Mieszkanie na wynajem kup na obrzeżach

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania lepszy od lokaty

Głównym celem zakupu nieruchomości na wynajem jest zarobek. Teoretycznie więc najważniejszymi kryteriami wyboru nieruchomości powinny być perspektywy wzrostu wartości nieruchomości oraz rentowność najmu. W najbliższych 12 miesiącach Home Broker prognozuje wzrost wartości nieruchomości na poziomie inflacji. Oznacza to, że w najbliższym roku ceny mieszkań powinny utrzymać się na realnie identycznym poziomie. Ile więc można obecnie zarobić na wynajmie? W największych miastach przeciętna rentowność najmu mieszkań o powierzchni 50 m kw. zbliżona jest do poziomu 4%. Spośród badanych miast najwyższą rentowność osiągnąć można w Warszawie i Wrocławiu, a najniższą w Poznaniu i Krakowie. Wynik ten uwzględnia czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty, ponadto zakłada że jeden miesiąc w roku lokal nie będzie przynosił dochodu, a wynajmujący opodatkowuje przychody z wynajmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Większy zarobek na obrzeżach

Z reguły średnia rentowność najmu na obrzeżach miast jest wyższa od tej możliwej do osiągnięcia w centrum. Jest tak między innymi w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu. Wynika to głównie z prawidłowości, iż wraz z oddalaniem się od centrum czynsze najmu spadają wolniej niż koszt zakupu lokalu. W centrum Gdańska zakup mieszkania o powierzchni 50 m kw. to wydatek rzędu 399 tys. zł. Na obrzeżach jest to 312 tys. zł czyli blisko 22% taniej. W przypadku najmu różnica w czynszu wynosi za to niecałe 14%. W centrum właściciel, po opłaceniu kosztów utrzymania nieruchomości, otrzyma bowiem z tego tytułu 1,5 tys., natomiast na obrzeżach 1,3 tys. zł.

We Wrocławiu i Warszawie duża podaż w ścisłym centrum

Na pierwszy rzut oka odmienna sytuacja ma miejsce we Wrocławiu i Warszawie. Tutaj przeciętna rentowność w centrum miasta jest wyższa od tej możliwej do osiągnięcia w centrum. Należy jednak zauważyć, że wyniki te są zaburzone strukturą podaży mieszkań na wynajem. W centrach obu tych miast najwięcej mieszkań na wynajem znajduje się w najbardziej prestiżowych okolicach. Zawyża to średnią cenę ofertową najmu lokalu, a co za tym idzie przeciętną szacunkową rentowność wynajmu w centrum.

Najwyższe rentowności przy niedoborze podaży

Zawsze jednak należy pamiętać, że powyższe prawidłowości nie są uniwersalne, a kalkulacja rentowności najmu powinna za każdym razem zostać przeprowadzona dla konkretnej nieruchomości. Zdarzają się bowiem takie lokalizacje, w których możliwe do osiągnięcia zyski znacznie przewyższają przeciętną rynkową. Zazwyczaj jest to po prostu związane z ograniczoną podażą lokali w danej okolicy. Właśnie taka sytuacja miała miejsce w warszawskim Rembertowie w segmencie mieszkań jednopokojowych. Popyt zgłaszany przez studentów tamtejszej Akademii Obrony Narodowej przewyższał zaoferowaną podaż. W związku z tym czynsze za kawalerki zostały wywindowane do poziomu 1,3 tys. zł miesięcznie. Warto więc zauważyć, że w tej okolicy mieszkanie jednopokojowe można kupić w średniej cenie około 200 tys. zł. Dawałoby roczną rentowność na poziomie blisko 6%, a więc o połowę wyższą niż średnia dla stolicy.