Magazyny w Polsce zmieniają kierunek: liczy się jakość, a nie ilość?

Przeczytaj także: Magazyny: stabilizacja i odporność, najemcy ostrożni

W ostatnich latach rynek magazynowy w Polsce rozwijał się bardzo dynamicznie, jednak obecnie widać zmianę podejścia do rozwoju nowych projektów. Deweloperzy coraz częściej koncentrują się na jakości powierzchni magazynowych zamiast na szybkim zwiększaniu skali inwestycji.

Coraz większy nacisk na rynku kładziony jest na dopasowanie inwestycji do popytu oraz czynniki takie jak dostępność gruntów, infrastruktura czy lokalne rynki pracy. Rosnąca dywersyfikacja najemców i rozwój technologii magazynowych potwierdzają dojrzewanie tego sektora – mówi Michał Śniadała, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Podaż nowej powierzchni magazynowej zaczyna się stabilizować. Deweloperzy nie realizują już tak wielu projektów jak w latach 2021–2022, a stosunkowo krótki cykl budowy magazynów pozwala szybciej reagować na zmiany rynkowe. W efekcie łatwiej jest dostosować skalę inwestycji do aktualnego zapotrzebowania.

Większy popyt i różnorodność najemców

Rynek magazynów notuje wyraźne ożywienie popytu, które napędzają zarówno firmy z sektora e-commerce, jak i przedsiębiorstwa produkcyjne. Dane wskazują, że w 2025 r. przedmiotem umów było 6,6 mln mkw. powierzchni. To trzeci najlepszy wynik w historii. Zwiększa się liczba zapytań ze strony firm reprezentujących różne branże, co potwierdza rosnącą dywersyfikację najemców - charakterystyczną dla dojrzałych rynków.

Na decyzje najemców wpływa coraz więcej czynników różnicujących poszczególne lokalizacje, w tym dostępność mocy energetycznych, stabilność lokalnego rynku pracy czy jakość nieruchomości. Istotnym elementem jest również ograniczanie ryzyka zakłóceń w łańcuchach dostaw – dodaje Michał Śniadała, CBRE.

W poszukiwaniu gruntów

Poziom powierzchni w budowie utrzymuje się na umiarkowanym poziomie od niemal dwóch lat i nie przekracza 2 mln mkw. Wraz z rozwojem sektora logistycznego rośnie znaczenie czynników związanych z lokalizacją nowych inwestycji. Ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów oraz zasoby siły roboczej stają się jednymi z kluczowych elementów analizowanych przez inwestorów.

W wielu regionach Europy brakuje odpowiednio dużych działek pod zabudowę logistyczną, dlatego firmy planujące budowę centrów logistycznych lub zakładów produkcyjnych coraz częściej szczegółowo analizują lokalne rynki pracy
i dostępność pracowników.

Mimo niskiej liczby nowych inwestycji i wysokiego popytu, w krótkim terminie nie należy spodziewać się znaczących wzrostów czynszów. Rynek zaczyna się jednak różnicować - w najlepszych lokalizacjach właściciele nieruchomości mogą przyjmować bardziej konserwatywne podejście do pakietów zachęt oferowanych najemcom.

Coraz silniejsza pozycja w Europie

Pod względem wysokości popytu netto w minionym roku Polska zajęła drugie miejsce, za Niemcami. Dzięki korzystnemu położeniu geograficznemu oraz rozwiniętej infrastrukturze kraj jest atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów i operatorów logistycznych. Sprzyja temu dobre wykorzystanie korzystnego położenia geograficznego - gęsta sieć dobrej jakości dróg, lotnisk i zyskujące na znaczeniu, w skali globalnej, porty.