Biurowce w Warszawie: deweloperzy w odwrocie, a najemcy?

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy w I połowie 2023 roku. Podaż o 90% niższa r/r

Pomimo spowolnienia aktywności deweloperskiej, aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w 2022 r. wróciła do poziomu sprzed pandemii. Udział renegocjacji i odnowień umów najmu w całkowitym popycie utrzymał się na stosunkowo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów odnotował spadek - mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska.

– Z kolei rok 2023 upłynie pod znakiem „zielonych umów” oraz wprowadzania rozwiązań z zakresu ESG, pozwalających m.in. na optymalizację kosztów funkcjonowania zarówno najemcy, jak i wynajmującego – dodaje ekspertka Newmark Polska.

Najmniej nowych metrów kwadratowych biur powstało w czwartym kwartale – zaledwie 8700 mkw., które wybudowano na potrzeby nowej siedziby firmy DPD. Wśród największych inwestycji biurowych ukończonych w ubiegłym roku należy wymienić m.in. biurowce: Varso Tower w kompleksie Varso Place (64 000 mkw., Centralny Obszar Biznesu, III kw.), Forest Tower (51 500 mkw., Północne Centrum, I kw.), P180 (32 000 mkw., Mokotów, III kw.) czy kompleks SKYSAWA I&II (łącznie 31 300 mkw., Centralny Obszar Biznesu, I i II kw.).

Aktywność deweloperów działających na rynku biurowców nadal utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie. Na koniec 2022 roku w budowie znajdowało się 180 000 mkw. biur – to o 12,5% więcej niż w trzecim kwartale, ale prawie 50% mniej niż rok temu. Prace budowlane już rozpoczęły się przy takich projektach jak VIBE (Ghelamco) i Drucianka Campus (Liebrecht&wooD). Z kolei na zaawansowanym etapie przygotowań znajdują się takie nowe inwestycje biurowe jak Upper One (Strabag), The Form (Lincoln Property), T22 (Echo Investment/AFI Europe) czy Fort 7 (Atenor). Niemniej jednak nowa podaż prognozowana na lata 2023-2024 nie przekroczy 100 000 mkw. rocznie – tak niskich poziomów nie notowano na warszawskim rynku biurowców od 2000 roku.

Popyt brutto w całym 2022 roku wyniósł 860 000 mkw. i był wyższy o ponad 33% niż rok wcześniej, co świadczy o powrocie aktywności najemców do poziomów sprzed pandemii. Najwyższy popyt odnotowano w pierwszym i czwartym kwartale: odpowiednio 266 600 mkw. i 253 300 mkw.

Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się centralne lokalizacje, w których podpisano umowy na 505 500 mkw., co stanowiło prawie 59% całkowitego zarejestrowanego popytu. Jednak w czwartym kwartale to lokalizacje poza centrum były głównym celem najemców (160 300 mkw. w porównaniu z 93 000 mkw. w centrum stolicy).

W 2022 roku obserwowaliśmy utrzymujący się wysoki poziom aktywności najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu, których udział w ubiegłorocznym wolumenie najmu sięgnął 39,2%, przy czym najwyższy odnotowano w drugim kwartale (48%). Warto zauważyć, że sześć z dziesięciu największych umów podpisanych w 2022 roku to właśnie renegocjacje, w tym jedna renegocjacja wraz z ekspansją – mówi Joanna Bartosiewicz, Senior Associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych, Newmark Polska.

Na pozostałe 60,8% złożyły się nowe umowy (39,5%), umowy przednajmu (9,8%), ekspansje (8,5%) i transakcje na potrzeby własne (3,0%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowców w ubiegłym roku były firmy z sektora finansowego (22,0%), usług dla biznesu (15,1%) oraz IT (14,5%).

Na koniec grudnia 2022 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,6%, co stanowi spadek o 0,5 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,1 p.p. w ujęciu rok do roku. Największy spadek w ujęciu rocznym zaobserwowano w strefie Centrum (3,8 p.p.), zwłaszcza w podstrefie Południowe Centrum (5,2 p.p.), a największy wzrost w strefie Północ (o 2,0 p.p.).

W I kw. 2023 roku nastąpi indeksacja czynszów oraz aktualizacja wysokości kosztów eksploatacyjnych, co przełoży się na wzrost obciążeń finansowych najemców. Przewidujemy, że presja na wzrost czynszów nadal będzie się utrzymywać, a dotyczyć będzie zwłaszcza budynków i lokalizacji cieszących się największym zainteresowaniem najemców. Już teraz firmy poszukujące dużych biur do wynajęcia mają dość ograniczony wybór, szczególnie w centralnych lokalizacjach.