Nieruchomości komercyjne w regionie EMEA - prognozy 2015

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w regionie EMEA III kw. 2014

Prognozujemy, że obserwowane w ostatnich 1-2 latach zainteresowanie Europą wśród globalnych inwestorów będzie się stopniowo zmniejszać ze względu na silniejszy wzrost gospodarczy w innych regionach, wyższy poziom tolerancji ryzyka inwestycyjnego i ograniczanie płynności w skali całego świata wskutek wygaszania programów luzowania ilościowego. Więcej inwestycji z regionu EMEA mogą przyciągnąć niektóre rynki azjatyckie oraz USA. Jednak oczy świata będą nadal skierowane na Europę, czemu sprzyjać będzie polityka luzowania ilościowego w strefie euro, a także wzrost podaży aktywów wynikający z restrukturyzacji oraz oddłużania się banków i firm” - dodał Jan Willem Bastijn.

Najważniejszy najem

David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:

„Trudno ocenić zagrożenia w obecnej sytuacji na rynku – niektóre są praktycznie niewidoczne, a inne będą się utrzymywać w bieżącym roku, zwłaszcza w sferze polityki. Z tego względu najem ma największe znaczenie dla wielu inwestorów, którzy powinni opracować możliwie jak najbezpieczniejsze strategie na przyszłość. Oznacza to konieczność uwzględnienia w planach nieruchomości, które spełniają potrzeby najemców i które można elastycznie zmieniać. Tylko najlepsze obiekty mogą przetrwać czasy inflacji czy deflacji.

Inwestorzy powinni także w większym stopniu poszerzać horyzonty inwestycyjne uwzględniając nowe rynki i sektory. W 2015 r. mogą zacząć interesować się między innymi wielorodzinnymi nieruchomościami mieszkaniowymi i obiektami opieki zdrowotnej w sytuacji, gdy uznawane dawniej za alternatywne sektory coraz częściej wchodzą do głównego nurtu inwestycyjnego.

W dalszej perspektywie może powstać bańka wskutek sytuacji na rynkach obligacji i nadmiaru płynności, ale w 2015 r. rentowność obligacji raczej utrzyma się na niskim poziomie, nadal wywierając presję na stopy kapitalizacji z nieruchomości. W każdym razie należy oczekiwać korekty wycen stosownie do nowej rzeczywistości na rynku, na którym cena powinna w większym stopniu niż dawniej odzwierciedlać płynność i stabilność przychodów. Ryzyko bańki jest większe na rynkach, na których wspomniana stabilność i bezpieczeństwo są znacznie poniżej średniej”.

WIĘKSZY WZROST OBROTÓW NA RYNKACH NIERUCHOMOŚCI DZIĘKI PROGRAMOWI LUZOWANIA ILOŚCIOWEGO
Perspektywy lepsze od oczekiwań

EBC zaskoczył rynki skalą zapowiedzianego programu luzowania ilościowego (QE), który może przynieść dalsze spadki rentowności obligacji i wartości euro oraz wzrost oczekiwań inflacyjnych i PKB.

Kluczowym czynnikiem sukcesu zapowiedzianego programu w krótkiej perspektywie będzie utrzymanie zaufania rynków, ale w celu osiągnięcia realnych i trwałych zmian program ten powinien zachęcić rządy państw do przeprowadzenia głębszych reform strukturalnych. Naszym zdaniem państwa przeprowadzające radykalne reformy takie jak Hiszpania zyskają najbardziej dzięki wzrostowi aktywności i inwestycji zagranicznych.

David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:

„Jeżeli program QE odniesie sukces, jego wpływ na rynki nieruchomości będzie znaczny i może przełożyć się na wzrost popytu inwestycyjnego. W związku z tym stopy kapitalizacji zmniejszą się bardziej niż oczekiwano, a wolumen obrotów może się zbliżyć do najwyższego poziomu w historii”.

Według prognoz firmy Cushman & Wakefield bez wprowadzenia programu QE wolumen inwestycji w Europie wzrósłby w bieżącym roku o 5-10%, a stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości zmniejszyłyby się o 20-30 pb. Natomiast dzięki realizacji polityki QE przewidującej niższe koszty zaciągania pożyczek, wzrost gospodarczy i wprowadzenie określonych reform, stopy kapitalizacji mogą spaść o 40-70 pb, a wartość inwestycji na rynkach nieruchomości może wzrosnąć o dodatkowe 20%.

Eksperci z firmy Cushman & Wakefield podkreślają jednak, że powyższy scenariusz może się spełnić pod warunkiem podaży odpowiednich aktywów, uzależnionej od oferty banków oraz procesów takich jak oddłużanie, realizacja zysków i recykling aktywów.

David Hutchings powiedział:

„Możemy oczekiwać wzrostu zainteresowania rynkami globalnymi wobec poszukiwania przez inwestorów europejskich okazji inwestycyjnych poza Europą, a także ożywienia inwestycji deweloperskich dzięki spadkom cen surowców, które obniżają koszty budowy. Ponadto przewidujemy wzrost aktywności przedsiębiorstw, w tym sprzedaż aktywów przez firmy, wspólne przedsięwzięcia, a także przejęcia”.