Rynek nieruchomości w Europie II kw. 2009

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości w Europie IV kw. 2011

Prognoza

„Wygląda na to, że banki są gotowe raczej stopniowo ograniczać ryzyko niż pozbywać się aktywów za każdą cenę. Dlatego też osoby liczące na lawinę wyprzedaży mogą czuć się nadal rozczarowane” – zasugerował David Hutchings, Szef Europejskiego Działu Badań w Cushman & Wakefield. Jednak wobec silnie rosnącego popytu, powolny wzrost podaży wskutek likwidacji pozycji przez inwestorów i banki powinien doprowadzić do większej aktywności w drugim półroczu. C&W obecnie szacuje łączne obroty w bieżącym roku na 65 mld euro. „Dominować będą nieruchomości biurowe, ale wobec niechęci wielu inwestorów do podejmowania ryzyka można spodziewać się ożywienia aktywności na rynku nieruchomości handlowych. Jednocześnie rynek nieruchomości przemysłowych wykazuje niewielką aktywność. Jednak niektórzy inwestorzy z pewnością wykazują zbyt duży pesymizm, zważywszy na oferowane stopy kapitalizacji i możliwość zwiększonego popytu ze strony najemców w wyniku ożywienia gospodarczego pobudzanego przez handel oraz presję firm dążących do zapewnienia sobie najnowocześniejszych obiektów logistycznych”.

W kwestii równowagi na rynku Michael Rhydderch powiedział: „Niewątpliwie pojawiają się świetne okazje do zakupu nieruchomości o wysokiej jakości w długim okresie, ale jest ich zbyt mało w porównaniu z liczbą poszukujących inwestorów. Ponadto wiele dostępnych obiektów nadal oferuje zbyt małe stopy kapitalizacji, które rekompensowałyby nabywcom postrzegane przez nich ryzyko. Jednocześnie niektóre nieruchomości gorszej jakości są wciąż w dużym stopniu niesprzedawalne i sytuacja ta szybko się nie zmieni”.

David Hutchings przyznaje: „Zrozumiałe jest oczekiwanie, że stopy kapitalizacji przewyższą wartość godziwą, ale tak się nie dzieje. Dostępna podaż wysokiej jakości jest nadal dość ograniczona i wobec niższych stóp procentowych wielu inwestorów (w tym ich banki) woli zatrzymać nieruchomości wysokiej jakości przy obecnych stopach kapitalizacji. W świetle oferowanych alternatyw jest to zrozumiałe w przypadku aktywów wyższej jakości, ale dla znacznej części pozostałego rynku słabość rynku najmu, brak kredytów dla większych i mniej bezpiecznych aktywów oraz trudności z refinansowaniem mogą oznaczać dalszy wzrost stóp kapitalizacji. Z tego względu pomimo wyraźnego postępu korekty wycen i stabilizacji cen w ostatnich miesiącach, naszym zdaniem, korekta jeszcze się nie zakończyła”.

Wartości kapitałowe obniżyły się o 21% w Europie, przy czym w Wielkiej Brytanii o 40%, a w pozostałych krajach Europy Zachodniej o 16%. David Hutchings stwierdził: „Naszym zdaniem, wartości najlepszych nieruchomości w Wielkiej Brytanii nie będą już dalej spadać, ale inne rynki mogą odnotowywać dalsze spadki o 10-15% w zależności od stopnia niezbędnej korekty czynszów. Jednak inwestorzy nie powinni skupiać uwagi tylko na stawkach czynszów – przychody i ich pewność są znacznie ważniejsze niż teoretyczna wartość wynajmu. Pod tym względem wskaźniki wynajętej powierzchni są bardzo ważne, ale warunki akceptowane przez wynajmujących, takie jak krótsze okresy najmu lub klauzule zezwalające na wcześniejsze zakończenie najmu, mogą również wpływać na kształtowanie się cen”.

„Z uwagi na głębszą korektę cen i możliwe wcześniejsze ożywienie gospodarcze Wielka Brytania nadal oferuje najlepsze możliwości w Europie” – stwierdził Michael Rhydderch. „Jednak wobec rozpoczynającej się korekty stóp kapitalizacji i coraz bardziej zaciętej rywalizacji o niewielką podaż obiektów wysokiej jakości, szybko rośnie zainteresowanie innymi rynkami. Francją interesują się inwestorzy niechętni do podejmowania ryzyka, a Polską – inwestorzy pragnący większych zysków. Naszym zdaniem, wzrost aktywności może również mieć miejsce w Skandynawii ze względu na stabilność rynków, prognozowane ożywienie gospodarcze i lepsze ceny”.