Ceny transakcyjne nieruchomości VII 2011

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości VI 2011

KOMENTARZ Home Broker

Po niewielkim wzroście cen mieszkań w czerwcu, lipiec przyniósł kolejny ich spadek w największych polskich miastach. W perspektywie roku przeciętne „M” straciło na wartości 1,7 proc.. Wciąż jednak nie sposób obwieścić trendu spadkowego. W ostatnich 12 miesiącach trzy razy ceny rosły, pięciokrotnie się nie zmieniły i cztery razy doszło do korekty. Nie byłoby więc nadużyciem stwierdzenie, że ceny mieszkań wciąż pozostają stabilne. Dzieje się tak już od przeszło dwóch lat. Stan taki może dziwić w obliczu rekordowej podaży mieszkań oraz drożejących kredytów, co jest pokłosiem rosnącego poziomu stóp procentowych. Z drugiej strony nie można też zapomnieć o rosnącym zatrudnieniu i wynagrodzeniach. Zgodnie z danymi GUS w czerwcu były one odpowiednio o 3,6 i 5,8 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Niewielki spadek cen prawdopodobnym scenariuszem

W przyszłości negatywnie na popyt na mieszkania wpłynie ograniczenie programu „Rodzina na Swoim”. Już niebawem, limity cen kwalifikujące do wsparcia spadną o blisko 29 proc. na rynku pierwotnym i 43 proc. na rynku wtórnym. Przełoży się to na kilkukrotny spadnie dostępności mieszkań w programie lub nawet jego całkowite zamrożenie w wielu miastach. Ponadto beneficjenci nie będą mogli mieć więcej niż 35 lat. Wymóg ten ominie osoby samotnie wychowujące dzieci, a w przypadku rodzin, wystarczy aby jeden z beneficjentów miał maksymalnie 35 lat. Umiarkowanie pozytywnie nowelizacja wpłynie na popyt poprzez włączenie tzw. „singli” do grona osób korzystających z dofinansowania. Stanie się tak jednak już przy nowych - znacznie niższych – limitach cen nieruchomości.

Warto też zauważyć, że od nowego roku trudniej będzie o kredyt walutowy, co spowoduje wejście w życie nowelizacji rekomendacji „S”. Zmiany w sposobie szacowania zdolności kredytowej spowodują, że osoby lepiej zarabiające będą mogły pożyczyć nawet o połowę mniej niż obecnie. Nie jest także wykluczone, że poprzez ograniczenie popularności zadłużania się w zagranicznych walutach, efekt rekomendacji spotęguje obecnie obserwowana aprecjacja franka szwajcarskiego wobec złotówki. W warunkach tych nie powinno więc dziwić, że po raz kolejny prognozy doradców Home Broker są mniej optymistyczne. W najbliższym roku spodziewają się oni korekty cen na poziomie 2 proc.. Większej przeceny spodziewają się lokalni eksperci z Krakowa, Lublina, Wrocławia i Warszawy. Wciąż o możliwych wzrostach cen można mówić w Katowicach, gdzie relatywny poziom cen nieruchomości nie jest wygórowany. Miesięczne wynagrodzenie netto w stolicy województwa śląskiego zbliżone jest bowiem do ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania. W przypadku Krakowa, Warszawy, Sopotu, Poznania czy Wrocławia parytet ten jest nawet przeszło dwukrotnie mniej korzystny.
Latem kupujących jest mniej

W ostatnich dwóch miesiącach korekcie cen towarzyszy także spadek liczby zawieranych transakcji. Uzasadnienia tych zmian należy szukać w sezonowości. Po raz pierwszy od dwóch lat jest ona jednak tak wyraźna. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w lipcu nabywców znalazło o 3,7 proc. mniej lokali niż w czerwcu. Dla porównania miesiąc wcześniej korekta liczby sprzedanych mieszkań wyniosła 5,4 proc.. Okres urlopowy w ostatnich dwóch latach przynosił co prawda spowolnienie trendu wzrostowego, ale wciąż coraz więcej mieszkań znajdowało w tych miesiącach nabywców. Wiązać to należy z efektem niskiej bazy, a więc pokłosiem szybkiego odradzania się rynku mieszkaniowego, którego początek przypada na przełom 2008 i 2009 roku. Dynamika tych zmian w ostatnich miesiącach na tyle spowolniła, że okres urlopowy przyniósł po raz pierwszy od dwóch lat korektę liczby zawieranych transakcji. W tych warunkach można spodziewać się dalszego kilkuprocentowego spadku w kolejnym miesiącu. Wciąż jednak trzeba zauważyć, że w lipcu bieżącego roku o 10,7 proc. więcej mieszkań znalazło nabywców niż w analogicznym okresie przed rokiem, co jest zjawiskiem pozytywnym.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker