Po spadku o 0,6 proc. indeks cen transakcyjnych mieszkań osiągnął w lipcu rekordowo niski poziom 874 pkt. W skali roku spadek sięgnął 1,65 proc. Poprzednie minimum odnotowaliśmy w czerwcu 2009 roku, a było to wówczas 875,13 pkt. Od tego czasu indeks kilkakrotnie zyskiwał na wartości, wychodząc nawet ponad pułap 900 pkt. Jednak od maja ubiegłego roku – z drobnymi przerwami – systematycznie zmniejsza swoją wartość. Wskaźnik, powstający na bazie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Broker w 16 największych polskich miastach, jest obliczany od początku 2008 roku. Jego historia sięga więc ponad 3,5 roku. Jego wartość początkową wyznaczyliśmy na 1000 pkt., zatem w tym czasie stracił 12,6 proc.

Kolejny miesiąc spada liczba transakcji branych pod uwagę przy ustalaniu indeksu. Tym razem było ich blisko 3100, co oznacza spadek o 3,7 proc. w porównaniu z ubiegłym miesiącem. Dynamika spadku liczby zawieranych transakcji lekko zwolniła, bo przed miesiącem wyniosła -5,4 proc. W porównaniu z ubiegłym rokiem liczba transakcji jest wyższa o 10,7 proc.

Zmiany indeksu cen transakcyjnych

Kliknij aby powiększyć

Pomimo spadku indeksu, nie we wszystkich miastach zaobserwowaliśmy spadek przeciętnych (posługujemy się medianą) cen metra kwadratowego mieszkania. Z większych ośrodków wzrosty w skali miesiąca odnotowaliśmy m.in. w Poznaniu (+1 proc.), Krakowie (+0,8 proc.) i Łodzi (+0,3 proc.). Spośród największych miast, w których ceny spadły, wyróżniają się Katowice (-4,3 proc.), Wrocław (-1,5 proc.) i Gdańsk (-1,4 proc.).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Kliknij aby powiększyć

Komentarz i prognoza

Po kilkumiesięcznej stagnacji indeks cen transakcyjnych wreszcie zanotował bardziej wyraźną zmianę wartości – niestety w dół. Takiego zachowania indeksu można było jednak oczekiwać. W ostatnim czasie przewagę zyskują bowiem te czynniki, które na ceny mieszkań wpływają negatywnie, zwłaszcza rosnąca nierównowaga pomiędzy popytem a podażą. Z jednej strony deweloperzy wprowadzają do sprzedaży rekordowe liczby lokali (wg REAS w I półroczu br. do sprzedaży wprowadzono 21,3 tys. jednostek, lepsze pod tym względem było tylko I półrocze 2007 roku), z drugiej zaś spada sprzedaż. Na rynku jest przeprowadzanych coraz mniej transakcji, co można zaobserwować choćby na przykładzie liczby operacji używanych do obliczania naszego indeksu. Negatywnie na popyt oddziaływać będą zmiany w programie RnS (m.in. znaczna obniżka limitów cenowych), malejąca zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań (pomimo coraz lepszej oferty banków) oraz niepewna – w sensie globalnym – sytuacja gospodarcza, która może zniechęcać do kupowania mieszkania właśnie w tym czasie. Spodziewamy się, że indeks do końca roku pozostanie w trendzie bocznym lub zanotuje lekki, kilkuprocentowy spadek. Na wzrosty cen mieszkań nie ma co liczyć.

Bernard Waszczyk, Open Finance