Centra danych szukają nowych lokalizacji. Warszawa na celowniku?

Przeczytaj także: Polska hubem centrów danych w Europie Środkowo-Wschodniej

Jak czytamy w opublikowanym przez Cushman & Wakefield raporcie, na europejskim rynku centrów danych już od wielu lat trwa dominacja tzw. rynków FLAP-D, a więc miast charakteryzujących się rozbudowanym sektorem biznesowymi i finansowym. Do tej grupy należą Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin. I wprawdzie, jako punkty wejścia (powstają na ich terenie obiekty o mocy ponad 500 MW) nadal pozostają one kluczowymi lokalizacjami dla ekosystemu centrów danych, to jednak uwagę inwestorów coraz częściej przykuwają rynki drugorzędne.

Dzieje się tak ze względu pojawiające się na rynkach FLAP-D ograniczenia fizyczne. Mowa tu m.in. o niewystarczającej podaży energii niezbędnej do zasilania centrów danych, czy konieczności bycia bliżej użytkowników regionalnych.

Z powodu tych ograniczeń i w odpowiedzi operatorów na popyt ze strony klientów w całym regionie na rynku centrów danych pojawiły się nowe lokalizacje. Pandemia COVID-19 tylko przyśpieszyła ten trend, ponieważ miliony osób nadal pracują z domu, co przekłada się na wzrost popytu i szans na rynkach drugorzędnych.

Miasta wymienione w raporcie European Secondary Markets: The Growth Story for the New Decade stanowią awangardę wśród rynków wschodzących – każde charakteryzuje się własnym, lokalnym ekosystemem dostawców usług w chmurze, deweloperów, inwestorów i najemców.

Spośród analizowanych miast, Reykjavik (212 MW), Berlin (199 MW), Warszawa (128 MW), Oslo (125 MW) i Zurych (117 MW) mogą stać się w perspektywie najbliższych pięciu-dziesięciu lat największymi, drugorzędnymi rynkami centrów danych. Największy wzrost mocy w porównaniu z obecnym poziomem odnotuje Berlin (+342%), a w dalszej kolejności - Reykjavik (+308%), Oslo (150%), Warszawa (+100%), Zurych (+89%) i Mediolan (+56%).

Reykjavik

Reykjavik jest popularną alternatywą dla firm zainteresowanych obiektami położonymi bliżej Ameryki, a jednocześnie pragnących pozostać w Europie. Jest także ważną lokalizacją umożliwiająca zastosowanie komputerów wysokiej wydajności i kopanie kryptowalut dzięki dostępności taniej energii geotermalnej i wodnej. Niedawno przejęty Etix dysponuje jednym lokalnym kampusem, a firmy Advania, Reykjavik DC i Verne Global posiadają własne obiekty oferujące możliwości rozbudowy w kilku etapach.

Oferowane są również różnego rodzaju zachęty podatkowe i dostęp do otwartego na współpracę lokalnego dostawcy mediów.

Berlin

Ponieważ Frankfurt jest głównym ośrodkiem usług finansowych i centrów danych w Niemczech, od dłuższego czasu pojawiało się pytanie o to, które miasto stanie się drugorzędnym rynkiem w tym kraju. Ostatnie wydarzenia coraz wyraźniej pokazują, że Berlin wyłania się jako najbardziej atrakcyjne miasto, w którym duże kampusy planuje zarówno e-shelter, jak i debiutant na tym rynku firma Vantage.

Docelowo oba projekty zwiększą moc Berlina do blisko 200 MW i poszerzą ofertę lokalnego rynku, na którym wśród kilku lokalnych operatorów funkcjonuje już e-shelter ze swoją pierwszą lokalizacją oraz GTT, Colt i CarrierColo. Microsoft Azure obsługuje lokalnie północny region Niemiec, ale na rynek będą wchodzili jeszcze inni wiodący dostawcy usług w chmurze.

Warszawa

Warszawa cieszy się w ostatnim czasie sporym zainteresowaniem ze strony dostawców hiperskalowych, deweloperów i podmiotów z szerszego ekosystemu, zastanawiających się nad najlepszym sposobem obsługi rynku Europy Środkowo-Wschodniej. Warszawa przyciągnęła znaczne inwestycje realizowane przez międzynarodowe firmy, między innymi firmę Microsoft, która podjęła niedawno decyzję o zainwestowaniu ponad 1 mld dolarów w lokalną infrastrukturę, szkolenia i usługi w chmurze przeznaczone dla przedsiębiorstw i instytucji rządowych.

Na uwagę zasługuje także amerykański operator hiperskalowy Vantage, który planuje wejść na ten rynek w roku 2021 z pierwszym etapem kampusu, którego docelowa moc wyniesie 64 MW – dwukrotnie więcej niż wynosi obecna wielkość rynku.

Oslo

Ponieważ operatorzy centrów danych i ich klienci stawiają coraz bardziej na ekologię, dostępna w Norwegii (w tym w Oslo) tania energia wodna sprawia, że kraj ten jest atrakcyjny dla dużych inwestycji. Rząd norweski wsparł rozwój inwestycji w tej dziedzinie poprzez wprowadzenie pakietu zachęt w zakresie opodatkowania energii i nieruchomości, aby przyciągnąć operatorów hiperskalowych zarówno do Oslo, jak i innych regionów.

Rynek powierzchni kolokacyjnej w Oslo jest zdominowany przez graczy lokalnych, między innymi DigiPlex (trzy obiekty), lokalny punkt wymiany ruchu internetowego OS-IX (wspierany przez Bulk Infrastructure) oraz Green Mountain z powstającym, dużym kampusem o docelowej mocy 75 MW. Łącza z resztą Europy staną się jeszcze szybsze pod koniec 2020 roku dzięki uruchomieniu nowego światłowodu Skagenfibre o długości 170 km, który połączy Hirtshals w Danii z Larvik i Oslo w Norwegii.

Zurych

Zurych, będący ważnym ośrodkiem finansowym i największym miastem w Szwajcarii, jest także dynamicznie rozwijającym się rynkiem centrów danych, na którym działają operatorzy globalni (Equinix, Colt), paneuropejscy (Interxion, e-shelter NTT) i firmy lokalne (między innymi trzy lokalizacje dla Green Datacenter). Google Cloud i Microsoft Azure dysponują lokalnymi obiektami w regionie, a firma Equinix niedawno uruchomiła Azure ExpressRoute umożliwiając szybszy dostęp w jej obiektach znajdujących się w Zurychu. Miasto jest atrakcyjne także dla mniejszych firm oferujących oprogramowanie chmury, o czym świadczy niedawne wejście na ten rynek Oracle Cloud w ramach wspierania swojego lokalnego Smart Innovation Lab oraz planów dalszych inwestycji IT klientów regionalnych.

W najbliższej przyszłości pojawi się na tym rynku amerykański deweloper hiperskalowy firma Vantage, która planuje realizację pierwszego etapu (8 MW) kampusu o docelowej mocy 40 MW, przewidzianego na rok 2021.

„Rosnące ceny gruntów, ograniczona dostępność energii, tymczasowe wstrzymanie budowy centrów danych na niektórych rynkach FLAP-D oraz popyt na szybkie łącza światłowodowe sprawiły, że dostawcy hiperskalowi przenoszą zadania realizowane przez centra danych z tradycyjnych rynków do lokalizacji położonych bliżej swoich klientów. Ruch ten spowodował wzrost aktywności we wschodzących lokalizacjach centrów danych – miastach, które można byłoby sklasyfikować jako core w przypadku każdego innego rodzaju nieruchomości.

Wiele różnych funduszy emerytalnych, państwowych funduszy inwestycyjnych, funduszy infrastrukturalnych i firm private equity dostrzega potencjał inwestycyjny w centrach danych i poszukuje możliwości wejścia na rynek europejski” – tłumaczy Stephen Kirby, Partner, Data Centre Advisory Group, Cushman & Wakefield.