Rynek nieruchomości w Polsce i w USA

Przeczytaj także: Liczba nowych mieszkań V 2009

Odnotujmy też, że o ile liczba wydanych pozwoleń na budowę z grubsza odpowiada liczbie rozpoczętych budów domów, to już liczba domów, których budowę ukończono, jest w każdym roku znacznie wyższa niż liczba wydanych pozwoleń. Wynika to z opóźnienia czasowego – część domów budowano już w czasie, w którym kryzys mieszkaniowy trwał. Jednak budowy dokańczano, ponieważ tylko w ten sposób można odzyskać przynajmniej część środków włożonych w budowę. Dom nieukończony trudniej sprzedać niż ukończony.

Zatem możemy spodziewać się, że liczba budów ukończonych będzie stopniowo malała, podczas gdy liczba wydawanych pozwoleń na budowę i liczba budów rozpoczętych powinna zacząć się stabilizować, ponieważ jest ona najniższa od lat 60-tych, kiedy USA miały o połowę mniej obywateli niż obecnie.

Teraz Polska

Oczywiście mam świadomość, że porównywanie rynku amerykańskiego z polskim, to zadanie karkołomne ze względu na liczne różnice tkwiące choćby w historii rynków. Jednak pod względem liczb, możemy mówić o pewnego rodzaju podobieństwach.

Szczyt budowlany w Polsce przypadł na rok 2007 (o rok później niż w USA), wtedy także zanotowano rekordowo wysoką liczbę udzielonych kredytów (o prawie połowę wyższą niż w 2006 r.), zatem bez wątpienia to dostęp do kredytów był akceleratorem tego rynku. Łatwo zauważyć, że od 2007 r. spada liczba wydanych pozwoleń na budowę i liczba budów rozpoczętych, przy czym początkowo spadek ten nie był zbyt duży (od połowy 2007 do 2008 r. trwała stabilizacja rynku na wysokich poziomach, co dotyczy także cen transakcyjnych). Po części wynika to z faktu znacznej inercji urzędniczej w Polsce. Kto raz zaczął starania o pozwolenie na budowę, nie porzuca w Polsce planów „tylko” dlatego, że zmienia się koniunktura gospodarcza. Większość woli przejść gehennę administracyjną, a dopiero później ewentualnie zmienić plany. Stąd znacznie mniej domów w Polsce zaczyna się budować w porównaniu do liczby wydanych pozwoleń, niż np. w USA.

A jeszcze mniej budów udaje się zakończyć. W załączonej tabeli widać, że liczba ukończonych budów wciąż rośnie w stosunku rocznym, choć nie ma wątpliwości, że szczyt koniunktury na rynku mieszkaniowym został dawno minięty. Dlaczego? Różnica w porównaniu do amerykańskich inwestorów polega na różnych technologiach budowy (nasze są bardziej długotrwałe) oraz struktury budownictwa. Połowa budowanych mieszkań powstaje w budownictwie jednorodzinnym w systemie gospodarczym. Nie wszyscy mają tu motywację do szybkiego podpisania protokołu technicznego odbioru budynku. Warto też dodać, że począwszy od 2009 roku zakończenie budowy wiąże się z obowiązkiem zdobycia świadectwa energetycznego. Z tym właśnie faktem należy częściowo wiązać skokowy wzrost liczby oddawanych domów w końcówce 2008 roku. Nie koniunktura o tym zadecydowała, ale chęć uniknięcia części formalności (i kosztów) związanych z nowym obowiązkiem.

Na podstawie tak przedstawionych danych możemy stwierdzić, że rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w fazie o rok późniejszej niż w USA. Zatem od nadziei na uspokojenie koniunktury powinien nas dzielić także rok. I choć obydwa rynki zdają się być zupełnie różne, to pod względem liczb na tysiąc mieszkańców są zaskakująco podobne.