Nie każda nieruchomość to dobra inwestycja. Jak odróżnić okazję od ryzyka

W co warto inwestować na rynku nieruchomości?

Rozmowa z Dorotą Dymyt-Holko – prawnikiem z 20-letnim doświadczeniem w obsłudze rynku deweloperskiego

Redakcja:
Rynek nieruchomości dynamicznie się zmienia. Oferta inwestycyjna jest szeroka, ale wielu nabywców wciąż zadaje sobie pytanie: w co warto dziś inwestować, by ulokowane środki pracowały bezpiecznie i efektywnie? Jakie segmenty rynku są dziś najbardziej perspektywiczne?

Dorota Dymyt-Holko:
Lokalizacja, stabilizacja, inwestycja – te trzy słowa są fundamentem każdej trafnej decyzji na rynku nieruchomości. Od ponad 20 lat doradzam klientom – inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym – i widzę, że kluczowym aspektem jest dziś przede wszystkim dopasowanie strategii do oczekiwań oraz horyzontu inwestycyjnego.

Rynek można podzielić na kilka segmentów – każdy z nich oferuje inne możliwości, ale i inne ryzyka. Inwestorzy posiadający własny kapitał coraz częściej rezygnują z tzw. rynku popularnego na rzecz projektów o unikalnym charakterze. Poszukują lokalizacji, które zapewniają długofalowy wzrost wartości nieruchomości – niekoniecznie spektakularny, ale przede wszystkim stabilny. W ich portfelach znajdują się mieszkania w kameralnych inwestycjach, projektowanych przez renomowanych architektów, gdzie znaczenie mają nie tylko parametry techniczne, ale i prestiż.

Redakcja:
Czyli jakość zaczyna dominować nad ilością?

Dorota Dymyt-Holko:
Zdecydowanie tak. Mamy do czynienia z rynkiem bardziej świadomym, a tym samym bardziej selektywnym. Inwestorzy coraz częściej stawiają na wartość długoterminową, a nie tylko krótkoterminowy zysk. Drugą istotną grupą są osoby, które inwestują z myślą o wynajmie – w ich przypadku kluczowa jest lokalizacja w kontekście dostępności komunikacyjnej, infrastruktury oraz realnej atrakcyjności dla najemców.

Warto tu zwrócić uwagę na stereotypy cenowe – często mówi się o „średnich cenach” dla miast takich jak Wrocław czy Kraków, które wynoszą 12–13 tys. zł za mkw. Tymczasem można znaleźć bardzo atrakcyjne oferty w granicach 9 tys. zł, i to w dzielnicach o dobrej renomie i rozwiniętej infrastrukturze. W obecnych realiach zakup mieszkania „dla siebie” może być bardzo racjonalną decyzją – mamy dużą podaż, elastyczność cenową oraz rabaty, których jeszcze niedawno nie było.

Redakcja:
A co z inwestycjami typowo spekulacyjnymi – czy dziś opłaca się jeszcze kupować z myślą o szybkim wzroście wartości?

Dorota Dymyt-Holko:
Spekulacja zawsze niesie ze sobą ryzyko. Niemniej, są lokalizacje, które mimo obecnych wahań, zachowują potencjał wzrostu – choćby poprzez jakość inwestycji. Przykładem może być Łódź: dziś notujemy tam nadpodaż, więc nie należy oczekiwać spektakularnego wzrostu wartości w krótkim terminie. Ale zakup lokalu o wysokim standardzie, w dobrej lokalizacji, może być bardzo mądrą decyzją długoterminową. Lokalizacja się nie zmienia – jeśli wybierzemy projekt z potencjałem, jego wartość będzie rosła wraz z rozwojem otoczenia.

Redakcja:
Coraz częściej mówi się o tzw. inwestycjach alternatywnych – apartamentach wakacyjnych, najmie krótkoterminowym, resortach. Jak Pani ocenia ten segment?

Dorota Dymyt-Holko:
Ten sektor zdecydowanie zyskuje na znaczeniu. Apartamenty wakacyjne, mieszkania z przeznaczeniem pod najem krótkoterminowy, resorty ze strefą SPA czy obsługą operatorską – wszystko to stanowi dziś realną alternatywę dla inwestorów, którzy chcą generować dochód pasywny, ale niekoniecznie samodzielnie zarządzać nieruchomością.

To jednak nie jest rynek dla każdego – wymaga dobrej analizy lokalnej, sezonowości, a przede wszystkim rzetelnej oceny operatora lub zarządcy. Inwestor powinien wiedzieć, w jakim modelu chce funkcjonować: aktywnie uczestniczyć w zarządzaniu, czy powierzyć to wyspecjalizowanemu podmiotowi.

Redakcja:
Na co należy zwracać szczególną uwagę przy ocenie konkretnej inwestycji?

Dorota Dymyt-Holko:
Kluczowa jest kompleksowa analiza – finansowa, prawna i techniczna. To podstawa każdej świadomej decyzji inwestycyjnej. Należy dokładnie zweryfikować dewelopera: jakie inwestycje już zrealizował, w jakiej technologii buduje, jakie oferuje standardy. Nie bez znaczenia są też wyróżniki danej inwestycji – co ją odróżnia od innych? Jakie oferuje dodatkowe atuty?

W swojej praktyce prawniczej od lat uczulam klientów, że transparentność, jakość wykonania oraz rzetelność informacji są dziś kluczowe. Młodsze pokolenia nabywców mają bardzo wysokie oczekiwania – standardy, które jeszcze kilka lat temu uchodziły za luksusowe, dziś są wymagane „w pakiecie”. Klient oczekuje jasnych danych, zrozumiałej komunikacji, przejrzystych kosztorysów i realnych prognoz.

Redakcja:
Podsumowując – jaką strategię warto dziś przyjąć?

Dorota Dymyt-Holko:
Nie ma jednej, uniwersalnej recepty. Każdy inwestor powinien odpowiedzieć sobie na kilka kluczowych pytań:
– Czy kupuję dla siebie, czy jako inwestycję?
– Czy chcę generować dochód pasywny, czy liczę na wzrost wartości?
– Jakim budżetem dysponuję i jakim ryzykiem jestem w stanie zarządzać?
- Czy jestem w stanie poczekać długofalowo na zwrot z inwestycji?
- Buduję portfel unikalnych mieszkań w prestiżowych obiektach, czy poszukuję rozwiązań zabezpieczających moje środki finansowe?

Odpowiedzi na te pytania wyznaczają ścieżkę. Rolą ekspertów jest pomóc w tej analizie, w oparciu o dane, doświadczenie i rzetelną ocenę sytuacji rynkowej.

Wierzę, że mądrze przeprowadzona inwestycja w nieruchomości wciąż pozostaje jednym z najbardziej stabilnych i odpornych na zmiany narzędzi budowy majątku.