Powierzchnie biurowe w Warszawie: po kryzysie najemcy szukać będą oszczędności

Przeczytaj także: Wynajem biura: jak obniżyć koszty eksploatacyjne?

Jak czytamy w komunikacie opublikowanym przez AXI IMMO, najbliższe miesiące będą ciekawym okresem w historii warszawskiego rynku biurowego. Przede wszystkim działające w stanie podwyższonego ryzyka firmy będą musiały przywiązywać szczególną wagę do kwestii związanych z bezpieczeństwem i higieną pracy w biurze. W przypadku niektórych najemców kluczową sprawą będzie zastanowienie się nad ich przyszłością lokalizacyjną. Czy odpowiednie będzie duże, umożliwiające zachowanie odpowiedniego dystansu biuro, mniejsza powierzchnia z systemem hot desk, a może rozwiązanie hybrydowe - pozostanie w dobrze znanej lokalizacji i skorzystanie z powierzchni coworkingowej?

Jak podkreśla AXI IMMO, kluczowy wpływ na podejmowane decyzje będzie miała bez wątpienia obecna i planowana sytuacja ekonomiczna firm, a jedną z kluczowych zmiennych zostanie wysokość czynszu. Jak prezentują się obecne wywoławcze stawki najmu w podziale administracyjnym stolicy w obiektach A- i B-klasowych?

- W strukturze stawek najmu na najbliższe miesiące spodziewamy się, że trudniejsza sytuacja ekonomiczna wielu firm poskutkuje bardziej zdecydowanymi negocjacjami, co może przełożyć się na niższe stawki efektywne i zwiększenie zachęt ze strony deweloperów. Będziemy obserwować odejście od rynku wynajmującego na rzecz rynku najemcy. W nowych warunkach rynkowych mogą zyskiwać na popularności tańsze lokalizacje poza centrum, takie jak Mokotów czy Ochota. Standard biur w tych lokalizacjach bardzo często nie różni się znacząco od prestiżowego centrum – mówi Martin Lipiński, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, AXI IMMO.

Top trzema najdroższymi lokalizacjami w podziale administracyjnym w kontekście powierzchni A-klasowej na warszawskim rynku biurowym są Śródmieście 19-25 EUR/ m kw., Wola 16-23 EUR/ m kw. i dość zaskakująco Praga Północ 14-16,5 EUR/ m kw. Biorąc pod uwagę czynsze na powierzchniach B-klasowych pierwsza dwójka pozostaje bez zmian tj. Śródmieście 15-19 EUR/ m kw., Wola 13-16 EUR/ m kw. jednak na pozycji trzeciej plasują się Praga Północ oraz Ochota 12-13,5 EUR/ m kw. Najtaniej powierzchnie biurowe A-klasy w stolicy można wynająć na Białołęce 10,5-11 EUR/ m kw., natomiast B-klasową na Ursusie 7-8,5 EUR/ m kw. Powoli ustępująca kosztem Woli, największa biznesowa dzielnica Warszawy, czyli Mokotów z czynszami 11-15 EUR/ m kw. i 10-13 EUR/ m kw. plasuje się w dolnej części zestawienia.

- Zdecydowaliśmy się na klasyczną mapę z podziałem administracyjnym dzielnic w Warszawie. Odejście od przyjętego strefowego schematu pozwoliło na bardziej precyzyjne i przejrzyste zaprezentowanie obowiązujących stawek najmu nowoczesnych powierzchni biurowych w budynkach A- i B-klasowych. Podział na dzielnice pokazał także, że niektóre lokalizacje tylko z pozoru wydają się tańsze. Tu najlepszym przykładem jest Praga Północ, która w obu zestawieniach zajęła wysokie miejsca – mówi Tomasz Marsz, Dyrektor Działu Klientów Korporacyjnych, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

- Mokotów to nadal bardzo atrakcyjna dzielnica stricte biurowa oferująca jedne z najbardziej atrakcyjnych stawek najmu w całej Warszawie. Obecna tam infrastruktura biurowa i cały czas polepszająca się sytuacja komunikacyjna sprawia, że część firm przy okazji ewentualnej zmiany swojej siedziby może bardziej przychylnie rozważyć tę propozycję – dodaje Tomasz Marsz.

Całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w ostatnich dwóch latach wyniosła ponad 1,7 mln mkw. (2018 r. – 860 440 m kw., 2019 r. – 878 000 m kw.) i choć na zakończenie I kw. 2020 r. wyniki popytu były bardzo dobre – firmy zdecydowały się na podpisanie umów najmu na blisko 138 900 mkw. (-0,5% r/r) – kolejne miesiące br., w efekcie pandemii SARS-CoV 2, nie zapowiadają się tak optymistycznie. Uzyskanie tak wysokiego popytu w latach 2018 i 2019 było związane z planowaną na lata 2020-21 dużą podażą powierzchni biurowych, w wyniku której m.in. okolice Ronda Daszyńskiego docelowo przejmą rolę największej dzielnicy biznesowej stolicy i wraz z pozostałymi lokalizacjami centralnymi skupią większość największych firm. W tym roku według zapowiedzi deweloperów możemy spodziewać się ok. 343 000 m kw. nowej podaży, z której ok. 75% zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. Wśród największych tegorocznych spodziewanych projektów znajdują się m.in. Mennica Legacy Tower 66 000 m kw., Golub GetHouse, kolejne etapy The Warsaw HUB B i C 61 000 m kw., Ghelamco Poland, Skyliner 44 000 m kw., Karimpol czy Chmielna 89, 26 000 m kw., Cavatina Holding. Natomiast w przypadku braku opóźnień na 2021 rok spodziewane jest dostarczenie kolejnych 400 000 m kw.

- Przed nami bardzo ciekawe miesiące na warszawskim rynku biurowym. Otóż wprowadzenie polityki oszczędności w wielu firmach spowodowane gorszymi wynikami finansowymi w pierwszej połowie 2020 roku może doprowadzić do renegocjacji dotychczas podpisanych umów przednajmu lub do częściowego podnajmu swoich powierzchni biurowych. W przypadku negocjacji nowych umów, jak i renegocjacji istniejących spodziewamy się większej elastyczności ze strony wynajmujących rozumianej jako pokrycie części wydatków aranżacji biur, dłuższych okresów bezczynszowych, a w skrajnych przypadkach krótszych umów najmu – podsumowuje Tomasz Marsz.