Coworking 2018. Rekordowy popyt na elastyczne miejsca pracy

Przeczytaj także: 239 000 mkw. powierzchni flex w Polsce w ciągu 4 lat

Autorzy raportu wzięli pod lupę zarówno zmiany, którym podlega sektor elastycznych miejsc pracy, jak i dojrzałość całego rynku, którego niekwestionowanym liderem okazuje się Wielka Brytania - aż 1/5 wszystkich zeszłorocznych transakcji biurowych zawartych w Londynie przypadła właśnie na ten sektor. To bardzo dobry wynik, zważywszy chociażby, że rok wcześniej odsetek ten wynosił tylko 8,5%. Tym też sposobem udział Wielkiej Brytanii w globalnym rynku elastycznych miejsc pracy podskoczył do 32%. Dla porównania, w przypadku Stanów Zjednoczonych jest to 27%, a w przypadku regionu EMEA (z wyłączeniem Wielkiej Brytanii) - 22%.

W centrum Londynu popyt na elastyczne miejsca pracy osiągnął rekordowe 232 250 m kw. i stanowił ponad 21% łącznego wolumenu transakcji najmu zawartych na rynku nieruchomości biurowych w stolicy Wielkiej Brytanii. W 2017 roku średni czynsz za tego typu powierzchnie w Londynie wzrósł w porównaniu z poprzednim rokiem o 10% do ponad 705 GBP za m kw.

Łączne zasoby elastycznych miejsc pracy w Londynie wynoszą ponad 929 000 m kw., czyli przeszło dwukrotnie więcej niż w Amsterdamie, który z ok. 371 600 m kw. zajął drugie miejsce w zestawieniu. W obu miastach odnotowano znaczny wzrost aktywności w tym sektorze – w Amsterdamie popyt wzrósł do prawie 27 500 m kw., co stanowiło 7% całkowitego wolumenu transakcji najmu zawartych w stolicy Holandii w 2017 roku.

W innych miastach europejskich za wzrost popytu na elastyczne miejsca pracy odpowiadają przede wszystkim rozwijające się centra technologiczne. Brexit to szansa dla Berlina, który będzie przyciągać startupy – na przykład w związku z planami ekspansji firma WeWork zamierza pozyskać aż 92 900 m kw. powierzchni w stolicy Niemiec. Sukces sektora nowych technologii w Sztokholmie przełożył się na spadek stopy pustostanów i wzrost czynszów, co przyczyni się do dalszego rozwoju rynku elastycznych powierzchni biurowych.

„Elastyczne miejsca pracy są obecnie niezwykle ważnym elementem europejskiej gospodarki i stają się coraz powszechniejsze w naszych miastach. Ze względu na popularność coworkingu popyt na tego typu powierzchnię nadal rośnie na całym kontynencie w postępie geometrycznym. Doskonałym przykładem jest Amsterdam, charakteryzujący się jednym z najwyższych odsetków pracowników nieetatowych w UE oraz kulturą przedsiębiorczości i kreatywności, której rozwój umożliwia dostępność elastycznych miejsc pracy. Coworking nie tylko oferuje elastyczność i przestrzeń do rozwoju, ale także umożliwia zapewnienie pracownikom lepszych warunków pracy, poprawę kultury korporacyjnej i ograniczenie ryzyka dla firm wynikającego z długoterminowych umów najmu. Jednym z kluczowych czynników rozwoju rynku będą zmiany standardów rachunkowości, które sprawią, że krótkoterminowe umowy najmu elastycznej powierzchni staną się bardziej atrakcyjne dla większych firm” – powiedziała Elaine Rossall, autorka raportu i Partner, dział badań i analiz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Globalne miasta liczą na rynek elastycznych miejsc pracy

Londyn umocnił pozycję globalnego lidera na rynku elastycznych miejsc pracy, wyprzedzając Nowy Jork pod względem zarówno ilości powierzchni, jak i liczby transakcji. Od 2012 roku umowy najmu w tym sektorze stanowią średnio 2,9% rynku najmu na Manhattanie w porównaniu z 10,6% w Londynie.

Inne miasta europejskie także odnotowują wzrosty w sektorze elastycznych miejsc pracy, aczkolwiek z niższego pułapu. Na przykład w Dublinie udział transakcji najmu elastycznych powierzchni w łącznym popycie wzrósł z 0,7% w 2016 roku do prawie 7,9% w 2017 roku. Wolumen zawartych umów najmu wzrósł także w Monachium: z 7153 m kw. w 2016 roku do 34 838 m kw. w ubiegłym roku. Z kolei we Francji prowadzone są prace nad reformami, których celem będzie zwiększenie elastyczności na rynku pracy. Jednym z ważniejszych wydarzeń ubiegłego roku na francuskim rynku było otwarcie w czerwcu paryskiego inkubatora przedsiębiorczości Station F, który może pomieścić nawet 1000 startupów.

Rynek elastycznych miejsc pracy rozwija się także w Hiszpanii. Ofertę w tym segmencie poszerzają centra biznesowe takie jak WeWork, Regus i inne zarówno w Barcelonie, jak i w Madrycie. W 2017 roku popyt na elastyczną powierzchnię wyniósł ponad 29 tys. m kw. i będzie nadal rósł w obu tych miastach.

„W 2017 roku operatorzy co-workingowi stanowili jedną z największych grup najemców, którzy generowali popyt na nowoczesną powierzchnię biurową w Warszawie. Wśród istotnych trendów należy wymienić: ekspansję działających już na rynku lokalnych operatorów, pojawienie się znanych zagranicznych marek Mindspace, Spaces czy Rent24, a także dalszy rozwój własnych marek co-workingowych przez wynajmujących. Pomimo znacznego, bo o ponad 86-procentowego wzrostu zasobów, które obecnie wynoszą 42 tys. m kw., udział powierzchni tego typu w łącznej podaży nowoczesnej powierzchni biurowej nadal nie przekracza 1%. Do roku 2020 udział ten może wzrosnąć w wyniku wejścia na rynek kolejnych operatorów co-workingowych zgłaszających duże zapotrzebowanie, np.: CIC (15 tys. m kw.) i MeetDistrict (7 tys. m kw.). Główne czynniki popytu na powierzchnie co-workingowe to m.in. rozwój społeczności startupowej, freelancerzy, ekspansja małych i średnich przedsiębiorstw, migracja centrów usług wspólnych z innych krajów europejskich, coraz większe znaczenie sektora finansowego i usług biznesowych oraz wzrost liczby projektów innowacyjnych realizowanych przez korporacje. Firmy te stanowią obecnie nową grupę klientów poszukujących elastycznej powierzchni dla zespołów liczących od 15 do 100 osób np. na potrzeby tymczasowe, realizacji projektów krótkoterminowych czy ekspansji” – mówi Mikołaj Niemczycki, Negocjator w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield, Polska.

Prognoza

W najbliższym roku wzrośnie popyt na powierzchnie co-workingowe ze strony większych firm, które doceniają zalety wynikające z bardziej dynamicznej kultury co-workingowej i krótkoterminowych umów najmu obarczonych mniejszym ryzykiem. Niepewność związana z brexitem może przyczynić się do dalszego wzrostu popytu na elastyczne miejsca pracy w Londynie, ponieważ największe korporacje będą starać się unikać zobowiązań typowych dla długoterminowego najmu.
Rynek powierzchni co-workingowych będzie rozwijał się coraz szybciej w całej Europie – głównie za sprawą wysokiej dynamiki w branży nowoczesnych technologii, prężnie rozwijającego się środowiska startupów oraz prognozowanego tempa wzrostu zatrudnienia na stanowiskach biurowych, które wyniesie ok. 6% w najbliższych trzech latach.

Według prognoz firmy doradczej Cushman & Wakefield, w przyszłości każdy duży budynek zajmowany przez wielu najemców będzie miał wydzieloną część przeznaczoną na elastyczne miejsca pracy, ponieważ wynajmujący będą zainteresowani wykorzystaniem rosnącego popytu i wychodzić naprzeciw oczekiwaniom potencjalnych najemców.

„Jedną z kluczowych kwestii będzie coraz większa presja na podaż odpowiedniej powierzchni co-workingowej, a także możliwość zaspokojenia popytu przez wynajmujących i deweloperów. Przewidujemy jednak, że w najbliższych 10-ciu latach elastyczne miejsca pracy będą stanowić co najmniej 10% całego rynku brytyjskiego. W pozostałych krajach europejskich sektor ten będzie się rozwijał w podobnym tempie.

Operatorzy będą coraz częściej przedkładać umowy najmu na okres od 1 do 3 lat nad członkostwo krótkoterminowe, ponieważ takie umowy są bardziej opłacalne i bezpieczniejsze dla najemców.

Budynki biurowe tradycyjnie stanowią główne źródło powierzchni co-workingowej. Jednak obserwując popularność kawiarń jako elastycznych miejsc pracy operatorzy w tym segmencie rynku zwracają coraz większą uwagę na puby, hotele i biblioteki. Każdy obiekt komercyjny, który stoi pusty w ciągu dnia, może zostać wykorzystany do zaoferowania elastycznych opcji pracy. Dotyczy to także niewynajętych lokali handlowych przy głównych ulicach handlowych na terenie całej Europy – co-working ma szanse zaistnieć również w tych lokalizacjach” – mówi Elaine Rossall.