Biura: Łódź i Katowice jak Budapeszt

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy 2023 z rekordowym popytem

Inne miasta regionu cechują się atrakcyjną zależnością pomiędzy ceną a ryzykiem, ze stopami kapitalizacji kształtującymi się poniżej 6% w Warszawie i Pradze. Taki poziom stóp wypada korzystnie w porównaniu z bardziej dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej i Północnej. W rezultacie inwestorzy coraz częściej poszukują nowych możliwości lokowania kapitału w miastach pierwszego i drugiego wyboru zlokalizowanych w rejonie CEE.

Na podstawie własnych doświadczeń i obserwacji rynku nieruchomości biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej firma Skanska prognozuje, że w 2015 roku utrzyma się tendencja spadkowa dotycząca stóp kapitalizacji, które mogą kształtować się na poziomie 5,75-6% w Warszawie oraz Pradze, 7,25% w Budapeszcie oraz 7,5% w Bukareszcie. Choć Warszawa i Praga, najczęściej wybierane przez inwestorów miasta regionu CEE, doświadczają obecnie kompresji stóp kapitalizacji, to nadal pozostają niezwykle atrakcyjnymi lokalizacjami w porównaniu do rynków z podobnym potencjałem inwestycyjnym w Europie Zachodniej.

„Jeśli chodzi o sprzedaż naszych projektów biurowych, pierwszą rzeczą, jaką negocjujemy z inwestorem jest zazwyczaj poziom stopy kapitalizacji danej nieruchomości. Im mniejsze ryzyko inwestycyjne, tym niższy poziom stóp. Jako aktywny gracz na rynku transakcji biurowych w regionie CEE, Skanska posiada szeroką wiedzę na temat aktualnych stóp kapitalizacji w miastach stołecznych i regionalnych, gdzie prowadzimy nasze działania. Wiemy, że nowoczesne, wysokiej jakości biurowce w dogodnych lokalizacjach, z długoterminowymi umowami najmu podpisanymi z prestiżowymi najemcami to najlepszy sposób, aby znaleźć kupca bez względu na międzynarodowe warunki ekonomiczne, a także zmaksymalizować potencjał stóp kapitalizacji. Rynek doświadcza obecnie dużej płynności kapitałowej, a nieruchomości są jednymi z najlepszych aktywów, gwarantującymi korzystny zwrot z inwestycji”, twierdzi Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe.

Dochodowe rynki regionalne

Zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi w Europie Środkowo-Wschodniej wciąż rośnie. Dotyczy to w szczególności aglomeracji w Polsce. Najbardziej wyróżniającym się miastem regionalnym w 2014 roku był Kraków, gdzie przeprowadzono transakcje o łącznej wartości 260 milionów euro, co z kolei złożyło się na blisko 60% całkowitego wolumenu inwestycji w powierzchnie biurowe na polskich rynkach regionalnych oraz stanowiło więcej niż suma biurowych transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w mieście w ciągu ostatnich siedmiu lat (186 milionów euro) .

Wynik ten był możliwy, ponieważ rynki Europy Środkowo-Wschodniej przyniosły wysokie zyski inwestorom, co przyciągnęło do tej części Europy kolejnych międzynarodowych graczy. Miasta regionalne drugiego wyboru, takie jak Łódź, Poznań czy Katowice, szybko doganiają Kraków, Wrocław i Trójmiasto, które jednak wciąż prowadzą w rankingach najkorzystniejszych lokalizacji.

„Stopy kapitalizacji w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi i Poznaniu kształtują się w przedziale od 6,25% do 7,5% dla najlepszych obiektów biurowych.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. mat. prasowe

Silesia Business Park - Katowice

Budowa kompleksu rozpoczęła się w listopadzie 2013 roku. Budynek A, pierwszy z czterech, został oddany do użytku niemal równo rok po rozpoczęciu prac.

Kliknij, aby przejść do galerii (2)

Z naszych analiz wynika, że spośród głównych aglomeracji poza Warszawą najniższe stopy kapitalizacji cechują popularne wśród inwestorów rynki: krakowski i wrocławski – 6,25%. Na wyższy zysk inwestorzy mogą liczyć w nadal mniej oczywistych lokalizacjach jak Katowice czy Łódź – w obydwu przypadkach 7,5%. Ograniczona podaż produktów najwyższej jakości dostępnych na sprzedaż w Warszawie oraz coraz głębsze rynki regionalne oferujące coraz więcej nowoczesnych biurowców, wraz z potrzebą dywersyfikacji ryzyka ze strony inwestorów powodują, że inwestorzy szukają atrakcyjnych opcji zakupu właśnie poza stolicą. Rosnące zainteresowanie inwestorów może w efekcie prowadzić do kompresji stóp kapitalizacji w Katowicach, Łodzi czy Poznaniu”, komentuje Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL.