odnotowano w Bukareszcie i Bratysławie – miasta te miały odpowiednio 70-proc. i 73-proc. udział w całkowitym popycie w Rumunii i Słowacji. Z drugiej strony w Czechach i Polsce dużą popularnością wśród najemców cieszyły się rynki regionalne.
W 2020 roku najemcy w Polsce wykazali się rekordową aktywnością – roczny popyt osiągnął tu poziom 5,4 mln mkw. Najchętniej wybieraną przez najemców lokalizacją pozostała Warszawa (1,2 mln mkw. wynajęte w ramach trzech stref magazynowych), ale ogromne wzrosty popytu odnotowały regiony z Górnym Śląskiem na czele. Wzrost poziomu popytu w stosunku do 2019 r. wyniósł tu aż 79%. Na popularności zyskały również lokalizacje położone w Polsce Zachodniej, gdzie wynajęto 265 tys. mkw. (40 tys. mkw. w 2019 r.), Bydgoszcz/Toruń (139 tys. mkw. vs. 55 tys. mkw.) oraz Kraków (150 tys. mkw. vs. 77 tys. mkw.) – podaje Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

DOSTĘPNOŚĆ


Dostępność powierzchni w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wynosi średnio ok. 5,9%. Niektórzy deweloperzy są skłonni budować spekulacyjnie, podczas gdy inni, będący pod mniejszą presją, preferują budowę obiektów dostosowanych do potrzeb konkretnego najemcy (ang. build-to-suit). Z uwagi na to, że dostępność powierzchni w niektórych lokalizacjach w poszczególnych krajach jest bardzo ograniczona, potencjalni najemcy chcący rozpocząć działalność w regionie CEE lub rozszerzyć działalność, powinni rozpocząć proces poszukiwań odpowiednio wcześnie, aby uniknąć opóźnień w realizacji swoich planów.

SEKTORY


W 2020 r. największą aktywność odnotowały firmy z sektora 3PL (ok. 28%), a następnie z sektorów handlowego (17%) oraz e-commerce (12%). Według dostępnych danych sektory 3PL i handlowy mają dość podobny udział w porównaniu do roku 2019, a sektor e-commerce wzrósł łącznie o 200% r/r. W związku z pandemią eksperci Colliers odnotowali większe zapotrzebowanie na krótkoterminowe umowy najmu w celu zaspokojenia dodatkowego popytu, jednak typowe długości umów najmu w całym regionie wynoszą od 3 do 5 lat w przypadku logistyki i ponad 5 lat w przypadku produkcji.

CZYNSZE


Czynsze w całym regionie CEE pozostały w dużej mierze stabilne, przy czym na niektórych rynkach odnotowano wzrost w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Czynsze ofertowe za najlepsze powierzchnie w regionie wahają się od 2,9 EUR/mkw. w Polsce do ponad 5,0 EUR/mkw. w Bułgarii. Poziom możliwego do uzyskania czynszu zależy również od tego, kim jest najemca i jakie warunki zostały zapisane w umowie najmu. Istotną rolę odgrywają również koszty budowy, które w ciągu ostatnich kilku lat wzrosły.

STOPY ZWROTU


W przypadku zwrotów z inwestycji w najlepsze magazyny na niektórych rynkach odnotowano stabilizację stóp zwrotu, co częściowo wynika z braku danych transakcyjnych, natomiast na innych odnotowaliśmy kompresję (spadek). Można spodziewać się dalszej kompresji stóp zwrotu, zwłaszcza że ten rodzaj aktywa jest bardzo poszukiwany, a większość produktów pozostaje w rękach posiadaczy długoterminowych.

W 2021 r. zostanie zamkniętych kilka dodatkowych transakcji portfelowych, więc możemy być świadkami, jak stopy zwrotu dla sektora magazynowego wyprzedzają stopy zwrotu dla najlepszych centrów handlowych. W porównaniu z innymi instrumentami inwestycyjnymi, takimi jak 10-letnie obligacje euro i długoterminowe stopy procentowe w strefie euro, nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej nadal utrzymują znaczny spread i są atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym.
Nieruchomości logistyczne, które biją rekordy wycen i nowego najmu staną się koniem pociągowym rynku inwestycyjnego w tym roku. Każdy produkt logistyczny, który ma sens pod względem lokalizacyjnym będzie się sprzedawał – podsumowuje Piotr Mirowski, senior partner, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: