Rynek nieruchomości komercyjnych w I kw. 2020: są wygrani i przegrani

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: jest szansa na aktywność inwestorów?

Jak czytamy w komunikacie opublikowanym przez Cushman & Wakefield, polski rynek nieruchomości komercyjnych nie ma powodów, aby narzekać na pierwszy kwartał bieżącego roku. Wolumen transakcji inwestycyjnych zawartych w badanym okresie osiągnął poziom 1,72 mld euro, co jest jednym z najlepszych wyników za pierwszy kwartał, jakie odnotowano w całej historii.

Motorem napędowym rynku nieruchomości komercyjnych okazały się magazyny, które łącznie z biurowcami odpowiadały za blisko 95% łącznego wolumenu transakcji. W powierzchniach handlowych było nieco spokojniej, co nie oznacza jednak zupełnego braku aktywności. Ta ostatnia dotyczyła jednak w głównej mierze sektora parków handlowych, sklepów budowlanych oraz spożywczych. Wolumen tych transakcji nie przekroczył 40 milionów euro.

Transakcje, które wkroczyły w zaawansowaną fazę jeszcze przed kryzysem, zostały lub są finalizowane pomimo pandemii. Eksperci Cushman & Wakefield obserwują jednak znaczny spadek zainteresowania inwestorów nowymi projektami.

„Podejście ‘wait and see’ to najprostsze podsumowanie strategii przyjętej aktualnie przez większość inwestorów. W kolejnym kwartałach planowane są zamknięcia dużych transakcji platformowych podpisanych w ostatnim czasie. Będą one miały duży wpływ na wolumen transakcyjny w 2020 roku. Mimo to prognozujemy, że 25-35% transakcji planowanych na ten rok nie dojdzie do skutku lub prawdopodobnie zostanie przesunięte na przyszły rok” – mówi Soren Rodian Olsen, Partner, Head of Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Rynek biurowy

Jak pisze Cushman & Wakefield, biurowce pozostają wprawdzie otwarte, to jednak ze względu na regulacje wprowadzające dystans pomiędzy stanowiskami pracy i kwestie bezpieczeństwa, większość pracowników biurowych pracuje zdalnie. Na chwilę obecną rząd nie wprowadził żadnych przepisów ograniczających prace budowlane, niemniej jednak wydłużenie procesów administracyjnych, ograniczona dostępność pracowników, możliwość przerwania łańcucha dostaw, a co za tym idzie wzrost kosztów budowy, mogą wpłynąć w krótkim okresie na przesunięcie terminów ukończenia projektów biurowych będących w realizacji.

Niższa podaż powierzchni biurowej w pierwszym kwartale 2020 r. w porównaniu z analogicznym okresem 2019 roku jest niezależna od trwającej pandemii i wynika z rozkładu powierzchni planowanej do oddania w 2020 roku. W analizowanym okresie 2020 r. najemcy wynajęli łącznie blisko 350 tys. mkw., co przekłada się na wzrost aktywności o 33,5% rok do roku. Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe pozostały na niezmienionym poziomie względem ostatniego kwartału 2019 r. Na dziewięciu rynkach biurowych ponad 1,75 mln mkw. powierzchni biurowej znajduje się obecnie w budowie, z czego 44% przypada na Warszawę.

Najemcy budynków biurowych stosują strategię „wait and see”, a część z nich już teraz wstrzymała decyzje o relokacji. W wyniku pandemii cierpią również coworkingi, ale eksperci Cushman & Wakefield są zdania, że po jej zakończeniu, skorzystają na odbiciu, ponieważ wzrośnie zapotrzebowanie firm na elastyczne powierzchnie biurowe.

Wysoki poziom umów przednajmu w budynkach biurowych zminimalizuje ryzyko znacznego wzrostu wskaźnika pustostanów. Eksperci Cushman & Wakfield przewidują, że najemcy skupią się na przedłużaniu umów, a stawki czynszów pozostaną na relatywnie niezmienionym poziomie. Wzrośnie natomiast presja ze strony najemców na podnoszenie standardów nieruchomości, a wykorzystane technologie oraz wdrożenie zasad bezpieczeństwa i higieny w budynkach biurowych będą decydowały o ich atrakcyjności. Waśnie dlatego właściciele powinni już teraz wdrażać rozwiązania sprzyjające pracy w nowej rzeczywistości ujęte w koncepcji „Six Feet Office” stworzonej przez interdyscyplinarny zespół ekspertów Cushman & Wakefield.

"W najbliższych miesiącach najemcy zmierzą się z wieloma wyzwaniami dotyczącymi organizacji pracy oraz zmianą podejścia do zajmowanej powierzchni biurowej. Wytyczne i regulacje prawne związane z bezpieczeństwem epidemicznym zmuszą pracodawców do szukania zupełnie nowych rozwiązań umożliwiających zwiększenie odstępów pomiędzy pracownikami w biurach. Ponadto, niektórzy najemcy będą rozważać zmniejszenie zajmowanych powierzchni ze względów finansowych” – mówi Krzysztof Misiak, International Partner, Head of Cushman & Wakefield Poland.

Rynek handlowy

W pierwszym kwartale 2020 r. całkowite zasoby powierzchni handlowej wzrosły o ponad 72 000 mkw. Największe otwarte obiekty to: Galeria Chełm (17 500 mkw.), Stop Shop w Siedlcach (14 100 mkw.), Castorama i Agata Meble we Włocławku oraz Selgros w Siedlcach. Z powodu obowiązujących restrykcji, nowe obiekty zostały otwarte częściowo, w zakresie dozwolonym przez prawo.

Na koniec I kwartału 2020 r. w budowie pozostawało około 500 000 mkw., z czego znaczna część miała być ukończona do końca roku. Z powodu pandemii, otwarcia mogą się przesunąć, a projekty na wczesnym etapie realizacji mogą zostać anulowane.

Począwszy od 20 kwietnia 2020 roku rząd stopniowo zmniejsza restrykcje dla sektora handlowego, aczkolwiek większość z nich zostanie zniesiona dopiero w trzecim etapie rządowego planu „powrotu do normalności”. Dokładna data jego ogłoszenia zależy od rozwoju pandemii.

Obecna sytuacja na pewno zmieni zwyczaje klientów, którzy z jednej strony deklarują chęć dokonania większych zakupów po zakończeniu epidemii (46%), ale na pewno będą potrzebowali odbudować swoje poczucie bezpieczeństwa. Z kolei przedstawiciele handlu detalicznego i najemcy na pewno zrewidują swoje strategie, co zapewne będzie skutkowało renegocjacją umów, mniejszym popytem na powierzchnie handlowe i rosnącą liczbą wolnych powierzchni w centrach handlowych. Właściciele i managerowie zarządzający centrami handlowymi już teraz opracowują szereg działań, których celem będzie zapewnienie klientom bezpieczeństwa, gdy restrykcje zostaną zmniejszone. Zmiany, które na pewno będą widoczne na rynku, to wzrost udziału sektora e-commerce w handlu i rozwój nowych technologii, które zmienią sposób, w jaki będziemy robić zakupy.

„COVID-19 niewątpliwie zmieni globalny rynek powierzchni handlowych. Zmiany będą widoczne przede wszystkim w obszarze handlu i organizacji przestrzeni handlowych. Wpływ obecnej sytuacji będzie odczuwany przez miesiące, jeśli nie przez lata, dlatego tak ważne jest położenie punktu nacisku na rozwiązania, które ułatwią powrót do normalności i zapewnią sukces w długofalowej perspektywie” – podkreśla Joanna Klusek, Partner, Head of Retail, Asset Services Poland, Cushman & Wakefield.

Według ekspertów Cushman & Wakefield sektor handlowy to z pewnością bardzo ucierpi, dlatego kluczowa jest współpraca właścicieli obiektów z najemcami. Ponadto, wszyscy uczestnicy rynku powinni już teraz przystąpić do rewizji swoich strategii i przygotowania planu dostosowywania się do rzeczywistości po pandemii.

Rynek magazynowy

I kwartał 2020 r. na rynku powierzchni magazynowej zakończył się dobrymi wynikami zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Dane pokazują, że łączny wolumen transakcji najmu osiągnął prawie 1 mln mkw., co jest drugim najwyższym wynikiem odnotowanym w historii polskiego rynku magazynowego, natomiast wskaźnik pustostanów był stabilny i wyniósł 7%. Oddano 400 000 mkw. nowo wybudowanej powierzchni magazynowej, z tego 45% w regionie wrocławskim. Kolejne 2,1 miliona mkw. powierzchni magazynowej pozostaje w budowie.

Pomimo ogólnej dobrej kondycji tego sektora, odnotowano już także pierwsze oznaki spadku aktywności. Najemcy z kategorii e-commerce odnotowują wzrost, ale ogólne spowolnienie odczuwa już wiele innych branż (w tym sektor handlowy i motoryzacyjny), a niektórzy najemcy negocjują już obniżenie stawek czynszu.

Z drugiej strony, firmy kurierskie odnotowały liczbę zamówień wyższą niż w okresie przedświątecznym. W obliczu rosnącego wolumenu handlu e-commerce, popyt zarówno na duże boksy magazynowe, jak i miejską przestrzeń logistyczną powinien pozostać na niezmienionym poziomie.

Mimo panującej sytuacji rynek magazynowy w Polsce w długiej perspektywie będzie nadal rozwijał się dynamicznie dzięki silnym fundamentom. Przestawienie się wielu klientów na zakupy online nie minie wraz z pandemią. Wzrost popularności e-commerce odnotowały nie tylko branże, które wcześniej z sukcesem prowadziły sprzedaż w Internecie (np. branża fashion), ale również takie jak np. zakupy spożywcze, których dotychczasowy udział w rynku był marginalny. Kolejnym czynnikiem wzrostu może być relokacja części produkcji z Azji oraz chęć utrzymania jej w Europie, czyli bliżej miejsca konsumpcji. To szansa dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej, który jest nadal konkurencyjny w porównaniu z Europą Zachodnią pod względem wysokości stawek czynszów i kosztów pracy.

„Obecna sytuacja jest bardzo trudna dla wszystkich, zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości komercyjnych. Większość postrzega to jako wyzwanie i stara się ewoluować tak, aby mu sprostać. Trzeba przyznać, że rynek powierzchni magazynowych ma się całkiem dobrze w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych. Mimo to ogólny obraz jest bardzo złożony. W niektórych sektorach najemcy zmagają się z ogromnymi trudnościami biznesowymi. Inne firmy rozwijają się w znacznie szybszym tempie niż kiedykolwiek wcześniej, w dużej mierze dzięki przyspieszonemu wzrostowi sprzedaży e-commerce. Pęd działań i zmian jest silny” – zaznacza Joanna Sinkiewicz, Partner, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.