Galerie handlowe w Polsce się starzeją. Czas na wyburzenia czy modernizacje?

Przeczytaj także: Parki handlowe wypierają centra? To 99% nowych obiektów

Starzenie się społeczeństwa nie musi oznaczać kurczenia się rynku konsumenckiego. Mieszkańcy Europy Środkowo-Wschodniej są coraz zamożniejsi, a rosnące wynagrodzenia zwiększają ich siłę nabywczą.

Dodatkowym impulsem w Polsce będzie wzrost gospodarczy, który według naszych prognoz wyniesie w 2026 roku 3,6% i będzie jednym z najwyższych w Unii Europejskiej. Będą go napędzać konsumpcja gospodarstw domowych, inwestycje oraz projekty finansowane ze środków unijnych.

W kolejnych latach to właśnie wzrost dochodów, a nie liczby ludności, będzie głównym źródłem rozwoju rynków konsumenckich największych miast regionu CEE.

Wyzwania demograficzne nie przekreślają potencjału konsumenckiego Europy Środkowo-Wschodniej. Rosnąca produktywność i wynagrodzenia zwiększają siłę nabywczą gospodarstw domowych, a największe miasta regionu będą nadal skupiać znaczną część wzrostu dochodów i wydatków. Zmienia się jednak nie tylko zasobność portfeli, lecz także sposób ich wydawania.

Coraz bardziej dojrzały, zamożniejszy i silniej zorientowany na usługi konsument oczekuje od obiektów handlowych czegoś więcej niż tradycyjnej oferty zakupowej. To jeden z powodów, dla których modernizacja i repozycjonowanie starszych obiektów stają się dziś koniecznością, a nie jedynie jednym z możliwych scenariuszy – mówi Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Polska wchodzi w fazę transformacji rynku handlowego

Zmieniające się potrzeby konsumentów nakładają się na dojrzewanie samych zasobów handlowych. Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyły 14 mln mkw.

Blisko 6,5 mln mkw. stanowią obiekty mające więcej niż 15 lat. W samej Warszawie aż 70% nowoczesnej powierzchni handlowej ma ponad 15 lat, a podobne procesy dojrzewania rynku widoczne są także w największych aglomeracjach regionalnych.

Raport Colliers pokazuje, że właściciele coraz częściej wybierają różne scenariusze dostosowywania starszych aktywów do nowych realiów rynkowych. Część projektów przechodzi proces rekomercjalizacji i modernizacji, inne zmieniają częściowo funkcję, a niektóre są przebudowywane do nowych formatów handlowych.

Przykładem może być warszawski Fort Wola, który po kilkuletniej przerwie powrócił na rynek z nową ofertą skoncentrowaną na zakupach codziennych, gastronomii i rozrywce. W Łodzi centrum handlowe Sukcesja zostało stopniowo przekształcone w wielofunkcyjną destynację z dominującą funkcją rozrywkową. W Katowicach Supersam zwiększa udział funkcji biurowych i gastronomicznych, natomiast dawne hipermarkety w Bytomiu i Dąbrowie Górniczej zostały przekształcone w nowoczesne parki handlowe. Z kolei poznańska Galeria Malta została wyburzona, a teren przygotowywany jest pod zabudowę mieszkaniową.

Właściciele starszych obiektów coraz częściej wykorzystują różne scenariusze transformacji aktywów. W zależności od lokalizacji, pozycji rynkowej i potencjału nieruchomości mogą to być modernizacje, rekomercjalizacje, przebudowy do nowych formatów handlowych, częściowe zmiany funkcji lub projekty mixed-use.

Coraz częściej obserwujemy, że o wartości obiektu decyduje nie jego wiek, lecz zdolność do dostosowania się do nowych oczekiwań rynku i użytkowników – podkreśla Marta Cegielnik, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w Colliers.

Najemcy coraz częściej szukają czegoś więcej niż powierzchni handlowej

Wraz z dojrzewaniem rynku zmienia się również struktura najemców. Coraz większą rolę odgrywają gastronomia, rozrywka, zdrowie, fitness, usługi oraz funkcje społecznościowe. To właśnie te segmenty pomagają budować regularny ruch klientów i wzmacniają odporność obiektów na konkurencję ze strony e-commerce. Trend ten jest widoczny zarówno w Polsce, jak i na innych rynkach regionu.

W dojrzałych centrach handlowych, obok zbilansowanej oferty modowej i lifestylowej, coraz większą rolę w budowaniu przewagi konkurencyjnej odgrywają segmenty gastronomii, rozrywki, edukacji oraz usług związanych ze zdrowiem i szeroko pojętym wellness.

W odpowiedzi na zmieniające się oczekiwania konsumentów właściciele obiektów systematycznie dostosowują strukturę najemców, stawiając na miks różnych funkcji, które wzmacniają atrakcyjność destynacji, budują częstotliwość odwiedzin i uzupełniają tradycyjną ofertę zakupową. W efekcie długoterminowo odporny i zdywersyfikowany miks najemców staje się jednym z kluczowych czynników utrzymania konkurencyjności centrów handlowych na dojrzałych rynkach - zaznacza Anna Radecka-Łysiak, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w Colliers.

I podkreśla, że jest to szczególnie istotne w kontekście obserwowanego procesu polaryzacji rynku, w ramach którego największe korzyści osiąga ograniczona grupa dominujących liderów, podczas gdy obiekty o słabiej dopasowanej ofercie stopniowo tracą swoją pozycję.

Polska wpisuje się w regionalny trend

W większości analizowanych krajów największą część nowoczesnych zasobów handlowych stanowią dziś obiekty mające od 16 do 30 lat. Oznacza to, że rynek wchodzi w fazę, w której kluczowym zagadnieniem staje się zarządzanie istniejącymi aktywami, a nie rozwój nowej podaży.

Skala dojrzałych zasobów handlowych będzie w najbliższych latach jednym z głównych czynników wpływających na kierunki inwestycji i transformacji rynku – mówi Wojciech Wojtowicz, starszy analityk w dziale Market Insights, Colliers.

Zmiany zachodzące w Polsce są częścią szerszego procesu obserwowanego w całej Europie Środkowo-Wschodniej. We wszystkich analizowanych krajach największa część nowoczesnych zasobów handlowych powstała pod koniec lat 90. i w pierwszej dekadzie XXI wieku.

W Budapeszcie 84% nowoczesnej powierzchni handlowej ma dziś ponad 15 lat, w Rydze 76%, w Warszawie 70%, a w Pradze i Bratysławie po 63%. Jednocześnie większość tych obiektów utrzymuje wysoki poziom wynajęcia, dlatego właściciele koncentrują się głównie na inwestycjach modernizacyjnych, a nie całkowitym odchodzeniu od funkcji handlowej.

W różnych krajach przyjmuje to jednak odmienne formy. W Czechach historyczne domy towarowe, takie jak Kotva czy Máj, przechodzą gruntowne modernizacje i zyskują nowe funkcje rozrywkowe. Na Litwie centrum handlowe MADA jest przebudowywane w kierunku lokalnego hubu społecznościowego, a na Węgrzech właściciele koncentrują się przede wszystkim na modernizacjach i poprawie efektywności istniejących obiektów.

W Bułgarii proces transformacji przybiera różne formy – od repozycjonowania i modernizacji istniejących centrów handlowych, jak West Mall Sofia, po przebudowę dawnych galerii do nowych formatów handlowych, czego przykładem jest Holiday Park Stara Zagora, oraz zmianę funkcji obiektów handlowych na biurowe, jak w przypadku Black Sea Center w Warnie.

Eksperci Colliers wskazują, że dla większości dojrzałych aktywów handlowych w regionie najbliższe lata będą okresem reinwestycji i repozycjonowania. Zamiast ustępować miejsca nowym projektom, istniejące centra handlowe coraz częściej będą przechodzić kolejną fazę swojego cyklu życia, dostosowując się do nowych potrzeb konsumentów i rynku.