Rynek nieruchomości mieszkaniowych - analiza I kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2011

Jak podkreśla BGŻ, należy pamiętać, że istotny wpływ na sytuację w I kw. 2011 r. miała bardzo niska liczba rozpoczętych inwestycji na przełomie lat 2008 i 2009, co stanowi efekt załamania się rynku w tym okresie i wycofywania się/odkładania w czasie planowanych inwestycji. Dodatkowo, w związku z podwyżką podatku VAT od styczna 2011 r. na nowe mieszkania z 7% do 8% oraz stawką 23% obejmującą lokale o powierzchni powyżej 150 m2 (szacuje się, że stanowią one ok. 2% podaży) część deweloperów zapewne starała się oddać do użytkowania jak największą liczbę lokali jeszcze w 2010 r., co determinowało skumulowaną podaż na koniec 2010 r. ale i umożliwiło klientom nabycie lokalu jeszcze z niższą stawką VAT.

Spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania nie oznacza luki podażowej, ponieważ ofertę mieszkań gotowych powiesza pula lokali będących w realizacji. Jak podał GUS, w I kw. 2011 r. rozpoczęto budowę prawie 31 tys. nowych mieszkań, tj. o 13,6% r/r więcej niż w I kw. 2010 r., z czego o 16,8% r/r wzrosła liczba nowo budowanych mieszkań indywidualnych oraz o 14,5% przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Wyraźne tendencje spadkowe zanotowano w kategoriach mieszkań spółdzielczych oraz pozostałych (odpowiednio -14,5% r/r i -23,2% r/r). Łączna liczba rozpoczętych budów mieszkań w I kw. 2011 r. była niższa o prawie 19% w porównaniu z rekordowym 2008 r., jednak już w marcu, w którym rozpoczęto inwestycje o wolumenie ponad 17 tys. mieszkań, liczba ta była o blisko 9% większa niż w marcu 2008 r., co wydaje się być dobrym prognostykiem dla rynku na 2011 r, Tym samym liczba ofert pozostaje wysoka, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich. Zgodnie z danymi firmy REAS w I kw. 2011 r. w sześciu miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) na rynek wprowadzono o 26% więcej mieszkań względem analogicznego okresu 2010 r. i o 67% więcej w porównaniu z I kw. 2009 r., kiedy w skali całego kraju notowano maksymalne wartości liczby mieszkań oddanych do użytku. Różnice w zmianach wielkości podaży w największych aglomeracjach w odniesieniu do całego rynku prawdopodobnie wynikają z większej elastyczności działających tam deweloperów, którzy po załamaniu się rynku dość szybko przystąpili do nowych inwestycji oraz wznowili sprzedaż w projektach, w których została ona wstrzymana z powodu kryzysu.
Obserwowany wzrost liczby rozpoczynanych nowych inwestycji ma miejsce w sytuacji poluzowania ostrożnościowej polityki banków względem uczestników rynku nieruchomości. Co prawda, zdolność kredytowa gospodarstw domowych zmniejszyła się ale spadły też koszty około kredytowe w tym m.in. marże. Ponadto zwiększa się również liczba nabywców mieszkań w inwestycjach, będących na etapie „dziury w ziemi” (23% w 2011 r., wobec 17% w 2010 r. - wg. Home Broker). Jest to dość ryzykowne, jednak premią za ryzyko jest w tym wypadku uzyskane dyskonto w stosunku do ceny za mieszkanie w stanie deweloperskim w tej samej inwestycji w wysokości nawet kilkunastu procent. Część osób decyduje się na takie posunięcie, jednak mimo dodatniej tendencji, wciąż dzieje się to na znacznie mniejszą skalę niż w czasie ostatniego boomu budowlanego.
W segmencie podaży mieszkań realizowanych na sprzedaż lub wynajem (w ich skład wchodzą mieszkania deweloperskie) oczekujemy poprawy sytuacji, a tym samym wzrostu liczby gotowych mieszkań na rynku. Tym samym dla części regionów Polski BGŻ nie wyklucza wzrostu wskaźnika pustostanów. Sami deweloperzy dość ostrożnie prognozują wielkość nowej oferty, którą zamierzają w 2011 r. wprowadzić na rynek. Zgodnie z wynikami badania Polskiego Związku Firm Deweloperskich (przedstawionymi przez REAS) tylko 30% firm zakłada podaż ich nowych ofert nieco większą niż w 2010 r., a tylko 6% zdecydowanie nie mniejszą niż była w 2010 r. Jednocześnie, analizując obok przedstawiony wykres, stwierdzić można, że oczekiwania deweloperów na koniec 2010 r. są istotnie lepsze niż było to jeszcze pół roku wcześniej.