Głównym czynnikiem zachęcającym do zawierania transakcji na rynku mieszkaniowym jest spadek ceny. Z porównania transakcji przeprowadzonych przez klientów Open Finance i Home Broker wynika, że ceny wciąż pozostają niższe o ok. 10 proc. niż przed rokiem w czterech największych miastach Polski. Wyjątkiem jest Kraków ze spadkiem cen o 3 proc., jednak ten rynek znajduje się w innej fazie cyklu koniunkturalnego (spadek cen był tam wcześniej najszybszy i najgłębszy).

W sukurs kupującym nie idą jednak banki, które w drugim kwartale wciąż zaostrzały kryteria przyznawania kredytów hipotecznych, choć już nie tak dotkliwie jak w poprzednich miesiącach. Sądząc po ożywieniu rynku, obecna oferta banków nie jest przeszkodą w zawieraniu transakcji (spora część z nich finansowana jest gotówką).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Kliknij aby powiększyć

Można więc sądzić, że ewentualny dalszy spadek cen mieszkań o 10-15 proc. znacznie ożywiłby rynek, jednakże jest to również powód, dla którego w obecnej sytuacji brak podstaw do oczekiwania takiego stanu rynku. Sprzedający widzą zainteresowanie popytu już przy obecnych cenach (transakcyjnych – nie ofertowych), stąd trudno oczekiwać, by mieli nadal obniżać ceny.

W rzeczy samej – porównując ceny z marca i lipca – w większości miast odnotowaliśmy stabilizację cen lub ich niewielki wzrost (za wyjątkiem Warszawy ze spadkiem o 0,2 proc.). W porównaniu do sytuacji z początku roku (najsłabszego okresu pod względem liczby zawieranych transakcji) ceny znacząco spadły w Poznaniu i Warszawie, gdzie obserwujemy pewne opóźnienie w cyklu cenowym, nie zmieniły się istotnie w Gdańsku i Wrocławiu, wzrosły za to w Krakowie. Mediana cen w stolicy małopolski jest już wyraźnie wyższa niż w takich miastach jak Wrocław, Poznań czy Gdańsk, jednocześnie wyraźnie niższa niż w Warszawie, co w pewien sposób odzwierciedla stereotypowe oceny co do atrakcyjności poszczególnych miast względem siebie.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski od początku 2009 r.

Kliknij aby powiększyć

KOMENTARZ I PROGNOZA

W kolejnych kwartałach banki nie planują znaczącego zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów hipotecznych, za to spodziewają się wyraźnie zwiększonego popytu (wg ankiety NBP). Realizacja tych oczekiwań oznaczałaby także wzrost popytu na same nieruchomości – pod tym istotnym warunkiem, że banki sprostają wyższemu popytowi. Nie jest to wykluczone, bo umacniający się złoty poprawia siłę kapitałową banków i uwalnia część płynności. Jednocześnie w przeciwnym kierunku działać będzie oczekiwany wzrost bezrobocia i rosnący portfel tzw. złych kredytów, który wymusi utrzymanie ostrożnego podejścia do kredytów hipotecznych w większości banków. Biorąc powyższe pod uwagę, po okresie tradycyjnego spowolnienia w okresie wakacji (w sierpniu i wrześniu), spodziewamy się utrzymania umiarkowanie pozytywnych nastrojów rynkowych w końcówce roku, co przejawiać się może w ponownie rosnącej liczbie transakcji i względnej stabilności cen. W szczególności porównanie liczby transakcji w stosunku rocznym może w końcówce roku wypaść imponująco, bowiem w listopadzie i grudniu 2008 r. rynek mieszkaniowy praktycznie zamarł.