Rynek nieruchomości w Polsce II 2010

KOSMETYCZNE ZMIANY CEN

Jak wynika z analizy cen ofert wystawionych do sprzedaży w styczniu br. w odniesieniu do stawek
z grudnia 2009 różnice są niewielkie. Oprócz Sopotu, w którym średnia cena m2 mieszkania w styczniu była wyższa o blisko 200 PLN, w pozostałych miastach zmiany - głównie wzrosty cen - nie przekroczyły 150 PLN na m2.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach

Kliknij aby powiększyć

Dokonując podobnego porównania w ujęciu rok do roku średnie ceny ofertowe na przekór powszechnym oczekiwaniom w większości miast wzrosły. Najwięcej w Opolu - o 304 PLN na m2 (tj. 7,6%), Białymstoku - 238 PLN na m2 (tj. 5,4%) i we Wrocławiu - 232 PLN na m2 (tj. 3,4%). Uwzględniając jednak upusty, których udzielanie przez sprzedających jest normą, można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne pozostają zbliżone do ubiegłorocznych, ewentualnie nieznacznie (kilka procent) niższe.

Spośród sześciu miast, w których styczniowe średnie ceny były niższe niż przed rokiem na czele stoją dwa ośrodki trójmiejskie; w Gdyni średnia cena m2 jest obecnie niższa o 499 PLN (tj. 7,1%), a w Sopocie o 519 PLN (tj. 4,9%).

NOWE KREDYTY - TO JUŻ ROZTOPY

Ostatnich kilka miesięcy Open Finance określał mianem odwilży na rynku kredytów hipotecznych. Jednak to określenie wydaje się być coraz mniej adekwatne wobec zdecydowanej, niekiedy frontalnej walki banków o pozyskanie nowych klientów. Już w pięciu bankach można uzyskać kredyt złotowy z marżą poniżej 2 pkt proc. (w tym w trzech poza promocją polegającą na zakupie innych produktów bankowych), a w siedmiu nie płacąc za niego prowizji (także poza promocjami). W przypadku kredytów walutowych w sześciu bankach można uzyskać marżę poniżej 3 pkt proc., w tym w jednym z nich nawet poniżej 2 pkt proc. (pod warunkiem zakupu innych produktów finansowych).

Z raportu wynika, że poprawia się także sytuacja jeśli chodzi o możliwość skredytowania całości kupowanej nieruchomości, MultiBank i mBank pożyczają nawet na 110 proc. jej wartości (po spełnieniu rygorystycznych ograniczeń), co jednak tylko w pewnym sensie przypomina epokę sprzed pojawienia się kryzysu na rynkach finansowych, ponieważ uzyskanie kredytu na 100 proc. wartości mieszkania czy domu obwarowane jest szeregiem obostrzeń dotyczących kredytobiorcy. Za wcześnie więc by mówić o nadejściu wiosny w segmencie kredytów hipotecznych, ale z pewnością mamy za sobą falę roztopów, która sprawia, że warunki udzielania kredytów hipotecznych są obecnie na poziomie znanym z lat 2004-2005.

Po dodaniu do marż benchmarkowych stóp rynkowych, które wciąż znajdują się na rekordowo niskich poziomach, okazuje się, że możliwym jest dziś uzyskanie kredytu walutowego oprocentowanego poniżej 4 proc. i kredytu złotowego poniżej 6,5 proc.

KREDYTY SPŁACANE - RATY NIEZNACZNIE W DÓŁ

W dobrych humorach mogą być także kredytobiorcy, którzy już spłacają swoje kredyty. Od poprzedniego raportu Open Finance i Oferty.net (7 stycznia) kurs euro spadł o ok. 2 proc. (z 4,10 do 4,02 PLN), a kurs franka o ok. 1 proc. (z 2,77 do 2,75 PLN), co - przy niezmienionych stopach procentowych - oznacza, że raty kredytów spadną w takiej właśnie skali (1-2 proc.).

Posiadacze kredytów złotowych również mogą mieć powody do zadowolenia, ponieważ trzymiesięczna stopa WIBOR, o której wysokość opiera się oprocentowanie większości tego typu kredytów spadła przez ostatni miesiąc z 4,25 do 4,18 proc. i ponownie znalazła się w okolicach najniższego poziomu w historii. Raty kredytów spłacanych także należą więc obecnie do najniższych w historii.

Niemniej eksperci wskazują, że zadłużeni zarówno w walutach obcych jak i w złotym powinni mieć na uwadze wyjątkowość i tymczasowość obecnej sytuacji. Stopy procentowe nie będą już obniżane, a pod koniec 2010 roku mogą być nawet podnoszone, co odbije się niekorzystnie na wysokości rat kredytów. Dla kredytów walutowych najważniejszym czynnikiem pozostaje zmiana kursu walutowego. Ryzyko silnego osłabienia złotego Open Finance ocenia jako niskie w najbliższym czasie.