Ceny transakcyjne nieruchomości IX 2010

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości VIII 2010

Obecny koszt kredytu jest relatywnie atrakcyjny w związku z utrzymującymi się niskimi stopami procentowymi. Pod tym względem niestety oczekiwać należy raczej pogorszenia. Ekonomiści zgodnie prognozują, że w najbliższym czasie Rada Polityki Pieniężnej podwyższy stopy procentowe. Będzie to miało przełożenie na wzrost miesięcznego kosztu obsługi długu hipotecznego. Trudno bowiem spodziewać się, że banki współmiernie obniżą marże. Gdyby jednak obecne warunki kredytowe utrzymały się przez kolejnych 30 lat, to zaciągnięty teraz kredyt w złotych na kwotę 300 tys. zł wymagałby łącznie spłacenia w postaci rat kwoty rzędu 622,7 tys. zł. Oznacza to, że gdyby nabyta nieruchomość drożała rocznie o 2,3 proc. przez cały okres kredytowania, to sam wzrost wartości nieruchomości pokryłby koszt naliczanych przez bank odsetek. Sytuacja taka wydaje się prawdopodobna. Długoletnie badania pokazują bowiem, że na rozwiniętym rynku ceny nieruchomości rosną o 1-2 proc. ponad współczynnik inflacji. W Polsce oznaczałoby to roczny wzrost rzędu 3,5-4,5 proc., przy założeniu utrzymania celu inflacyjnego na poziomie 2,5 proc. W najbliższych 12 miesiącach Home Broker prognozuje wzrost cen na poziomie niższym, bo zaledwie 2,2 proc.

Wpływ na taką niską prognozę ma między innymi sytuacja na rynku pierwotnym. W sierpniu deweloperzy rozpoczęli budowę 43% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Z jednej strony jest to pozytywny czynnik dla kupujących, którzy mogą wybierać z rosnącej puli sprzedawanych mieszkań. Z drugiej jednak wśród ekspertów wzrastają obawy o wystąpienie sytuacji nadpodaży na tym rynku. Do tej pory jedynie w Warszawie deweloperzy oferowali lokale w średniej cenie niższej, niż obowiązująca na rynku wtórnym. W bieżącym miesiącu do stolicy dołączył także Kraków. Wynika to z wprowadzania nowych inwestycji do sprzedaży. Rosnąca podaż tego typu lokali, na wczesnych etapach zaawansowania robót budowlanych, systematycznie przedkłada się bowiem na obniżanie przeciętnych cen ofertowych na rynku pierwotnym. Takie działanie deweloperów ma rekompensować nabywcom podejmowanie wyższego ryzyka przy zakupie nieruchomości na przykład na etapie dziury w ziemi.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa - 1000 pkt - została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2: gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4...l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.