Nieruchomości komercyjne w Polsce coraz bardziej płynne

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Polsce. Jakie nastroje w III kw. 2019?

Jak wynika z doniesień Polish Properties, w minionym roku na rynku nieruchomości komercyjnych nie mieliśmy wprawdzie tak spektakularnych transakcji jak np.przeprowadzona w 2018 roku sprzedaż portfela M1 (wartość 1 mld euro), ale mimo to całkowity, ubiegłoroczny wolumen inwestycyjny zdołał przewyższyć notowania z poprzedniego roku.

Autorzy komunikatu wskazują również na coraz wyższą płynność rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych, na którą wskazuje m.in. notowany już od 2015 roku, nieustanny wzrost ilości transakcji - w 2019 roku na rynku odnotowano ponad 120 umów sprzedaży, których wartość opiewała na 5 miliardów euro. Na szczególną uwagę zasługuje coraz większa liczba transakcji przeprowadzanych na rynku magazynowo-przemysłowym, która jest już niemal identyczna jak na rynku handlowym.

Polska jest również coraz bardziej widoczna na globalnym rynku nieruchomości komercyjnych. W ubiegłym roku miał miejsce dalszy wzrost zainteresowania nieruchomościami w Polsce wśród inwestorów z Azji (m.in. ISOC Group, Mapletree Investments). Na polskim rynku nieruchomości aktywni są także inwestorzy z USA, Wielkiej Brytanii czy Niemiec. Kapitał polski w niewielkim stopniu zaangażowany jest w duże nieruchomości komercyjne, w ubiegłym roku udział rodzimych podmiotów w wolumenie inwestycyjnym wyniósł jedynie ok. 1%.

W roku 2019 dominował sektor biurowy, zarówno pod względem liczby transakcji, jak i ich wartości. Wolumen transakcji w nieruchomości biurowe wyniósł ponad 60% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w tym okresie. Największą pojedynczą transakcją była sprzedaż Warsaw Spire za 386 mln euro przy stopie zwrotu przekraczającej lekko 5%. Całkowicie wynajęty budynek ukończony w 2016 został sprzedany przez Ghelamco Group i Madison International Realty, a kupującym był Immofinanz. Osiągnięta cena jest najwyższą w historii polskiego rynku nieruchomości biurowych.

Rośnie znaczenie rynku magazynowego, którego łączny udział w całkowitej wartości inwestycyjnej w 2019 wyniósł 12% wobec 19% rynku handlowego. Wzrost znaczenia sektora magazynowego i spadek handlowego ma tą samą przyczynę - rozwój handlu internetowego. Trend ten jest bardzo widoczny na zachodzie Europy, w Polsce pierwszą oznaką jest zwiększenie liczby transakcji obiektami magazynowymi i spadek wolumenu inwestycji w nieruchomości handlowe. Na razie nie obserwujemy znaczącego wzrostu pustostanów czy spadków czynszów w obiektach handlowych. Jednak inwestorzy ostrożniej podchodzą do nabywania obiektów handlowych poprzedzając je dokładną analizą otoczenia rynkowego.

Polska z racji na duży rynek zbytu (6. najludniejszy kraj UE), tranzytowe położenie oraz rozwój infrastruktury transportowej ma dalszy potencjał na rozwój rynku magazynowo-logistycznego i awansowanie na pozycję jednego z głównych rynków logistycznych UE.

Jak podsumowuje Polish Properties, stopy zwrotu mają tendencję spadkową. Po raz pierwszy w historii polskiego rynku nieruchomości komercyjnych spadły one poniżej 5% w przypadku najlepszych nieruchomości biurowych zlokalizowanych w centrum Warszawy. Stopy zwrotu za nieruchomości logistyczne wynoszą 6,25%, a przypadku nieruchomości typu BTS z długoterminowymi umowami najmu kształtują się nawet na poziomie poniżej 5%, jak w przypadku transakcji „sale&lease back” magazynów Amazon. Stopy zwrotu dla nieruchomości handlowych są stabilne i dla najlepszych nieruchomości wynoszą 5%.