Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych II kw. 2011

Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2011 r. prowadzi do następujących wniosków:

• w analizowanym okresie na rynku mieszkaniowym występowała kontynuacja większości procesów obserwowanych od początku br., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi, przy niższych cenach mieszkań i mniejszych kosztach produkcji,
• nadal obserwowano niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny spadały nadal w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji,
• pozytywny wpływ na popyt na kredyty i mieszkania miały niewielkie spadki marży kredytowej; jednak mimo istotnie wyższych wypłat kredytów Rodzina na Swoim (RnS) kwartalny przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie niższym od zanotowanego w analogicznym okresie 2010 r.,
• ważnym zjawiskiem dla bezpieczeństwa systemu finansowego był kontynuowany wzrost udziału nowych kredytów złotowych w nowo udzielanych kredytach mieszkaniowych,
• szacuje się niewielkie zwiększenie zyskowności kredytów mieszkaniowych (zwłaszcza złotowych) dla banków, przy równoczesnej luce finansowania i rosnących kosztach depozytów, co może ograniczać próbę zwiększenia akcji kredytowej w przyszłości,
• udział zysków w cenie mieszkania oraz szacowana przeciętna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej mimo niewielkiego spadku nadal były wysokie; skutkowało to rozpoczynaniem nowych inwestycji, pomimo znacznej liczby gotowych mieszkań oczekujących na rynku na sprzedaż, co można wiązać z vacatio legis ustawydeweloperskiej
• rzeczywiste wskaźniki finansowe firm deweloperskich (ROA, ROE) w omawianym okresie były gorsze od teoretycznych, jednak procesy restrukturyzacyjne zostały rozpoczęte i sytuacja ekonomiczna całego sektora nie budziła większych obaw,
• na rynku nieruchomości komercyjnych kontynuowane były procesy z początku 2011 r.; odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach kontynuowały trend spadkowy.

Procesy zachodzące na rynkach mieszkaniowych sześciu największych miast w Polsce w III kw. 2011 r. można opisać jako kontynuację procesów opisywanych w poprzednich raportach. Procesy te związane są z poszukiwaniem nowego stanu równowagi rynkowej przy wyższym poziomie stóp procentowych, słabszym oddziaływaniu czynników fundamentalnych i niższą skłonnością banków do ryzyka. Taki stan oznacza niższy poziom produkcji budowlanej i niższe ceny mieszkań.

W latach 2010 i 2011 dochodzenie do tego stanu odbywało się stopniowo poprzez niewielkie realne i nominalne spadki cen mieszkań poddawane naciskowi rosnącej podaży. W III kw. br. tendencje te utrzymały się, a jednocześnie poziom zapasów kontraktów na budowę mieszkań wprowadzonych na rynek osiągnął rekordową wysokość prawie 50 tysięcy, zwiększając ryzyko bardziej wyraźnych korekt cenowych. Informacje pozyskane od analityków rynkowych pokazują jednak, że może to być konsekwencją splotu kilku przyczyn, a w konsekwencji ryzyko gwałtowniejszej korekty cenowej może być niższe od wynikającego z prostej analizy danych. Po pierwsze, szybki wzrost liczby kontraktów na budowę mieszkań na rynku może być spowodowany chęcią ominięcia przez deweloperów zapisów ustawy o ochronie klienta dewelopera dla której vacatio legis kończy się w kwietniu przyszłego roku. Ustawa wprowadza utworzenie otwartych i zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych, na których gromadzone będą środki na budowę lokalu. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki te stanowić będą odrębną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności zaspokajane będą roszczenia nabywców przyszłych nieruchomości. Rozwiązania wprowadzone w ustawie nie zostały jeszcze zweryfikowane w praktyce, co powoduje wzrost ryzyka inwestycji deweloperskich. Zgodnie z zapisami ustawy inwestycje rozpoczęte przed tym terminem nie będą poddawane jej rygorom, a sprzedaż kontraktów na budowę mieszkania może, wobec braku odpowiednich zapisów w ustawie, być istotną przesłanką traktowania inwestycji jako rozpoczętej.