Zarys ogólny

Raport podaje, iż rok 2009 rozpoczął się od kontynuacji spadków cen gruntów zapoczątkowanych w II połowie 2008 roku. Ze względu na wstrzymanie wszelkich zakupów przez inwestorów, na rynku utrzymywała się bardzo wysoka nadwyżka podaży nad popytem. Pomimo bardzo atrakcyjnych cen w tamtym okresie niepewna sytuacja ekonomiczna oraz trudności w uzyskaniu kredytów inwestycyjnych spowodowały zastój i doszło jedynie do pojedynczych transakcji.

Druga połowa roku przyniosła optymistyczne dane ekonomiczne oraz zapewnienie wielu deweloperów o rozpoczęciu nowych inwestycji zarówno mieszkaniowych jak i biurowych. Z analizy wynika jednak, że zdecydowana większość projektów zostanie zrealizowana na gruntach zakupionych w latach 2006-2008. Firmy, które sprzedały w najkorzystniejszym okresie swoje aktywa i posiadają zasoby wolnej gotówki, bądź ich sytuacja jest na tyle dobra, że otrzymają finansowanie, szykują się już na „wyprzedaże”. Chociaż pierwsze znaczące transakcje spodziewane są na koniec I połowy 2010, właściciele przestali już obniżać ceny ofertowe z nadzieją, iż odrobią straty wywołane drastycznym spadkiem wartości nieruchomości na przełomie 2008 i 2009 roku.

Tereny pod inwestycje mieszkaniowe

Ceny działek pod zab. mieszkaniową w gł. miastach Polski (EUR) za mkw PUM

Kliknij aby powiększyć

Colliers International podaje, iż grunty pod inwestycje mieszkaniowe okazały się najbardziej wrażliwe na recesję. Popyt na nie jest bowiem silnie powiązany ze sprzedażą mieszkań, która na przełomie 2008 i 2009 roku gwałtownie spadła. W tym samym okresie zostały zanotowane największe spadki cen gruntów, które w niektórych lokalizacjach wyniosły nawet 65% w porównaniu z cenami z pierwszej połowy 2008 roku. Najbardziej podatne na spadki okazały się grunty o relatywnie słabszej lokalizacji a tym samym większym ryzyku inwestycyjnym.

Na spadek popytu na nowe mieszkania inwestorzy zareagowali wstrzymaniem wielu projektów. Według danych statystycznych GUS liczba rozpoczętych inwestycji od stycznia do listopada 2009 r. spadła o blisko 20% w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2008. Ograniczenie podaży oraz łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych wpłynęły na wstrzymanie silnych spadków cen mieszkań. Niektórzy deweloperzy w drugiej połowie 2009 roku zdecydowali się więc na rozpoczęcie nowych inwestycji.

Zmiany w cenach gruntów pod zab. mieszkaniową II poł. 2008/II poł. 2009

Kliknij aby powiększyć

Porównując ceny ofertowe gruntów występujące na rynku w II połowie 2008 do cen z II połowy 2009 roku, przeważają zdecydowane spadki. Najbardziej potaniały grunty zlokalizowane w miastach regionalnych np. Poznaniu i Trójmieście. Ceny w tych miastach są zbliżone i wynoszą od 100 euro do 300 euro za mkw PUM (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna). Z analizy Colliers International wynika, że najdroższą lokalizacją w Polsce niezmiennie pozostaje Warszawa, w której ceny sięgają 650 euro za mkw PUM. W drugiej połowie roku pozytywne informacje z rynku zachęciły właścicieli gruntów do zaprzestania obniżania cen i ostatnie miesiące charakteryzowały się zdecydowaną ich stabilizacją. Warszawa może pochwalić się nawet niewielkimi wzrostami cen ofertowych w II połowie 2009 w porównaniu do cen z II połowy 2008 roku. Świadczy to nie tyle o realnych wzrostach wartości nieruchomości, co o dużym zainteresowaniu inwestorów zakupem interesujących projektów. Kolejnymi miastami, w których Colliers International zanotował stabilizację, są Kraków oraz Wrocław. W obu miastach ceny gruntów spadły nieznacznie w 2009 (maks. o 14% we Wrocławiu). Zdecydowanie największe zmiany cen zanotowały Katowice, gdzie przeciętnie obniżyły się one o 28,5 %. Eksperci odnotowali także rekordowe wzrosty w Łodzi oraz Warszawie w przedziale cen minimalnych sięgające aż 53%. Gdyby jednak zestawić obecne poziomy cen w tych miastach z poziomem z I połowy 2008 okazałoby się, że są i tak zdecydowanie niższe niż wówczas. Colliers International podaje, iż wynika to z faktu, że najniższe ceny ofertowe są wrażliwe na zmiany koniunktury, przez co w na przełomie 2008 i 2009 roku obniżyły się nawet o kilkadziesiąt procent w porównaniu do I połowy 2008 roku.