Ceny transakcyjne nieruchomości X 2010

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości IX 2010

Komentarz Home Broker

Październik był pierwszym miesiącem od czerwca, który zamiast kosmetycznej obniżki cen transakcyjnych nieruchomości przyniósł ich nieznaczny wzrost. Te niewielkie zmiany sugerują utrzymywanie się w trendzie stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Został on zapoczątkowany ponad półtora roku temu. Od początku br. nominalny spadek cen transakcyjnych wyniósł 0,6 proc. W związku z wpływem inflacji był on więc realnie większy.

Pozytywnym sygnałem jest utrzymujący się nieprzerwanie od ośmiu miesięcy wzrost liczby transakcji. Świadczy to o rosnącej sile rynku. Ostatnie kilkuprocentowe odczyty miesięcznej dynamiki wolumenu transakcji mogą wynikać ze stopniowej poprawy warunków kredytowania hipotecznego. Na przykład w październiku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w rodzimej walucie wyniosło 5,63 proc., a w euro 3,53 proc. Oznacza to duży spadek względem wartości notowanych na początku roku, które wynosiły odpowiednio 6,75 i 4 proc. W najbliższych miesiącach jednak należy spodziewać się w tym względzie pogorszenia, w związku z prognozowanymi podwyżkami stóp procentowych, co przełoży się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Może mieć to także negatywne przełożenie na obserwowany wolumen transakcji.

Zmiany cen transakcyjnych warto rozważać w kontekście struktury sprzedawanych mieszkań. Okazuje się bowiem, że obserwowany od początku roku spadek cen transakcyjnych na poziomie 0,6 proc. połączony był ze zmianą udziału poszczególnych segmentów rynku w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Od początku roku największy wzrost popularności wśród kupujących widoczny jest w segmencie mieszkań najdroższych, a więc zbudowanych po 2000 roku. Podczas gdy na początku roku, na rynku wtórnym, stanowiły one co piąty sprzedany lokal, to obecnie jest to prawie co trzecie mieszkanie. Wzrost ten był możliwy kosztem także relatywnie drogich mieszkań w budynkach z cegły. Podczas gdy na początku roku prawie co drugie sprzedane mieszkanie na rynku wtórnym mieściło się w tym segmencie rynku, to obecnie jest to co trzeci lokal. W dalszym ciągu dużą popularnością na rynku wtórnym cieszą się najtańsze mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Niewielki wzrost ich udziału w ogólnej liczbie transakcji należy wiązać z relatywnie niską ceną zakupu oraz często atrakcyjną lokalizacją. Dzięki temu właśnie stanowią one jedno z trzech sprzedanych obecnie mieszkań używanych.

W najbliższych 12 miesiącach Home Broker prognozuje wzrost cen na poziomie 2,2 proc. Oznacza to utrzymanie się obecnie obserwowanej sytuacji na rynku. Wpływ na taką niską prognozę ma między innymi sytuacja na rynku pierwotnym. We wrześniu deweloperzy rozpoczęli budowę 9 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. Dane za pierwsze trzy kwartały br. mówią ponadto o liczbie rozpoczętych przez deweloperów budów na poziomie o 60 proc. wyższym niż w analogicznym okresie rok temu. Jest to pozytywny czynnik dla kupujących, którzy mogą wybierać z rosnącej puli sprzedawanych mieszkań. Ponadto coraz większa podaż dopiero rozpoczynanych projektów przedkłada się na obniżanie przeciętnych cen ofertowych na rynku pierwotnym. Takie działanie deweloperów ma rekompensować nabywcom podejmowanie wyższego ryzyka przy zakupie nieruchomości na przykład na etapie dziury w ziemi. Duża podaż mieszkań nie pozostaje także bez wpływu na politykę rabatową deweloperów. Są oni bardziej otwarci na oferowanie promocji i rabatów niż jeszcze pół roku temu – wynika z doświadczeń doradców Home Broker.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker