Wtórny rynek nieruchomości IX 2009

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości VIII 2009

Najtańszy jest metr mieszkania w bloku z płyty. W Polsce w ten sposób masowo budowano od 59 roku do początku lat 90., czyli de facto przez najdłuższy okres w powojennej historii Polski. Mieszkania tego typu stanowią największą część zasobów, ale też ich standard jest niższy niż w kamienicach czy blokach z cegły.

Atutami mieszkań powstających obecnie (klasyfikowanych jako bloki z cegły) są natomiast garaże pod budynkiem, windy i różnorakie systemy zapewniające bezpieczeństwo.
Innym ważnym czynnikiem, który ma wpływ na wartość metra kwadratowego mieszkania jest jego wielkość. O tym aspekcie warto wspomnieć, ponieważ informacje płynące od kupujących czy też pośredników w obrocie nieruchomościami wskazują, iż sprzedający często nie uwzględniają tej zależności i żądają za metr mieszkania 3- czy 4-pokojowego porównywalnej kwoty jak za metr kawalerki. Metr kawalerki we wszystkich miastach jest o kilkadziesiąt do kilkuset złotych droższy niż średnia dla danego miasta (we Wrocławiu o 9,6%, Krakowie o 4,8%, w Gdańsku o 4,1%, w Poznaniu o 3,1% i w Warszawie o 1,2%). Rozbieżności w cenach mieszkań 1- i 4-pokojowych są jeszcze bardziej widoczne. W Krakowie metr kawalerki jest o 15% droższy niż metr mieszkania 1-pokojowego, we Wrocławiu o 13%, Warszawie i Poznaniu o około 10%, a w Gdańsku o 5,7%.

W raporcie czytamy, iż światowy kryzys gospodarczy, zwolnienie tempa wzrostu polskiej gospodarki, pogorszenie nastrojów, obawy przed zwolnieniami i ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych spowodowały zmniejszenie popytu na mieszkania, w największym zaś stopniu na mieszkania o dużej powierzchni. Skutkiem tego cena metra kwadratowego mieszkania 4-pokojowego spadła bardziej niż średnia cena dla całego miasta. We Wrocławiu o 9,6% (średni spadek cen w mieście rok do roku wynosi 8%), w Krakowie o 9,4% (średni spadek 8,8%), w Warszawie o 8,5% (średni spadek 7,2%).

CENY DOMÓW NA RYNKU WTÓRNYM

Domy jednorodzinne w Polsce powstają przede wszystkim w systemie budownictwa indywidualnego, zwanego też systemem gospodarczym. W ciągu ostatnich 10 lat w systemie budownictwa indywidualnego budowano średnio 52,7% lokali mieszkalnych, a w rekordowym 2003 roku - 72,3%. Na skutek boomu na rynku nieruchomości i drastycznego wzrostu cen mieszkań wzrosły również ceny domów, choć stało się to z pewnym opóźnieniem. Dodatkowo budowa domu (samodzielna lub przez dewelopera) stała się atrakcyjna ze względu na niższy koszt jednego metra kwadratowego powierzchni.

Mieszkania z rynku wtórnego tanieją od jesieni 2008 roku. W segmencie domów jednorodzinnych spadki rozpoczęły się w I kwartale 2009 roku.
W ciągu 12 miesięcy ceny domów o powierzchni do 150 metrów kwadratowych spadły w Szczecinie o 3,4%, Wrocławiu o 2,7%, w Warszawie i Białymstoku o 2%. Znaczący wzrost odnotowaliśmy w Lublinie +12%, Poznaniu +6,8%, Katowicach 5,5% i Krakowie 4,6%. W Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku zarówno dane roczne jak i kwartalne wskazują na trend spadkowy, natomiast w pozostałych miastach, w najbliższych miesiącach, możemy spodziewać się stabilizacji cen.

W przypadku domów o powierzchni od 200 do 300 metrów spadek cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy był wyższy niż w segmencie domów małych. Wyjątkiem są Katowice, gdzie w III kwartale 2009 cena jest wyższa o 14% niż w III kwartale 2008. Ze względu na wysoki koszt całkowity zakupu domu z rynku wtórnego, zwiększającą się podaż (większa w porównaniu z zeszłym rokiem liczba oddanych budynków), niewielką, w chwili obecnej, skłonność Polaków do podejmowania tak poważnych inwestycji, możemy się spodziewać kontynuacji trendu spadkowego cen w ciągu najbliższych 3-6 miesięcy.