II linia metra pobudza inwestorów

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy 2023 z rekordowym popytem

Metro to gwarancja nie tylko sprawniejszego dostępu do wybranych w mieście adresów, ale również krótszy czas podróży, komfort przemieszczania się, mniejszy ruch kołowy i - co za tym idzie - ograniczenie zanieczyszczeń. Nie było zatem żadnym zaskoczeniem, że upubliczniona w 2016 roku informacja o planach rozbudowy II linii metra (M2) spotkała się z życzliwym przyjęciem zarówno wśród mieszkańców jak i deweloperów. Jeszcze bardziej entuzjastyczna była reakcja na doniesienia, że metro rozbudowywane będzie w obu kierunkach. Z tego jednak najbardziej ucieszyli się deweloperzy, którzy doskonale zdają sobie sprawę, że im dalej od centrum, tym łatwiej jest znaleźć działki inwestycyjne.

Magnes dla nowych inwestycji

Ostatnie trzy lata istnienia II linii podziemnej kolei (2015-2017) to intensywna zabudowa okolicznych terenów, zarówno budynkami mieszkaniowymi jak i nowymi biurowcami. Jednak podobnie jak w przypadku biegunów magnesu, spolaryzowała się też zabudowa po obu stronach Wisły. Połączenie metrem lewej i prawej strony Warszawy spowodowało z jednej strony przesunięcie się ośrodków biznesowych ze ścisłego centrum na zachód, a z drugiej znaczący wzrost znaczenia budownictwa mieszkaniowego na Pradze Północ.

W okolicach Ronda Daszyńskiego i Ronda ONZ dominują projekty komercyjne z uzupełniającą zabudową mieszkaniową, natomiast Dworzec Wileński i Stadion Narodowy to stacje służące głównie osobom już tam mieszkającym, funkcja biurowa stanowi tu element drugorzędny.

- Rozwój terenów przy metrze jest naturalną kontynuacją istniejącej zabudowy. Centrum biznesowe od zawsze zlokalizowane było w ścisłym centrum Warszawy oraz w lokalizacjach takich jak Mokotów-Służewiec czy ciąg Alei Jerozolimskich. Inwestycje biurowe na prawym brzegu stanowią marginalny udział w istniejącej podaży biurowej (około 4-5%) i wbrew oczekiwaniom urbanistów i samorządu, nie zanosi się na istotne zwiększenie tego udziału w najbliższym czasie. – komentuje Aleksandra Gawrońska, Konsultant w Dziale Badań i Analiz Rynku REAS.

Na Pradze Shire, na Woli Mordor 2.0.?

Zgodnie z wyliczeniami firmy doradczej REAS, w ciągu minionych trzech lat w bezpośrednim sąsiedztwie siedmiu działających obecnie stacji II linii metra zakończono budowę około 3 800 mieszkań. Kolejne 3 400 lokali jest obecnie w fazie realizacji z terminem oddania na lata 2018-2020. Dla porównania w latach 2012-2014, kiedy trwała budowa metra w analizowanym obszarze, ukończono realizację 2200 mieszkań. Pod względem liczby oddanych lokali zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie metra zdecydowanym liderem jest Praga Północ – mieszkańcy prawie 90% nowych inwestycji z ostatnich trzech lat mają do metra mniej niż 10 minut pieszo.

W przypadku projektów biurowych nowe metry kwadratowe powierzchni najmu dopiero powstają, co wynika ze zdecydowanie dłuższego czasu przygotowania inwestycji tego typu. W latach 2015-2017 ukończonych zostało około 320 tys. m² nowych biur, natomiast na kolejne cztery lata zaplanowano oddanie 700 tys. m². Z tego około 50% znajdzie się w bezpośrednim sąsiedztwie stacji Rondo Daszyńskiego. Jak podkreśla Aleksandra Gawrońska, konsultant w zespole Badań i Analiz REAS:

-Tempo rozwoju tego terenu jest spektakularne - za kilka lat oferta biurowa w tej okolicy zbliży się 550 tys. m², co będzie stanowiło odpowiednik całkowitej istniejącej powierzchni biurowej w takich miastach jak Łódź, Katowice czy Poznań.

Im bliżej tym drożej

Co takiego sprawia, ze inwestorzy walczą o działki wzdłuż M2?

- Bliskość stacji metra to dla dewelopera nie tylko pewność szybkiej komercjalizacji powierzchni. Pozwala też na nieco większą swobodę przy ustalaniu poziomu cen – zarówno sprzedaży w budynkach mieszkaniowych, jak również poziomu czynszów w projektach biurowych – wyjaśnia Aleksandra Gawrońska, ekspertka REAS.

Z monitoringu rynku pierwotnego prowadzanego przez REAS wynika, że na koniec II kw. 2018 r. średnie ceny mieszkań w ofercie w dzielnicach, przez które przebiega druga linia metra, wynosiła odpowiednio: 10,6 tys. zł/m2 na Pradze Północ, 27,4 tys. zł/m² w Śródmieściu i 11,0 tys. zł/m2 na Woli.

W przypadku projektów położonych przy metrze nabywcy musieli zapłacić jednak dużo więcej. Największe różnice widać na Woli, gdzie ceny ofertowe w analizowanych inwestycjach wynosiły około 15,8 tys. zł/m², tzn. o 44% więcej niż średnia dla dzielnicy. Warto podkreślić, że oprócz metra istotne znaczenie ma tu przede wszystkim bliskość ścisłego centrum oraz unikatowość wielu projektów, które znalazły się w analizowanej grupie (zaledwie 18% z całej oferty w dzielnicy). W Śródmieściu ta dysproporcja wynosiła około 30% - średnia cena ofertowa analizowanych projektów to ponad 35,7 tys. zł/m². Tak wysoki poziom cen spowodowany jest wysokim udziałem w ofercie mieszkań z segmentu apartamentów, w szczególności unikalnym projektem Złota 44. Na Pradze Północ natomiast mieszkania w inwestycjach zlokalizowanych przy metrze były na koniec II kwartału droższe o 8% w porównaniu do średniej ceny ofertowej w dzielnicy. W przypadku tej dzielnicy zaznaczyć jednak należy, że aż 62 % mieszkań dostępnych w ofercie to projekty zlokalizowane w bliskim sąsiedztwie istniejących stacji metra, a kolejne 35% oferty znajduje się przy nowo budowanej stacji Szwedzka.

Co nas czeka wraz z budową kolejnych stacji metra?

Przebieg dalszych prac związany z powstaniem w całości II linii metra jest już w zasadzie znany, przesunąć się mogą jedynie terminy realizacji. Obecnie w budowie jest sześć kolejnych stacji - po trzy w obu kierunkach, których oddanie zaplanowane jest na koniec 2019 roku. Im dalej metro odsuwa się od ścisłego centrum tym większy udział zabudowy mieszkaniowej w bezpośrednim sąsiedztwie planowanych stacji – obecnie w realizacji jest już około 1 300 lokali. Wśród inwestycji biurowych można wyróżnić powstający przy ul. Skierniewickiej kompleks Wola Retro czy multifunkcjonalny projekt Bohema przy ul. Szwedzkiej. Należy także wspomnieć o koncepcji dalszej zabudowy Portu Praskiego, gdzie przy samej stacji metra Stadion Narodowy powstać ma nowe biurowe „City”. Przeznaczenie niezabudowanych terenów pod funkcje usługowe ma ożywić tę część miasta i stworzyć nowe miejsca pracy blisko miejsca zamieszkania tak aby struktura dzielnicy miała bardziej mieszany charakter.

Nowobudowane i planowane stacje metra już dziś silnie oddziałują na ceny lokali mieszkalnych będących w ofercie. Obecnie najwięcej inwestycji powstaje po prawej stronie Wisły przy ulicy Szwedzkiej i Trockiej oraz w okolicy stacji Płocka na Woli, a ceny tych mieszkań zaczynają się od 7,5 tys. zł/m² i dochodzą do prawie 14 tys. zł/m².

- Za kilka lat metro dojedzie aż do Chrzanowa i na Bródno, gdzie trwa walka deweloperów o najlepsze tereny inwestycyjne. Póki co, to jednak tylko odległe plany. Należy podkreślić, że w zasięgu oddziaływania istniejących stacji II linii metra pozostają jeszcze niezagospodarowane działki, które w najbliższych latach nabiorą na znaczeniu m. in. grunty przy ulicy Syreny czy część terenu po dawnym klubie Sarmata przy ul. Płockiej. Możemy też spodziewać się wyburzeń starej zabudowy - budynek po dawnej szkole AlmaMer przy budowanej stacji metra Płocka jest idealnym kandydatem. – wylicza Aleksandra Gawrońska, Konsultant w Dziale Badań i Analiz Rynku REAS.