Rynek nieruchomości mieszkaniowych - analiza I kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2011

1. Rynek nieruchomości – porównanie międzynarodowe
Według BGŻ, w 2010 r. sytuacja na światowych rynkach nieruchomości pozostawała mało stabilna. W okresie tym wśród 31 analizowanych krajów (wyłączając Polskę), w 14 z nich ceny spadały, natomiast w pozostałych 17 zmiany r/r były dodatnie. Ponadto statystyki roczne w 2010 r. były lepsze niż w 2009 r. dla 16 krajów Najwyższe spadki cen dotyczyły Irlandii (-10,8% r/r), Ukrainy (-9,5 % r/r), Odwrócenie tendencji spadkowej i najsilniejszą poprawę sytuacji na rynku nieruchomości odnotowano m.in. na Łotwie (21,2% r/r) i Estonii (13,5 % r/r). Jednocześnie pod koniec 2010 r. widoczne już było wyhamowanie tych wysokich wzrostów. Dynamika cen nieruchomości w 2010 r. w krajach azjatyckich wyhamowała (Tajwan, Tajlandia, Japonia) ale wysokie wzrosty notuje się nadal np. w Singapurze. Jednocześnie w dalszym ciągu niepewnie oceniania jest sytuacja na europejskim rynku nieruchomości. W większości krajów z tego rynku notuje się jeszcze spadki cen jednak są one już zdecydowanie niższe od tych z 2009 r. Natomiast wyższa korekta w 2010 r. względem 2009 r. notowana jest w przypadku cen mieszkań/domów z USA. BGŻ ocenia, że sytuacja w krajach europejskich będzie się nadal poprawiała w wolnym tempie.

Ograniczenie akcji kredytowej i restrykcje rządowe w krajach azjatyckich będą prowadziły do schłodzenia tego rynku, a tym samym zmniejszenia dynamiki cen r/r.
2. Podaż lokali mieszkalnych

Jak czytamy w analizie, pomimo silnego wzrostu liczby nowych inwestycji, ograniczenia podaży gotowych mieszkań w I kw. 2011 r. (wynikające z mniejszej skali realizowanego budownictwa w okresie kryzysu) był nadal obserwowane. Jednakże oferta rynkowa obejmuje nie tylko mieszkania gotowe i lokale z rynku wtórnego, ale przede wszystkim lokale z projektów będących w trakcie realizacji - a takich ofert nie brakuje. Liczba wydanych pozwoleń na budowę. w I kw. 2011 r. wzrosła o 5,2% r/r, jednak wciąż pozostaje o około 20% r/r niższa niż w latach 2007- 2009. W latach 2007- 2008 kategoria ta przekraczała liczbę nowo rozpoczynanych budów średnio o ponad 30%. W latach 2009 i 2010 nadwyżka ta uległa znacznemu zmniejszeniu, jednak szacuje się, że deweloperzy wciąż posiadają pewną liczbę inwestycji, w każdej chwili gotowych do ponownego uruchomienia. Istotny wzrost nowych inwestycji powiązany jest również ze zmianą parametrów oferty, w tym znacznym zmniejszeniem przeciętnej wielkości budowanych lokali a przy tym niższym standardem wykończenia m.in. części wspólnych nieruchomości., oraz obniżeniem cen jednostkowych mieszkań w nowowprowadzanych projektach. Z tego też powodu deweloperzy starają się lepiej dopasować ofertę do możliwości finansowych gospodarstw domowych, a tym samym poszerzyć listę potencjalnych nabywców. Wielu deweloperów modyfikuje projekty, biorąc pod uwagę ograniczone możliwości kredytowe potencjalnych nabywców (spodziewany dalszy wzrost stopy procentowej, ograniczenia wynikające z rekomendacji S i T, wycofywanie przez rząd programu „Rodzina na swoim”). Z analizy Emmerson SA wynika, że w I kw. 2011 r. udział mieszkań 2- i 3-pokojowych w rozpoczętych inwestycjach w siedmiu największych aglomeracjach wyniósł ok. 80 - 90%.
Według danych GUS w I kw. 2011 r. odnotowano spadek o 18,1% r/r łącznej liczby oddanych do użytku mieszkań. Największe ujemne dynamiki zanotowano w przypadku mieszkań spółdzielczych oraz pozostałych (tj. zakładowych, komunalnych i społecznych czynszowych), odpowiednio -69,5 % r/r i -44,1 % r/r. Jednakże stanowią one niewielki odsetek wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania (4,2%). Spadek równy -38,8% r/r odnotowano również w kategorii mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem (w skład tej kategorii wchodzi oferta deweloperów). Wzrost natomiast był udziałem jedynie mieszkań indywidualnych, dynamika wyniosła 4,9% r/r.