Coworki i biura serwisowane nie zwalniają tempa

Przeczytaj także: 239 000 mkw. powierzchni flex w Polsce w ciągu 4 lat

Na skróty

• Biura serwisowane i coworki cieszą się w Polsce coraz większym zainteresowaniem.
• Na pięciu głównych rynkach naszego kraju rynków znajduje się łącznie 129 000 mkw. elastycznej powierzchni biurowej.
• Na miano lidera zasługuje Warszawa, ale o największym potencjale rozwoju mówi się w odniesieniu do regionów.
• W minionym roku najwięcej elastycznej powierzchni w Europie wynajęto w Londynie.
• Dobrą wiadomością dla operatorów elastycznych powierzchni może okazać się prognozowana dla warszawskiego rynku, ograniczona podaż tradycyjnej powierzchni biurowej w latach 2018-2019.

Jak wynika z najświeższej, drugiej już edycji raportu Savills „Elastyczne miejsca pracy w Polsce”, pięć kluczowych rynków w naszym kraju oferuje obecnie 174 lokalizacje z elastyczną przestrzenią do pracy. Bezapelacyjnym liderem jest pod tym względem Warszawa, na terenie której znajduje się 94 000 mkw. elastycznej powierzchni biurowej, z czego 80% powierzchni znajduje się w budynkach sklasyfikowanych jako nowoczesne biurowce. Na drugim miejscu jest Kraków (ponad 17 000 mkw.), a na kolejnych pozycjach plasuje się Poznań (9300 mkw.), Wrocław (6200 mkw.) oraz Łódź (2200 mkw.). Kolejne lokalizacje są szykowane do otwarcia, dzięki czemu w nadchodzących latach w Polsce przybędzie co najmniej 52 000 mkw. elastycznej powierzchni biurowej. W Warszawie nadal jest więcej biur serwisowanych niż coworków (o ok. 10 000 mkw.), ale tendencja do wynajmowania coraz większych metraży przez operatorów coworkingowych może jeszcze w tym roku odwrócić te proporcje.

„Rok 2017 bez wątpienia należał do coworków. To rozpędzony pociąg, który nie zamierza się zatrzymać, tworząc prawdziwą rewolucję na rynku tradycyjnych nieruchomości biurowych. Rozwój rynku elastycznych miejsc pracy postępuje tak dynamicznie, że niektórzy zaczęli dostrzegać pewne ryzyka z tym związane. W Polsce jest jednak jeszcze miejsce dla nowych operatorów oraz na ekspansje już obecnych. Nadal istnieją regiony poza Warszawą, które wydają się być niedostrzegane przez ten sektor a mają potencjał” – mówi Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.

Coworki i biura serwisowane wykorzystywane są przede wszystkim przez duże korporacje, które lokują w nich swoje krótkoterminowe projekty. Elastyczne warunki najmu pozwalające na wynajem nawet jednego stanowiska pracy na zaledwie kilka godzin przyciągają również młode, rozwijające się przedsiębiorstwa. W Polsce z programów publicznych w ciągu najbliższych pięciu lat na politykę proinnowacyjną przeznaczone zostanie aż 50 mld euro, z czego duża część na wsparcie dla startupów.

„Z badań, które przeprowadziliśmy z portalem mamstartup.pl wynika, że dla zaledwie 7% ankietowanych cowork jest najczęściej wykorzystywanym miejscem pracy. Ta liczba będzie oczywiście rosła, ale warto zdać sobie sprawę, że wizerunek coworków pełnych startupowców jest stereotypem nie do końca odpowiadającym temu, kto faktycznie jest użytkownikiem takich przestrzeni. Dodatkowo atmosfera coworków inspiruje do pracy twórczej, ale nie jest dla wszystkich. Wiele firm ceni sobie prywatność i bardziej tradycyjną atmosferę biznesową preferując np. gabinety w biurach serwisowanych. Z drugiej strony szybko rozwijający się najemcy z sektorów takich jak IT, fintech, czy software development zaczynają postrzegać przestrzenie elastyczne w dużych budynkach jako spory atut. Zabezpiecza ona ich na wypadek potrzeby ekspansji, bez potrzeby deklarowania się i blokowania takiej powierzchni na pięć lat z góry” - dodaje Jarosław Pilch z Savills.

Zgodnie z danymi Savills w 2017 r. w Warszawie operatorzy biur serwisowanych i coworków podpisali umowy najmu na 31 300 mkw. W zeszłym roku na polskim rynku zadebiutowali m.in.: New Work Serviced Offices, Mindspace, Solution Space oraz Bobo Coworking. Wielu deweloperów dostrzegając nowy trend decyduje się na współpracę z operatorem elastycznych powierzchni lub sami tworzą spółki świadczące tego rodzaju usługi.

Udział elastycznych powierzchni stanowił blisko 4% całkowitego popytu na nowoczesne powierzchnię biurowe w Warszawie. Oznacza to wzrost niemal czterokrotny w przeciągu dwóch lat. Nadal jest to jednak znacząco mniej, niż w Londynie czy Berlinie, ale za to prześcignęliśmy pod tym względem takie miasta jak Amsterdam, Madryt czy Wiedeń. Największą aktywność operatorów elastycznych powierzchni biurowych w zeszłym roku zaobserwowano w stolicy Wielkiej Brytanii, gdzie tylko w dwóch największych strefach biurowych (City i West End) wynajęto aż 204 500 mkw. elastycznej powierzchni, co odpowiadało 18% popytu.

„Ograniczona podaż nowej powierzchni biurowej w Warszawie planowana na lata 2018-2019 i spadający poziom pustostanów napędzi popyt na biura serwisowane i coworki. Z elastycznych miejsc pracy mogą zacząć korzystać firmy, które w tej chwili sobie tego nawet nie wyobrażają. Spodziewam się, że wiele dużych firm może wejść na polski rynek w pierwszej kolejności wynajmując biuro właśnie w takiej przestrzeni. Dla części firm taka powierzchnia jest również odpowiedzią na wejście w życie standardu MSSF16 i konieczność wykazania w bilansach jako zobowiązania umów najmu zawieranych na okres dłuższy, niż 12 miesięcy. Z drugiej strony operatorzy, których nie ma jeszcze w Polsce mają świadomość, że jeśli podpisywać umowy to teraz, bo niedługo rynek może się nasycić. Do 2020 r. otworzy się większość nowych lokalizacji i będzie to chwila prawdy, która zweryfikuje nowy fenomen i odpowie na pytanie czy coworków i biur serwisowanych nie jest za dużo. Bez wątpienia jesteśmy jednak świadkami wytworzenia się mocnego alternatywnego rynku najmu wielkopowierzchniowej przestrzeni biurowej, gdzie nie ma konieczności podejmowania zobowiązania na pięć lat do przodu jak było to dotychczas” – podsumowuje Jarosław Pilch z firmy doradczej Savills, która opracowała raport „Elastyczne miejsca pracy w Polsce”.