Nieruchomości komercyjne w Polsce w 2012 r.

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: spada aktywność inwestorów

„Kondycja rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2012 r. była bardzo dobra, mimo słabnącego tempa wzrostu gospodarczego. Źródłem siły krajowego rynku nieruchomości komercyjnych są jego stabilność oraz płynność minimalizujące ryzyko wyjścia z inwestycji. Wolumen transakcji zanotował najlepszy wynik od 2007 r., osiągając 2,8 mld EUR. Warto dodać, że w minionym roku wartość transakcji w Polsce stanowiła 75% wolumenu wszystkich transakcji w Europie Środkowej” – powiedział Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Rynek inwestycyjny

Wzorem ubiegłych lat największą wartość miały transakcje przeprowadzone w sektorach handlowym i biurowym, odpowiednio 1,15 mld EUR oraz 1,09 mld EUR. Najszybciej rozwijał się sektor magazynowy, którego wartość wzrosła w ostatnim roku o ponad 180%, do 462 mln EUR, głównie dzięki upłynnieniu znacznej części ukończonych i skomercjalizowanych obiektów dwóch największych deweloperów na rynku, Prologis oraz Panattoni. To najlepszy wynik w historii inwestycji w ten sektor w Polsce.

Inwestycyjny rynek biurowy był skoncentrowany w Warszawie, gdzie przeprowadzono 97,7% wszystkich transakcji. Największą była sprzedaż Warsaw Financial Center za 210 mln EUR przez konsorcjum firm Pramerica i CA Immo na rzecz konsorcjum firm Allianz i Tristan Capital Partners. Wartość umów zawartych na rynku handlowym była zbliżona do tej z 2011 r. Warto jednak zaznaczyć, że ponad 60% ogólnego wolumenu w tym sektorze przypadło na dwie umowy: zakup Złotych Tarasów w Warszawie przez Unibail-Rodamco oraz nabycie łódzkiej Manufaktury za 390 mln EUR przez niemiecki fundusz Union Investment.

„Prognozy na 2013 r. nie przewidują gwałtownych zmian na rynku inwestycyjnym. Zainteresowanie inwestorów polskimi nieruchomościami komercyjnymi powinno utrzymać się na dotychczasowym poziomie, zwłaszcza w odniesieniu do najlepszych obiektów. Ich podaż będzie kluczowym czynnikiem utrzymania się bieżącej dynamiki rynku. Jeśli sprawdzą się zapowiedzi o ożywieniu gospodarczym, w drugiej połowie roku można również liczyć na wzrost zainteresowania inwestorów transakcjami oportunistycznymi” – mówi Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

W minionym roku w całej Polsce oddano do użytku ponad 509 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej – przeszło dwukrotnie więcej niż w 2011 r. (218 000 mkw.). Ponad 50% nowej powierzchni stanowiły projekty zrealizowane w Warszawie. Dużym zainteresowaniem deweloperów cieszyły się również główne miasta regionalne, w szczególności Wrocław, Kraków i Poznań. Dzięki 24 nowym budynkom, zasoby nowoczesnej powierzchni w stolicy wzrosły do 3 859 000 mkw. Dla porównania, w Berlinie wynoszą one ponad 17 mln mkw., a w Pradze niecałe 3 mln mkw. W Warszawie w budowie znajduje się 540 000 mkw. powierzchni biurowej, a plany deweloperów zakładają oddanie do końca 2015 r. kolejnych 620 000 mkw.

W 2012 r. w Polsce było wynajęte przeszło 960 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego 607 000 mkw. na rynku stołecznym. W Warszawie popyt wzrósł o 4% w porównaniu z rokiem poprzednim. Największą transakcją 2012 r. było podpisanie przez T-Mobile umowy najmu na 27 000 mkw. w budowanym kompleksie Marynarska 12 firmy Ghelamco.

Z miast regionalnych największym rynkiem pozostaje Kraków z zasobami powierzchni na poziomie 602 350 mkw. Jednak w 2012 r. zainteresowanie deweloperów skupiło się na Wrocławiu, gdzie w minionym roku oddano do użytku 66 000 mkw. W 2013 r. można się spodziewać dalszego dynamicznego rozwoju tego rynku.

W porównaniu z końcem roku 2011 największy spadek ilości pustostanów zanotowano w Katowicach (ok. 4,6 p.p.) i Krakowie (4,4 p.p.). Więcej niewynajętej powierzchni pojawiło się natomiast w Poznaniu (wzrost o ok. 4,1 p.p.) i Wrocławiu (wzrost o ok. 3,4 p.p.). Wskaźnik pustostanów wzrósł również w Warszawie i na koniec IV kw. 2012 r. osiągnął 9%. Czynsze za powierzchnie w centrum stolicy wahają się w granicach 22–26,5 EUR/mkw./miesiąc, a poza centrum 14–16,5 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych miastach wynoszą 12–16 EUR/mkw./miesiąc.

„W większości lokalizacji w kraju czynsze bazowe za powierzchnię biurową pozostały stabilne. Jednak w sytuacji dalszego wzrostu konkurencji wśród deweloperów oraz rosnącej presji na obniżanie cen, najemcy będą oczekiwać bardziej dogodnych warunków najmu, co przełoży się na niższe stawki czynszów efektywnych” – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.