Przykładowe ceny działek w I kwartale 2009

Kliknij aby powiększyć

W przypadku działek, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości, zauważalny jest wzrost podaży. Oferta działek w serwisie Szybko.pl jest o 10% większa niż przed rokiem i o 20% w porównaniu z IV kwartałem 2008. Oczywiste jest, iż sytuacja z jaką mamy do czynienia na rynku nieruchomości, czyli spadek popytu i obniżki cen, dotyczą również działek. Prawdą jest również, podkreślany przeze mnie stosunkowo często, fakt specyfiki obrotu ziemią. Zasób gruntów jest ograniczony, co usztywnia ceny. W przypadku działek budowlanych do 5000 metrów kwadratowych, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, mamy również w przeważającej mierze do czynienia z własnością prywatną, czyli często z sentymentalnym podejściem do posiadanych gruntów i niechęcią do wyzbywania się ziemi po „zaniżonych” cenach. W efekcie, w tym specyficznym segmencie zmiany cen są niewielkie i podatne na wahania, związane z sezonowymi zmianami podaży i popytu.

Zakres cen działek budowlanych

Kliknij aby powiększyć

RYNEK DEWELOPERÓW

Akcje deweloperów są w tym roku jednym z hitów inwestycyjnych. Indeks WIG-Deweloperzy, zrzeszający 17 firm tego rodzaju obecnych na giełdzie, zyskał od końca 2008 r. blisko jedną czwartą. Niemniej jednak w skali ostatnich 12 miesięcy straty wciąż jeszcze przekraczają 60%. Najbardziej znacząca spółka z tego indeksu – GTC, działający w sektorze powierzchni komercyjnych – w tym roku zyskała 4%, przez ostatnie 12 miesięcy spadła o blisko 60%. Deweloperzy mieszkaniowi, tacy jak Dom Development, JW Construction, czy Polnord, zyskali w tym roku odpowiednio: ponad jedną trzecią, blisko 100% oraz niecałą jedną dziesiątą.

Deweloperzy na tle szerokiego rynku

Kliknij aby powiększyć

W kontekście raportu Szybko.pl i Expandera ta gwałtowna poprawa notowań nie pozostawia złudzeń. Nadal nie mamy do czynienia z poprawą warunków działania firm deweloperskich. Dla ich zyskowności kluczowe są ceny mieszkań. Te nadal stopniowo obniżają się. To powoduje presję na marże wypracowywane przez podmioty prowadzące tego rodzaju działalność. Do tej pory relatywnie niewiele ucierpiały. Na przykład marża zysku brutto ze sprzedaży Dom Development obniżyła się do 38,5% w ostatnim kwartale 2008 r. z maksymalnych 39,5% wypracowanych w II kwartale 2008 r. W przypadku JW. Construction spadła z rekordowych 32,9% odnotowanych w trzech pierwszych miesiącach minionego roku do 28,8% w IV kwartale 2008 r.

Eksperci zaznaczają, że kwestia marż jest bardzo ważna, gdyż deweloperzy nie mają możliwości pokrywania ich spadku zwiększonym wolumenem sprzedaży. W efekcie mamy podwójne negatywne oddziaływanie na zyskowność takich spółek. Jednocześnie utrzymuje się trudna sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych. Raport Szybko.pl i Expandera wskazuje jednocześnie na zmniejszające się ceny działek, co ma znaczenie z punktu widzenia przyszłych inwestycji. Dziś jednak deweloperzy niewiele o nich myślą. Najpierw muszą uporać się z problemem nie sprzedanych dotychczas mieszkań.