Rynek nieruchomości w Polsce - wrzesień 2008

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości w Polsce II 2012

W opinii Open Finance jeszcze większy kłopot mają jednak ci kredytobiorcy, którzy dopiero planują zakup nieruchomości. Ostatnie tygodnie skłoniły banki do podniesienia marż odsetkowych. Wbrew licznym przekazom medialnym nie ma to wiele wspólnego z dbaniem o interesy klientów, ale więcej z opłacalnością prowadzenia biznesu. Skoro pieniądze stały się droższe dla banków, to naturalnym jest, że stały się one droższe także dla ich klientów. Jeśli do tej pory wiele banków miało zapewnione finansowanie na poziomie stóp WIBOR, a obecnie przyszło im płacić WIBOR plus 50 pkt, to banki przerzucają owe 50 pkt na swoich klientów. W efekcie mamy do czynienia z pozornym wzrostem marż kredytowych - nowe umowy kredytów hipotecznych zawierają co prawda wyższe marże (np. 150 pkt powyżej WIBOR zamiast 100 pkt jak dotychczas), ale w istocie banki niekoniecznie muszą rzeczywiście osiągać wyższe marże odsetkowe niż do tej pory, bo same też muszą płacić więcej. Co widać choćby po wzroście oprocentowania depozytów od klientów indywidualnych.

Skutek jest jednak jeden dla kredytobiorców - muszą płacić wyższe raty, bo ich kredyty są wyżej oprocentowane. Open Finance przypomina, że nawet jeśli w przyszłości rynkowe stopy procentowe spadną, to marże opisywane w nowych umowach kredytowych pozostaną na relatywnie wysokim poziomie. W porównaniu do stanu sprzed kryzysu przeciętne oprocentowanie kredytów złotowych wzrosło z 7,8 do 8,8 proc., zatem marże odsetkowe sięgają obecnie 200 pkt powyżej WIBOR. Jak zaznaczają analitycy, rzecz jasna wysokie oprocentowanie kredytów oznacza wzrost rat, a zatem także spadek zdolności kredytowej klientów banków. Większość banków dodatkowo zaostrzyła kryteria udzielania kredytów szacując zdolność ostrożniej niż do tej pory, a liczba banków, w których wciąż można zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości zdaje się topnieć z dnia na dzień.

W efekcie można spodziewać się znacząco niższej liczby udzielanych kredytów hipotecznych w najbliższych tygodniach. Ale Open Finance oczekuje, że w ciągu najbliższych miesięcy oprocentowanie kredytów złotowych będzie stopniowo spadało (wraz z uspokojeniem nastrojów na rynkach i spadkiem presji inflacyjnej).

KREDYTÓW WE FRANKACH NIE MA

Open Finance zauważa, że w przypadku kredytów we frankach problem jest jeszcze większy. Wzrost stóp rynkowych na przestrzeni ostatniego miesiąca wyniósł 30 pkt bazowych - trzymiesięczny LIBOR, który jest podstawą oprocentowania większości kredytów we frankach wzrósł z 2,8 do 3,1 proc. Dla kredytobiorców zadłużonych we frankach oznacza to wzrost rat o 3,7 proc. lub o ok. 19 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN (z 507 do 526 PLN - obliczenia dla kredytów 30-letnich). Ale to nie koniec złych wiadomości - od 22 września do 20 października kurs franka wzrósł z 2,05 do 2,34 PLN, a więc o 14,1 proc., co oznacza wzrost rat kredytów właśnie o kolejnych 14 proc. Kurs franka jest też najwyższy od września 2007 r., co dodatkowo oznacza, że w przeliczeniu na złote, każdy kto zdecydował się na kredyt 30-letni we frankach w ciągu ostatnich 12 miesięcy jest dziś winien więcej, niż pożyczył od banku (uwzględniając spread). W krótkim terminie analitycy spodziewają się obecnie łagodnej korekty spadkowej kursu franka do poziomu 2,20 PLN, ale w dłuższym okresie ryzyko dalszego wzrostu notowań szwajcarskiej waluty pozostaje wysokie.

Jak podaje Open Finance, dla potencjalnych kredytobiorców chwilowo kwestie związane z przyszłym kursem franka stanowią problem czysto akademicki, ponieważ większość banków postawiła już zaporowe warunki dla kredytów w CHF. Większość z nich wymaga od kredytobiorców wkładu własnego na poziomie 10-35 proc. nabywanej nieruchomości (a więc od kilkudziesięciu do nawet ponad 100 tys. PLN przy przeciętnej wielkości mieszkaniach), a te które nadal udostępniają kredyty w CHF na 100 proc. wartości nieruchomości wprowadziły marże tak wysokie (3,1-3,5 proc.), że oprocentowanie takich kredytów sięga 6-6,5 proc. Biorąc pod uwagę ryzyko kursowe towarzyszące takiemu kredytowi, zadłużanie się we frankach szwajcarskich stało się chwilowo bezprzedmiotowe, ponieważ skala oszczędności (raty mniejsze o ok. 20 proc.) nie rekompensują ryzyka kursowego (o czym przekonuje choćby ostatni miesiąc notowań CHF).