Elastyczne powierzchnie biurowe na fali

Przeczytaj także: 239 000 mkw. powierzchni flex w Polsce w ciągu 4 lat

Na przestrzeni ostatnich czterech lat rzesza działających na europejskim rynku operatorów elastycznych powierzchni biurowych powiększyła się o 135%, a liczba centrów coworkingowych aż o 205%. Popyt na tego rodzaju biura nie będzie maleć. Przeciwnie - zainteresowanie ze strony najemców wskazuje, że na przestrzeni nadchodzących trzech lat zapotrzebowanie zgłaszane przez główne miasta Europy może ponownie się podwoić. Dopisywać ma również podaż. Colliers International przewiduje, że w 8 spośród 22 głównych miast europejskich również ulegnie ona podwojeniu. Najbardziej spektakularne wzrosty mają stać się udziałem Berlina, Bukaresztu, Monachium i Pragi.

Z uwagi na niesłabnące zapotrzebowanie na elastyczne powierzchnie ze strony najemców, badania Colliers wskazują, że popyt może ponownie podwoić się w ciągu najbliższych trzech lat w głównych miastach Europy. Spośród 22 głównych miast europejskich przeanalizowanych przez Colliers International, w ośmiu podaż elastycznej powierzchni biurowej podwoi się. Największy wzrost spodziewany jest między innymi w Berlinie, Bukareszcie, Monachium i Pradze.

— Rozwój sektora flex może mieć ogromny wpływ na wszystkie rynki regionu EMEA, gdzie obecnie stanowi on średnio 1,5 procenta całkowitego rynku powierzchni biurowych — mówi Tom Sleigh, dyrektor ds. doradztwa w zakresie elastycznych powierzchni biurowych i usług dla najemców w regionie EMEA. — Przewidujemy na przykład, że podaż elastycznej powierzchni biurowej w Londynie będzie się szybko zwiększała przez kolejne lata, by w 2022 roku stanowić już 10 procent rynku. To oznacza, że za trzy lata około 300 tys. pracowników biurowych w tym mieście może pracować w nowych, elastycznych przestrzeniach biurowych.

Raport firmy Colliers pokazuje jak właściciele nieruchomości odpowiadają na zmiany zachodzące na rynku. Część z nich, zwłaszcza w Londynie, tworzy własne elastyczne biura, jak na przykład L&G ze swoim Capsule, LandSec uruchamiający Myo czy British Land z ofertą Storey Club. Jednocześnie coraz więcej wynajmujących decyduje się na współdzielenie ryzyka i korzyści, realizując przedsięwzięcia typu joint venture z operatorami z większym doświadczeniem i sukcesami, szczególnie tymi, którzy mogą skusić najemców dodatkowymi udogodnieniami i atmosferą.

— Pomimo małej ilości niewynajętych powierzchni na londyńskim rynku biurowym, najemcy oczekują większej elastyczności i udogodnień. To sprawia, że wynajmujący zmieniają strategię, wprowadzając własne marki coworkingowe, albo wchodzą we współpracę z profesjonalnymi operatorami. Pojawiają się zatem dodatkowe możliwości dla poszukujących elastyczności najemców. Rosnąca oferta i różnorodność elastycznych powierzchni biurowych oznaczają większy wybór dla najemców, co powinno przekładać się na większe obłożenie, zwłaszcza w przypadku dużych korporacji, które aktywnie korzystają z zalet płynących z elastycznych rozwiązań — wyjaśnia Tom Sleigh.

Coraz bardziej popularne podejście do powierzchni biurowej jako usługi, a nie produktu, jest chyba najważniejszym czynnikiem napędzającym popyt na elastyczne powierzchnie. U źródła tego podejścia znajduje się orientacja na klienta, dzięki której elastyczne przestrzenie biurowe jeszcze przez długi czas będą zmieniały krajobraz rynku.

Głośno mówi się jednak także o obawach związanych z nadmiernym wzrostem sektora flex. Najemcy z niektórych branż z niechęcią podchodzą do forsowania idei coworkingu, szczególnie w obliczu możliwego spowolnienia gospodarczego i malejącego wzrostu zatrudnienia.

Damian Harrington, dyrektor działu badań w regionie EMEA w Colliers podsumowuje:

— Wyraźnie widać dynamiczny wzrost niszy elastycznych powierzchni biurowych od 2001 roku pod względem liczby lokalizacji, oferowanej powierzchni czy liczby operatorów działających w Europie. Jednak nawet w górnej części skali całkowity udział tych powierzchni w rynku biurowym ogółem jest znikomy, co sugeruje, że sektor ten nie rozwinął się jeszcze ponad miarę i nadal istnieją dla niego perspektywy wzrostu.

— Polski rynek elastycznych powierzchni biurowych rośnie w ogromnym tempie. W Warszawie sektor ten stanowił około 13% popytu w 2018 roku. Warszawa oferuje niemal 195 tys. m kw. powierzchni coworkingowej. Liderem warszawskiego rynku jest WeWork. Firma posiada pięć lokalizacji liczących w sumie prawie 40 tys. m kw. i zapowiada otwarcie pięciu nowych w ciągu półtora roku. Regus działa na polskim rynku od ponad dekady i aktualnie dysponuje 24 tys. m kw. w 17 miejscach w Warszawie. Są również obecni w innych dużych miastach w kraju — mówi Michał Mierzwa, ekspert w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International w Polsce.

— Elastyczne powierzchnie biurowe stanowią alternatywę dla najmu długoterminowego zarówno dla młodych przedsiębiorców, startupów i freelancerów, a coraz częściej także dla korporacji. W samej Warszawie operatorzy elastycznych powierzchni wynajęli 107 tys. m kw., z czego większość (75%) powierzchni znajduje się w okolicach centrum, gdzie obecnie najemcom trudno jest znaleźć lokale biurowe. Współczynnik niewynajętych powierzchni w Warszawie jest obecnie najniższy od III kw. 2012 roku. Powstała luka podażowa, sprzyjająca wynajmującym, utrzyma się do 2020 lub 2021 roku. Wynajem elastycznych powierzchni biurowych jest obecnie jednym z najlepszych sposobów na znalezienie biura w centrum Warszawy, dopóki na rynek nie dotrze nowa fala podaży — dodaje Michał Mierzwa.