Inwestycje mieszkaniowe a subsydia

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy - fakty i mity

Po trzecie, nie wszystkie subsydia wchodzą w zakres wydatków fiskalnych. Dla przykładu, ulgi podatkowe mogą wprawdzie stanowić korzyści dla danej grupy producentów czy konsumentów, ale nie będą ujęte w budżecie finansów publicznych. Ponadto regulacje dotyczące maksymalnych stawek czynszu w budownictwie komunalnym będą dla lokatorów korzystne (w krótkim okresie), lecz nie zostaną zakwalifikowane do wydatków z budżetów regionalnych. W znacznej części subsydia mieszkaniowe są składnikiem budżetu centralnego, budżetów lokalnych lub wywierają na nie zasadniczy wpływ. Powoduje to, że zmiany zachodzące w polityce fiskalnej mogą istotnie determinować skalę i zakres stosowania subsydiów mieszkaniowych.

Po czwarte, nie jest subsydium instrument, który redukuje wszystkie koszty produkcyjne czy konsumpcyjne. Tylko te instrumenty, które traktują preferencyjnie konkretną grupę podmiotów, spełniają kryteria uznania ich za subsydia. Dla przykładu, środki, które zachęcają do inwestycji we wszelkie nieruchomości (biurowe, przemysłowe, mieszkaniowe), nie mogą zostać uznane za subsydia.

Dlatego mówiąc „subsydia mieszkaniowe”, należy rozumieć, że mowa o takich działaniach państwa, które polegają na jawnym bądź ukrytym przepływie funduszy, które zmniejszają relatywny koszt produkcji lub konsumpcji mieszkalnictwa poprzez przychylne traktowanie zarówno sektora mieszkaniowego względem innych sektorów, jak i samego mieszkania jako dobra konsumpcyjnego lub inwestycyjnego w stosunku do innych dóbr.

Istnieją różne rodzaje subsydiów mieszkaniowych. Zwykle dzieli się je według dwóch podstawowych kryteriów: zakresu oddziaływania na beneficjentów oraz przeznaczenia.

Zakres oddziaływania subsydiów można z kolei analizować pod względem bezpośredniego wpływu na odbiorców — to tzw. subsydia formalne, jak i pod względem ich wpływu na uczestników rynku mieszkaniowego — to subsydia efektywne. Oddziaływanie subsydiów formalnych (inaczej subsydiów pierwszej rundy) polega na bezpośrednim wpływie na producentów lub konsumentów, bez analizy zmiany warunków rynkowych, zaistniałej w wyniku stosowania instrumentu. Analiza subsydiów efektywnych natomiast powinna uwzględniać także zmiany otoczenia rynkowego. Dla przykładu, w sytuacji, gdy podaż mieszkań na wynajem jest mniej elastyczna, a stawki czynszów niższe niż rynkowe, dzięki zastosowaniu subsydiów popyt na mieszkania czynszowe wzrasta. Ich właściciele korzystają na przyznaniu formalnych subsydiów lokatorom. Ze względu na powolne dostosowywanie się podaży mieszkań na wynajem stawki czynszów zaczynają rosnąć, co redukuje korzyści osiągnięte przez lokatorów. Należy podkreślić, że oszacowanie subsydiów efektywnych wymaga dysponowania szczegółowymi danymi statystycznymi na temat sektora mieszkaniowego, brak tych ostatnich często uniemożliwia określenie ich wartości. W przypadkach, w których istnieje różnica pomiędzy subsydiami formalnymi a efektywnymi, starano się ją zinterpretować i wyjaśnić.

Zgodnie z kryterium przeznaczenia subsydia mieszkaniowe można podzielić na dwie zasadnicze grupy tj. subsydia popytowe i subsydia podażowe. Przyjęte kryterium wiąże się z oddziaływaniem poszczególnych instrumentów na popyt lub podaż mieszkań.