W październiku, po spadku o 0,65 proc., wartość indeksu cen transakcyjnych po raz pierwszy znalazła się poniżej 850 pkt. Od rekordowego odczytu z lutego 2008 roku (1004,27 pkt) dzieli go więc już 15,4 proc. Ale to tylko w ujęciu nominalnym, bo realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, spadek indeksu cen sięga już 25 proc.

Indeks cen transakcyjnych wyłamał się z trendu bocznego, w którym przebywał ok. dwóch lat, tj. od połowy 2009 do połowy 2011 roku. Począwszy od lipca br. kolejne odczyty indeksu cen transakcyjnych notowały coraz nowsze minima. O przyspieszającym tempie spadku cen mieszkań w ostatnich miesiącach świadczy choćby to, że to właśnie spadek z ostatnich czterech miesięcy, który wynosi już 3,36 proc., ma największy udział w zmianie wartości indeksu w ostatnim roku (minus 3,72 proc.) i dwóch lat (minus 5,83 proc.).

Indeks cen transakcyjnych

Kliknij aby powiększyć

W październiku przy obliczaniu wartości indeksu cen transakcyjnych wzięliśmy pod uwagę 3043 transakcje, zatem tylko o kilkanaście (0,4 proc.) mniej niż przed miesiącem. W skali roku odnotowaliśmy wzrost liczby transakcji o 2,3 proc. Można więc powiedzieć, że sprzedaż mieszkań utrzymuje się na względnie stabilnym poziomie.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Kliknij aby powiększyć

Komentarz i prognoza

Nasze dane odnośnie do liczby dokonywanych transakcji są zgodne z tym, co prezentują inne ośrodki analityczne, które także wskazują na utrzymywanie się poziomu sprzedaży mieszkań na względnie dobrym, stabilnym poziomie. Towarzyszy mu jednak spadek cen, który w sytuacji utrzymującej się wysokiej podaży nowych mieszkań należy uznać za zjawisko jak najbardziej naturalne. To zbiera żniwo przesadny optymizm firm deweloperskich, który szczególnie można było obserwować w pierwszej połowie ubiegłego roku po kilkudziesięcioprocentowych wzrostach liczby mieszkań, których budowę rozpoczynano. Nie jest źle, dopóki sprzedaż utrzymuje się na obecnym poziomie, choć słabsze finansowo firmy mogą mieć problemy z płynnością. Schody mogą się zacząć, jeśli uderzy zapowiadana druga fala kryzysu. W połączeniu z dalszymi restrykcjami wprowadzanymi przez KNF, ograniczającymi zdolność kredytową (skąd inąd w większości potrzebnymi), przypuszczam, że w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy ceny mieszkań mogą w dalszym ciągu systematycznie obniżać się.

Bernard Waszczyk, Open Finance