Czas sprzedaży mieszkania a jego metraż

Przeczytaj także: Kupno mieszkania: czy pandemia zmienia oczekiwania nabywców mieszkań?

Mniej chętnych na duże metraże

Dlaczego? Problemem jest zwykle duży metraż, który powoduje, że choć cena metra jest niższa, to całe mieszkanie jest drogie. Porównując całkowitą cenę ofertową mieszkań niesprzedanych od ponad pół roku z tymi, które do oferty trafiły później, otrzymaliśmy różnicę na poziomie 21%. W pierwszej chwili może ona zaskakiwać, ale jeśli uwzględnimy to, że porównujemy potencjalny koszt zakupu na przykład kawalerki z mieszkaniem 3-pokojowym, to taka różnica jest czymś zupełnie naturalnym. W okresie spadającej zdolności kredytowej, mieszkania duże i drogie są szczególnie trudno zbywalne.

W konsekwencji sprawdziliśmy też jaka jest różnica w metrażu lokali, które czekają na kupców dłużej niż sześć miesięcy względem tych, które zostały wprowadzone do oferty później. Wniosek nie pozostawia złudzeń – lokale „zalegające” w ofercie są przeciętnie o 9 metrów kwadratowych większe od tych, które krócej czekają na nabywców. Przeciętna powierzchnia lokalu, którego sprzedaż rozpoczęła się przynajmniej pół roku temu to 66,8 m kw. Dla porównania w nowych ofertach sprzedaży średnia powierzchnia mieszkania wynosi 58,2 m kw., czyli jest o prawie 9 metrów mniejsza. Strategia ceny „z górką” nie zdaje egzaminu

Z doświadczeń doradców Home Broker wynika, że sprzedający, którzy wystawiają ofertę swojego mieszkania, w wielu wypadkach życzeniowo podchodzą do ceny. Pół biedy, jeśli widząc brak zainteresowania szybko cenę obniżają. Problem pojawia się wtedy, gdy robią to zbyt późno. Bo nawet jeśli cena stanie się dla kupujących atrakcyjna, fakt, że mieszkanie „zalega” w ofercie długo może powodować, że traktowane jest ono przez rynek jako wadliwe.

Innym błędem często popełnianym przez kupujących jest założenie, że należy wystawić cenę wyższą po to, żeby zostawić sobie przestrzeń do negocjacji. Takie podejście było uzasadnione w okresie boomu, dziś często nie zdaje egzaminu, bo nierealne oferty po prostu odstraszają nabywców. Potwierdzeniem tego są dane Home Broker dotyczące różnicy między ceną ofertową i transakcyjną. Dla mieszkań, które znalazły nabywców w ostatnich sześciu miesiącach różnica ta wynosi 3,9%. Przykładowo, dla lokalu wystawionego na sprzedaż po 350 tys. zł jest to kwota 13 650 zł. Obrazuje ona przeciętny zakres negocjacji cenowych. Ze względu na to, że nie jest to kwota znacząca, wniosek jest dość jednoznaczny – lepiej wystawić cenę niższą i sprzedać lokal za kwotę do niej zbliżoną niż wystawić cenę „z górką”. Ta druga strategia wiąże się z koniecznością długiego oczekiwania na nabywcę i finalnie może doprowadzić do sytuacji, że cena transakcyjna będzie niższa od tej, jaką dałoby pierwsze podejście.

Na rynku pierwotnym też sprzedają się małe metraże

Sytuacja wygląda podobnie na rynku pierwotnym. Deweloperom relatywnie łatwiej jest sprzedać tańsze projekty. Dodatkowo szybciej znajdują oni nabywców na lokale mniejsze, które wymagają mniejszych budżetów. I tak na przykład na warszawskiej Woli w inwestycji Osiedle Symfonia na początku sprzedaży przeciętny lokal miał powierzchnię 65,5 m kw. (od 32,7 do 163,3 m kw.). W dziewięć miesięcy później w sprzedaży zostały lokale o średniej powierzchni 88,9 m kw.

Ciekawym przykładem jest także inwestycja Aura Park na terenie Miasteczka Wilanów. Projekt ten powstał jeszcze w czasie, gdy potrzeby potencjalnych nabywców były zupełnie inne niż dziś. W efekcie w czerwcu 2010 roku dostępne były w tym projekcie lokale od 2 do 5 pokoi o średniej powierzchni 80,9 m kw. Dla porównania przeciętna poszukiwana w tym czasie powierzchnia była zbliżona do 50 m kw., a jedynie kilka procent kupujących szukało lokali czteropokojowych lub większych. Takie lokale w inwestycji Aura Park stanowiły w połowie 2010 roku 32% oferty. Dziś w tym projekcie wciąż w sprzedaży znajdują się duże mieszkania. Ich przeciętna powierzchnia wynosi ponad 90,7 m kw.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek