Procedury administracyjne podnoszą ceny mieszkań

Przeczytaj także: Propozycje nowych przepisów budowlanych w ocenie deweloperów

Zamierzeniem PZFD było uzyskanie rzeczywistego obrazu prawa administracyjnego w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych oraz sprawności działania organów administracji samorządowej. Choć trudno ustalić, na ile czas trwania postępowań jest uzależniony od stopnia skomplikowania prawa, a na ile jest wynikiem działania organów, to na podstawie uzyskanych informacji można ocenić zarówno jedno jak i drugie.

Z przeprowadzonego badania wynika, że 66 % postępowań dotyczących warunków zabudowy i pozwoleń na budowę trwa dłużej niż dopuszczają to przepisy Kodeksu Postępowania Administracyjnego. Tutaj w sposób naturalny rodzą się pytania o dodatkowe koszty, jakie inwestor zmuszony jest ponosić z tytułu przewlekłości postępowań administracyjnych.

„Mimo, że w całej Polsce obowiązują te same przepisy, w różnych miastach są bardzo duże różnice w sprawności obsługi inwestorów. Z jednej strony pokazuje to, że można w miarę sprawnie działać w ramach obowiązujących przepisów, z drugiej zaś - niedoskonałość prawa, które nagminnie lekceważone jest przez urzędy”, mówi Zbigniew Malisz, Dyrektor Generalny PZFD, Członek Zarządu.

Analiza wyników przeprowadzonego badania pozwala wyciągnąć następujące wnioski:

W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy:

• Aż 95% decyzji wydawanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego.
• Aż 52% decyzji wydawanych jest w terminie dłuższym niż rok.

Z kolei dla pozwoleń na budowę czas procedury wygląda następująco:

• Aż 47% realizowanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego.
• Aż 26% realizowanych jest w terminie powyżej pół roku.

„Powyższe zestawienia obrazują jak wiele czasu potrzebnego do przygotowania inwestycji pochłaniają procedury związane z uzyskaniem warunków zabudowy. Proces inwestycyjny uległby znacznemu skróceniu, gdyby warunki zabudowy zastąpić planowaniem miejscowym”, mówi Zbigniew Malisz.

Polski Związek Firm Deweloperskich wyliczył również, jakie dodatkowe koszty ponoszą inwestorzy z tytułu przewlekłości procedur administracyjnych. Co istotne, są to koszty zwiększające cenę 1m2 mieszkania. Posługując się przykładem największego rynku mieszkaniowego w Polsce – Warszawy, przyjęto do wyliczeń :

• średnią cenę 1 m 2 mieszkania – 8339 zł brutto (wg raportu REAS za III kw. b.r.);
• udział wartości gruntu w wartości całego projektu - 17,5%;
• koszt kredytu inwestycyjnego - 8,35% w skali roku;
• koszt finansowania wydatków związanych z przygotowaniem inwestycji określonych na 3% wartości inwestycji;
• koszty ogólne - 10% wartości inwestycji.

W ciągu dwunastomiesięcznej zwłoki w oczekiwaniu na decyzję administracyjną koszty budowy w przeliczeniu na 1 m2 mieszkania rosną o aż 420 zł brutto co stanowi 5% ceny. Tych kosztów można by uniknąć, gdyby terminy określone w Kodeksie Postępowania Administracyjnego były zachowywane, podkreślają autorzy badania.

Wyniki ankiety potwierdzają powszechny pogląd o niedoskonałości procedur przygotowania inwestycji budowlanych, zajmujących zbyt wiele czasu i znacząco wpływających na koszty w budownictwie mieszkaniowym. Szczególnie dobitnie uwidocznił się wpływ braku planów na czas przygotowania projektów a w konsekwencji - na koszty ich realizacji.

Informacje o badaniu
Badanie dotyczyło czasu trwania postępowań administracyjnych w sprawach o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę obiektów budownictwa wielorodzinnego, procesowanych w latach 2008-2010. Biuro PZFD otrzymało ankiety od deweloperów realizujących inwestycje w 10 miastach wojewódzkich.