Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - kilka najważniejszych kwestii

Spis treści:

• Czy pozbawienie prawa własności to jedyny możliwy skutek wywłaszczenia?
• Co podlega wywłaszczeniu i odszkodowaniu?
• Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie
• Odwołanie od decyzji dotyczącej wysokości odszkodowania
• Żądanie wykupu całej nieruchomości
• Przypadki, kiedy obecny właściciel nie jest ujawniony w księdze wieczystej
• Zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie

Czy pozbawienie prawa własności to jedyny możliwy skutek wywłaszczenia?

Wywłaszczenie nieruchomości jest najbardziej dotkliwym ograniczeniem konstytucyjnej ochrony prawa własności. Nie zawsze jednak przekazanie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jest niezbędne do zrealizowania inwestycji. Częstymi sytuacjami są również tzw. zajęcia czasowe. Polegają one na określonym czasowo ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości i nie wymagają odebrania prawa własności. Dokonywane są w szczególności podczas prac przeprowadzanych na potrzeby zaplecza inwestycji lub doprowadzenie linii energetycznych, gazociągów czy instalacji wodno-kanalizacyjnych. Po ich realizacji nieruchomość może zostać wykorzystywana przez dotychczasowego właściciela. Wiąże się to jednak zazwyczaj z uwzględnieniem pewnych ograniczeń, np. ustanowienia służebności przesyłu.

Co podlega wywłaszczeniu i odszkodowaniu?

Wywłaszczenie obejmuje zarówno nieruchomość – grunt oraz wszystko to, co jest z nią trwale związane, czyli jej części składowe. Należą do nich m.in. budynki mieszkalne, ogrodzenia, drogi czy drzewa oraz inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wszelkie te elementy, które uległyby zniszczeniu na skutek demontażu, w skutek wywłaszczenia przechodzą na własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. Stąd też, w chwili wydania nieruchomości w ręce inwestora należy je pozostawić, gdyż ich wartość wliczana jest do kwoty przyznanego odszkodowania. W przypadku demontażu części składowych nieruchomości po dniu, w którym decyzja stanie się ostateczna, traktowane jest to jako przywłaszczenie cudzego mienia.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie

Uzyskanie odszkodowania jest jedną z dwóch przesłanek legalności wywłaszczenia. Przepisy prawa nie ustalają wprost jego wysokości i w każdym przypadku ustalana jest ona indywidualnie na podstawie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości oraz stanu majątku w chwili wydania decyzji ZRID, czyli Zezwolenia na Realizację Inwestycji Drogowej. Ustalając wysokość odszkodowania, organ bierze pod uwagę m.in. przeznaczenie nieruchomości, lokalizację, wielkość działki lub budynku oraz szereg innych czynników, decydujących o wartości nieruchomości na rynku.

Odwołanie od decyzji dotyczącej wysokości odszkodowania

Wartość odszkodowania ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego i winna odpowiadać obiektywnej wartości rynkowej nieruchomości. Zdarzają się jednak sytuacje, w których wyceniając nieruchomość dochodzi do nieprawidłowości i zaniżenia wartości odszkodowania. W takich przypadkach przysługuje nam prawo do wniesienia odwołania. Należy jednak zaznaczyć, że wniesione odwołanie nie może wyrażać jedynie niezgody na ustaloną wartość odszkodowania. Aby było skuteczne, musi wskazywać, iż wyceniając nieruchomość doszło do naruszenia przepisów prawa, a wysokość odszkodowania jest efektem błędów rzeczoznawcy.

Środek zaskarżenia kieruje się do organu wyższej instancji, w stosunku do tego, który wydał decyzję. W przypadku podtrzymania decyzji przez organ wyższego szczebla i wyczerpania możliwości zmiany wysokości odszkodowania na drodze postępowania administracyjnego, stronie przysługuje prawo wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Żądanie wykupu całej nieruchomości

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż wywłaszczenie nie jest wykupem nieruchomości. W praktyce najczęściej wywłaszczeniu podlegają jedynie części nieruchomości, które są wykorzystywane na potrzeby konkretnej inwestycji. Wywłaszczony, co do zasady, nie ma wpływu na treść decyzji, a co za tym idzie, na wybór części nieruchomości wykorzystanej na cele publiczne. Ma jednak prawo żądać wykupu pozostałej części nieruchomości, lecz jedynie w sytuacji, kiedy pozostała część nieruchomości nie może być wykorzystywana zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Postępowanie o wykup pozostałej części nieruchomości odbywa się jednak w odrębnym postępowaniu niż wywłaszczenie oraz jedynie na wniosek strony objętej wywłaszczeniem. Jeżeli inwestor nie dojdzie do porozumienia z wywłaszczonym, sprawa będzie prowadzona przed sądem powszechnym, z uwzględnieniem opłat sądowych i obowiązkiem pokrycia wszelkich kosztów postępowania przez stronę przegraną.

Przypadki, kiedy obecny właściciel nie jest ujawniony w księdze wieczystej

Ciężar dowodu w postępowaniu o odszkodowanie za wywłaszczenie spoczywa na osobie ubiegającej się o to odszkodowanie. Powinna ona przedstawić swoje prawa do przedmiotowej nieruchomości, o ile nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. W prawie polskim istnieje domniemanie zgodności ksiąg wieczystych ze stanem faktycznym. Oznacza to, że wydając decyzję wywłaszczeniową, organy nie będą badać, czy osoby ujawnione w księgach wieczystych nie zbyły nieruchomości i nadal są jej właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi. Nieaktualne informacje w księgach wieczystych mogą zatem wywołać szereg negatywnych skutków dla obecnego właściciela, gdyż może on nie powziąć informacji o toczącym się postępowaniu wywłaszczeniowym. Jeżeli informacje zawarte w księgach wieczystych nie są zgodne ze stanem faktycznym, za skuteczne zawiadomienie w przedmiocie wydanej decyzji uznaje się obwieszczenie w urzędowym publikatorze organu, który wydał decyzję. Nie zmienia to również biegu postępowania o przyznaniu odszkodowania, jednak w takim wypadku środki zostaną przekazane do depozytu sądowego. Jeżeli nie zostaną odebrane przez obecnego właściciela nieruchomości, który udowodni swoje prawo do nieruchomości, odszkodowanie zostanie przekazane na rzecz Skarbu Państwa.

Najprostszym sposobem na udokumentowanie swoich praw do nieruchomości jest niezwłoczne przedłożenie organowi dokumentów to potwierdzających. W przypadku, kiedy prawo własności nie zostało uregulowane np. nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe, sprawa jest bardziej skomplikowana. Po ustaleniu w jej trakcie faktycznego właściciela nieruchomości, środki pieniężne będzie można uzyskać jedynie w wysokości ówcześnie ustalonej przez organ, bez możliwości zaskarżenia decyzji o ich wysokości.

Zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie

W polskich przepisach prawa jest wiele tzw. specustaw, które pozwalają na naruszenie ochrony prawa własności. Zawierają one różne regulacje w zakresie praw i obowiązków stron, min. wypłaty zaliczki na poczet odszkodowania. Można zauważyć znaczące różnice w traktowaniu wywłaszczonych.

I tak, zgodnie ze specustawą drogową, prawo przewiduje wypłatę zaliczki na poczet odszkodowania. Jej wysokość jest stała i wynosi 70% ustalonej kwoty odszkodowania. Stosownie do specustawy przeciwpowodziowej, w przypadku w przypadku odwołania się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, zakłada się wypłatę zaliczki w wysokości 100% ustalonej kwoty odszkodowania. Specustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym przewiduje wypłatę zaliczki jedynie właścicielom nieruchomości zamieszkałych.

Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 793 101 800, +48 71 729 21 50 lub e-mail: kancelarie@inlegis.pl) - reprezentujemy klientów na terenie całej Polski.

Patron merytoryczny artykułu:

INLEGIS Kancelarie Prawne sp. z o.o. sp. k.
ul. Podwale 83/7
50-414 Wrocław
tel. 71 729 21 50
https://www.inlegis.pl