Z raportu Cushman & Wakefield wynika, że deweloperzy w minionym roku nie tylko zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, ale także zrezygnowali z powiększania swoich banków ziemi. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie zachęciły inwestorów do wznowienia zakupów. Zachowawcze podejście deweloperów do rozszerzania swojej oferty wynikało ze znacznego spadku aktywności najemców oraz z trudności w dostępie do kapitału. Warunkiem koniecznym do rozpoczynania nowych inwestycji było w 2009 roku zabezpieczenie części powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania projektów. Popyt w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w porównaniu do poprzedniego roku i wyniósł 765.000 m2 (wliczając w to renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). Nowe umowy najmu podpisano na jedynie 539.000 m2 powierzchni (w roku 2008 aż 1.540.000 m2).

Zasoby wolnej powierzchni i współczynnik pustostanów

Kliknij aby powiększyć

Z analizy wynika, iż popyt spadał szybciej niż podaż, co spowodowało wzrost ilości pustostanów w prawie wszystkich regionach. Na koniec 2009 r. w Polsce było blisko 1 mln m2 wolnej powierzchni magazynowej, z czego najwięcej w regionie warszawskim - 424.000 m2 (17,1% całkowitych zasobów regionu), oraz na Górnym Śląsku - 202.000 m2 (18,8% zasobów regionu). W Polsce Centralnej, głównie w regionie Rawy Mazowieckiej i Piotrkowa Trybunalskiego, bez najemców pozostawało około 157.000 m2 magazynów (17,1% zasobów). Wrocław oferował 86.000 m2 wolnej powierzchni (16,6% zasobów), a Poznań 80.000 m2 (9,3% zasobów). Wszystkie te regiony zanotowały wzrost współczynnika pustostanów. Jedynie na trzech rynkach wskaźnik ten nieznacznie spadł w porównaniu z danymi z końca 2008 r.: w Trójmieście z 5,9% do 5,4%, w Szczecinie ze 100% do 93,5% (zawarto pierwszą umowę najmu), w Krakowie z 2,7% do 0%.

W regionach oferujących najwięcej wolnej powierzchni na wynajem najemcom łatwiej było wynegocjować bardzo atrakcyjne warunki najmu. Wzrost pustostanów miał również wpływ na spadek czynszów oraz rozszerzanie ofert zachęt pozaczynszowych, obniżających efektywny koszt najmu magazynu, co zachęciło najemców do renegocjowania warunków dotychczasowych umów. Jednak w lokalizacjach takich jak Łódź, Gdańsk czy Kraków, gdzie dostępność atrakcyjnej powierzchni była minimalna, stawki czynszów odnotowały wzrost zarówno w wymiarze nominalnym, jak i efektywnym. Równocześnie wzrosły koszty najmu powierzchni w projektach realizowanych na specjalne zamówienie najemcy.

Rynek Warszawy

Cushman & Wakefield podaje, iż region Warszawy, skupiający blisko 2,5 mln m2 magazynów, pozostaje największym rynkiem magazynowym w Polsce. Podaż nowej powierzchni w 2009 r. w regionie stołecznym wyniosła 282.000 m2. Z tego jedynie około 5.800 m2 dostarczono w strefie Warszawa Miasto. Pozostałą powierzchnię oddano do użytku w strefie Warszawa Okolice, m.in. w nowo powstałych parkach magazynowych: ProLogis Park Błonie II, Panattoni Park Ożarów, Tulipan Park Warszawa, oraz w rozbudowywanych o nowe magazyny istniejących parkach: Europolis Park Błonie czy ProLogis Park Nadarzyn.

W minionym roku Warszawa była niekwestionowanym liderem na rynku najmu, z popytem na poziomie 216.000 m2, co dało rynkowi stołecznemu 28% udział w całkowitym wolumenie transakcji. Zarejestrowany popyt był jednak o 59% niższy niż w roku poprzednim. Tradycyjnie już ponad 80% powierzchni wynajętej na rynku stołecznym przypadło na strefę Warszawa Okolice. Głównymi najemcami w strefie Warszawa Okolice byli operatorzy logistyczni, a w strefie Warszawa Miasto firmy dystrybuujące dobra szybkozbywalne oraz artykuły biurowe i papiernicze.