Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach

Kliknij aby powiększyć

W raporcie czytamy, iż obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym nie skłania do twierdzeń, że w najbliższym czasie czeka nas powrót do wzrostów cen. Na to się nie zanosi. Choć można dostrzec poprawę w dostępności kredytów hipotecznych to jednak trudno się spodziewać, że znajdujące się na rynku oferty sprzedaży mieszkań szybko znajdą swoich nabywców. Popyt na rynku sprzedaży w istotny sposób ogranicza i zapewne nadal będzie ograniczać nie tylko mała zdolność nabywcza Polaków (średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw jest równe cenie 0,53 m2 mieszkania [Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w październiku 2009 r. wyniosło wg GUS: 3312,32 PLN; średnia cena m2 mieszkania w Polsce wg Indexu Oferty.net wyniosła w październiku 6239 PLN]), ale także wyraźny spadek cen na konkurencyjnym rynku najmu. O ile jeszcze kilka lat temu miesięczna rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania była niższa od stawki czynszu za wynajem podobnego lokalu, o tyle teraz sytuacja się odwróciła - w wielu przypadkach, zwłaszcza jeśli chodzi o większe mieszkania, najem wydaje się być korzystniejszy od zakupu. Bo choć wnoszenie opłat z tytułu czynszu ani o krok nie przybliża najemcy do własności lokalu to jednak pozwala mu na zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych dużo niższym kosztem niż by to miało miejsce w przypadku spłacania rat kredytu hipotecznego.

Przykład:

Czynsz za wynajem nowego, 80-metrowego, urządzonego mieszkania w dobrej lokalizacji w Warszawie wraz z opłatami dla adm.: 3500 PLN/mies.

Rata kredytu na zakup podobnego mieszkania (cena mieszkania: 720 000 PLN; wkład własny: 100 000 PLN; okres kredytowania 30 lat, raty równe, PLN): 4200 PLN/mies. (plus opłaty dla adm. - ok. 500 PLN/mies.)

NOWE KREDYTY - EURO ZDOBYWA RYNEK

Powoli, z pewną nieśmiałością, ale jednak w sposób systematyczny i zauważalny kredyty w euro coraz częściej zaczynają być oferowane przez banki i to z coraz niższą marżą. Niewykluczone, że po naturalnej śmierci programu Rodzina na Swoim, której eksperci z Open Finance spodziewają się w przyszłym roku, to właśnie kredyty we wspólnej walucie zdobędą większy udział w rynku (dziś jest to ok. 20 proc.). Raty 30-letnich kredytów w euro są ok. 20 proc. niższe niż kredytów złotowych, co wynika z niższych stóp w strefie euro niż w Polsce. Z drugiej strony marże dla kredytów walutowych są wyższe (choć systematycznie topnieją), a do kosztów kredytu należy doliczyć spread walutowy. Różnica w racie oznacza, że wzrost kursu euro o 20 proc. (np. z 4,10 do 4,90 PLN) zniweluje różnice w racie między kredytem złotowym i euro. Takiego rzędu ryzyko kursowe nie jest niemożliwe do zrealizowania, ale też diametralnie niższe niż w sytuacji, kiedy kurs euro wynosił 3,30-3,40 PLN.

Z raportu wynika, że przeciętny poziom marż dla kredytów w euro wynosi dziś ok. 3,5 pkt proc. ponad EURIBOR, ale od nowego roku ta średnia spadnie, kiedy PKO BP - wedle rynkowych plotek - obniży swoją marżę z 7 pkt proc. w bardziej przystępne rejony. Eksperci oczekują, że w przyszłym roku poziom marż dla kredytów w euro spadnie lekko poniżej 3 proc.

Z kolei w przypadku kredytów złotowych średni poziom marż spadł już w okolice 2,5 pkt proc. Zmiana, która dokonała się na przestrzeni ostatniego półrocza (marża spadła o ponad 1 pkt proc.) może być uznana za skokową, wziąwszy pod uwagę kondycję rynków finansowych na początku tego roku. W przyszłym roku Open Finance spodziewa się dalszego spadku średniej marży dla kredytów złotowych do przeciętnie 2 pkt proc. Niestety, nie oznacza to wcale, że za rok kredyty hipoteczne będą niżej oprocentowane niż dziś. Trzeba pamiętać, że obecny poziom stóp procentowych w bankach centralnych jest rekordowo niski i zapewne nie zostanie utrzymany na tym poziomie do końca roku. Już w połowie przyszłego roku eksperci spodziewają się pierwszych decyzji o podwyżkach stóp procentowych w strefie euro, w Polsce i w Szwajcarii, zatem kredytobiorcy - i potencjalni i ci, którzy kredyty spłacają - powinni liczyć się z wyższymi ratami w niezbyt odległej perspektywie.