Rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych w III kw. 2015

Przeczytaj także: Magazyny gwiazdą rynku inwestycyjnego

Wskaźnik powierzchni niewynajętych wzrósł nieznacznie o 0,2 punktu procentowego do poziomu 5,8%, głównie w efekcie znaczącego wzrostu wolumenu powierzchni oddanej do użytku, który osiągnął poziom około 420 000 m kw. Należy zauważyć, że w odniesieniu do znacznej części powierzchni będącej w przygotowaniu zostały zawarte umowy przednajmu oraz że obejmowała ona również projekty dedykowane typu ‘built-to-suit’, i dlatego też wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych stanowi jedynie krótkoterminowe zawahanie sytuacji na rynku.

Zainteresowanie aktywami magazynowymi i przemysłowymi ze strony inwestorów utrzymuje się na wysokim poziomie, co przekłada się na kompresję stóp kapitalizacji o 0,5 punktów bazowych r/r, która osiągnęła obecnie poziom 7,0%.

Pomimo dużej ilości kapitału zainteresowanego inwestycjami, niewielka dostępność na rynku produktów wysokiej jakości powoduje spadek wartości transakcji w stosunku do roku ubiegłego. Pomiędzy styczniem a wrześniem 2015 roku doszło do zawarcia jedynie sześciu transakcji o łącznej wartości sięgającej 247 milionów euro i jeśli tendencja się utrzyma, to wolumen transakcji będzie prawie o jedną trzecią niższy w stosunku do 2014 roku. – mówi Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Zakładając, iż wszystkie obecnie negocjowane transakcje inwestycyjne zostaną podpisane zgodnie z założonym harmonogramem, wartość ta na koniec roku może osiągnąć poziom około 500 milionów euro. Będzie to stanowić spadek o 28% w porównaniu z rekordowym rokiem 2014, kiedy wolumen inwestycji w sektor magazynowy wyniósł 700 milionów euro.

Czynsze utrzymują się na stałym poziomie już od kilku lat i w krótkim i średnim horyzoncie czasowym nie należy spodziewać się zmian w tym zakresie.

Rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych pozostaje na fali wzrostu. Jednocześnie w każdym z regionów logistycznych obserwujemy niezwykle ciekawe trendy. Wśród nich można wymienić: budowę parków magazynowych w nowych lokalizacjach takich jak: Grodzisk Mazowiecki, Bydgoszcz, Września; wzrost zainteresowania rejonem Poznania, Polski Centralnej, Wrocławia i Szczecina ze strony zagranicznych graczy e-commerce; stabilną kontynuację rozwoju mniejszych rynków Rzeszowa, Lublina oraz Szczecina, jak również chęć konsolidacji magazynów i zakładów przemysłowych przez najemców obsługujących kraje Europy Środkowo-Wschodniej. Duże zainteresowanie zakupem parków i obiektów magazynowych w Polsce ze strony inwestorów spowoduje pojawienie się nowych deweloperów i większą dywersyfikację rynku – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Pierwszym co do wielkości rynkiem pozostaje klaster Warszawa I i II (obejmujący obszar leżący w promieniu 50 km od granic miasta), choć jego udział w rynku spadł z poziomu 33% na koniec III kw. 2014 r. do poziomu 30% na koniec września 2015 r. Klaster ten wciąż utrzymuje wiodącą pozycję na rynku ze względu na masę krytyczną aglomeracji warszawskiej, jego centralne położenie oraz dogodne połączenia komunikacyjne z innymi regionami w Polsce i Europie.

Drugie miejsce utrzymał Klaster Górny Śląsk, posiadający 17,0% udziału w rynku pod względem całkowitej podaży. Region ten zyskuje ze względu na swoją doskonałą infrastrukturę komunikacyjną, głównie dzięki położeniu w pobliżu skrzyżowania autostrady A4 oraz A1, co podnosi jego atrakcyjność. Bliskość południowej oraz zachodniej granicy kraju, a także znaczna baza produkcyjna i duży rynek konsumencki również odgrywają znamienną rolę zarówno dla wynajmujących, jak i najemców obecnych w tym regionie.

W pierwszej trójce utrzymał się również Klaster Poznań, gdzie poziom podaży powierzchni magazynowych i przemysłowych szacowany jest na 1,45 milionów m kw. i wzrośnie on o kolejne 48 700 m kw. powierzchni znajdujących się obecnie w budowie.

Firma ProLogis utrzymała pozycję lidera pod względem udziału w rynku ze wskaźnikiem sięgającym 23%, za nim zaś podążają Segro i Panattoni z odpowiednio 11% oraz 10%.