Wtórny rynek nieruchomości III 2010

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości II 2010

Jak czytamy w raporcie, wyjątkiem jest Gdynia, gdzie według statystyk cena ofertowa jest o 50 złotych niższa od transakcyjnej. Różnica ta jest jednak niewielka i wynika raczej z innego doboru próby i potencjalnego błędu statystycznego niż z faktu windowania i licytowania ceny przez kupujących. W pozostałych miastach ceny transakcyjne są o maksymalnie 7% niższe o ofertowych. Potwierdza to powszechną regułę pozostawienia 5-10% marginesu do negocjacji. Należy pamiętać, iż przedstawiane są jak zawsze wartości średnie, co oznacza że w pewnej części przypadków różnice są większe, a czasami nie występują w ogóle.

CENY OFERTOWE - Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot
Wskaźnik zmiany średniej ceny w siedmiu polskich aglomeracjach dla ostatniego miesiąca wynosi +0,3%. To zdecydowanie mniej niż styczniu czy lutym i wynika z nieznacznych obniżek cen w 4 miastach: w Gdańsku (-0,3%), Gdyni (-0,3%), Wrocławiu (-0,2%) i Poznaniu (-0,9%). Wzrosty były wyższe, natomiast wystąpiły tylko w trzech lokalizacjach: w Krakowie (0,9%), Warszawie (1,3%) i Sopocie (1,4%).

Szybko.pl podaje, iż wskaźnik zmiany średniej ceny dla całego roku nadal pozostaje ujemny. Cena jest niższa o 4% w Gdyni, o 1,6% w Gdańsku, o 1% w Warszawie i Poznaniu. Niemal na tym samym poziomie co w zeszłym roku pozostaje średnia cena we Wrocławiu (-0,2%). W porównaniu z marcem 2009 średnia cena jest obecnie wyższa w Krakowie o 0,6% i w Sopocie o 4,1%. W przypadku Sopotu najbliższe miesiące mogą przynieść dalsze wzrosty w związku z sezonowym wzrostem zainteresowania mieszkaniami w nadmorskim kurorcie.

Zróżnicowanie cen na rynku wtórnym w zależności od wielkości mieszkania

Średnia to prosty i przejrzysty sposób mierzenia poziomu cen. Należy również do najszerzej, choć wcale nie najlepiej rozumianych wskaźników. Według definicji średnia wyraża typowy poziom wartości cechy, wokół którego skupiają się pozostałe wartości analizowanej cechy. Nie oznacza to oczywiście, że jest to absolutna prawda o analizowanym zjawisku. Pozwala go jednak scharakteryzować i chociażby porównywać.
Szybko.pl zauważa, iż w przypadku tak niejednorodnego zbioru danych, jakim są mieszkania tym bardziej należy pamiętać, że średnia jest pewnym wyznacznikiem i wskaźnikiem. Sama średnia może różnić się jeśli weźmiemy pod uwagę dodatkowe czynniki i policzymy ją uwzględniając lokalizację, wielkość czy wiek mieszkania. W analizie zawartej w raporcie prezentowane jest zmienność średniej w uzależnieniu od wielkości mieszkania. W zestawieniu cen mieszkań różnej wielkości, dla 7 miast, widać prawidłowość spadku ceny wraz ze wzrostem metrażu mieszkania. Mieszkania jednopokojowe należą do grupy najdroższych, ich ceny są (w analizowanej grupie miast) o 4% wyższe od średniej. Największa różnica, niemal 10% występuje we Wrocławiu, ponad 5% w Poznaniu i Gdyni, około 4% w Warszawie i Krakowie. Wyjątkiem jest Sopot, gdzie zupełnie inaczej niż w pozostałych lokalizacjach mieszkania małe, 1 i 2 pokojowe w przeliczeniu za metr kwadratowy są tańsze niż mieszkania duże 3 i 4 pokojowe. Jest to oczywiście potwierdzenie faktu, iż generalna reguła nie zawsze precyzyjnie określa rzeczywistość. W przypadku Sopotu mieszkania duże 3 i 4 pokojowe to nieruchomości o podwyższonym standardzie, które mogą być również przeznaczane pod wynajem sezonowy.

Najbliższe cenie średniej są mieszkania dwupokojowe. W przypadku Warszawy, Poznania, Krakowa i Gdyni są o około 2% wyższe od średniej a we Wrocławiu i Gdańsku utrzymują się na tym samym poziomie co średnia. To iż ceny mieszkań dwupokojowych są najbliższe średniej dla danego miasta wynika ze struktury podaży. Około 40% nieruchomości w ofercie to mieszkania 2-pokojowe, kolejne 30% to mieszkania 3-pokojowe i to właśnie te dwie grupy najsilniej kształtują cenę średnią.