eGospodarka.pl

eGospodarka.plWiadomościGospodarkaInwestycje › Nieruchomości komercyjne: jak zachowują się stopy kapitalizacji?

Nieruchomości komercyjne: jak zachowują się stopy kapitalizacji?

2019-08-21 12:02

Nieruchomości komercyjne: jak zachowują się stopy kapitalizacji?

Magazyn © hansenn - Fotolia.com

Przed nami wyniki najnowszego raportu Cushman & Wakefield „DNA of Real Estate Q2 2019”. Czego dowodzi opracowanie? Okazuje się m.in., że odnotowany w II kwartale br., znaczący wzrost czynszów za nieruchomości logistyczne w Europie w połączeniu z silnym popytem ze strony inwestorów zaowocował spadkiem stóp kapitalizacji o 2 punkty bazowe. W przypadku rynków nieruchomości biurowych i handlowych pozostały one na niezmienionym poziomie.
  • Na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych stopy kapitalizacji pikowały o 2 punkty bazowe, w sektorze powierzchni handlowych i biurowych ich poziom jest niezmienny
  • W ujęciu rocznym dostrzegalny jest wzrost czynszów za biura i magazyny
  • Na 1/5 rynków odnotowano spadek czynszów za powierzchnie handlowe; prognozy wskazują, że do końca roku spadki widoczne będą już na jednej czwartej rynków

Czynsze za magazyny podskoczyły o 0,6% w ujęciu kwartalnym i o 2,8% w ujęciu rok do roku. Tak wysokiego wskaźnika wzrostu nie widzieliśmy od marca 2008 roku. Największą dynamikę wzrostu zarejestrowano na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie stawki czynszowe wzrosły o 4,4% w Budapeszcie i o 2,7% w Warszawie. Hamburg w Niemczech również odnotował znaczący wzrost czynszów (o 3,4% w ciągu kwartału), do czego przyczyniły się zarówno niewystarczająca podaż, jak i silny popyt wynikający z optymalizacji funkcjonowania sieci dystrybucji.

Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:
„Wysoki popyt wśród najemców spowodował spadek stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie o 2 punkty bazowe, wskutek czego średnia ważona stopa kapitalizacji dla najwyższej klasy obiektów osiągnęła nowy, rekordowo niski poziom 5,66%. W większości regionów, na czele z krajami Europy Środkowej i Wschodniej, gdzie odnotowaliśmy najwyższy wzrost stawek za wynajem, stopy kapitalizacji zmniejszyły się nieznacznie w ciągu kwartału. Przed końcem roku spodziewamy się dalszych spadków na jednej trzeciej rynków, na których niskie koszty finansowania i korzystne warunki na rynku najmu przyczyniają się do wzrostu czynszów i kompresji stóp kapitalizacji”.

fot. hansenn - Fotolia.com

Magazyn

Rosną stawki czynszu za powierzchnie biurowe i logistyczne w Europie, podczas gdy koniunktura na rynku powierzchni handlowych ulega schłodzeniu.


Pomimo bardzo korzystnych warunków panujących na rynkach najmu, stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy nieruchomości biurowych nie wzrosły, pozostając na najniższym poziomie (4,35%) od czerwca 2002 roku, czyli od początku prowadzenia statystyk. Czynsze za powierzchnie biurowe wzrosły w ujęciu kwartalnym o 1,1%, osiągając roczny wzrost na poziomie niemal 3,3%, co wskazuje na najwyższą dynamikę wzrostu od roku 2012. Lokomotywą wzrostów pozostają Niemcy, gdzie czynsze poszły w górę o 2,4% w ujęciu kwartał do kwartału, a liderami wzrostów były Berlin (5,7%) i Frankfurt (3,4%) ze względu na silny popyt i ograniczoną podaż budynków klasy A. Na mniejszych rynkach takich jak Lizbona (4,8%) i Dublin (4,2%) także odnotowano wysokie wzrosty w ujęciu kwartalnym.

Spadki stóp kapitalizacji odnotowano łącznie na czternastu rynkach. Najwyższy spadek (o 35 punktów bazowych) do poziomu 3,5% zarejestrowano w dzielnicy Zuidas w Amsterdamie. Z kolei w Antwerpii, Bratysławie, Bukareszcie i Hadze stopy kapitalizacji zmniejszyły się o 25 punktów bazowych. Wzrosły natomiast na kilku rynkach - w londyńskim City o 25 punktów bazowych do poziomu 4,25%. Do końca roku spadki spodziewane są na mniejszej liczbie rynków, ale średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Europie może jeszcze się zmniejszyć.

Wraz ze spadkiem obrotów w handlu detalicznym w strefie euro oraz zmianą przyzwyczajeń zakupowych konsumentów i związanym z tym wzrostem sprzedaży przez internet, główne ulice handlowe w Europie zaczynają odczuwać schłodzenie koniunktury. Czynsze spadły o 0,6% w ciągu kwartału i o 0,9% w ujęciu rok do roku, co stanowi największy roczny spadek od 2009 roku. Łącznie na dziewięciu rynkach odnotowano spadki czynszów w drugim kwartale, przy czym najwyższy, 12 procentowy spadek miał miejsce w Bristolu. Jedynie dwa z 46 rynków – Sofia i Wiedeń – zarejestrowały wzrost stawek czynszowych o odpowiednio 3,8% i 1,3%.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości przy głównych ulicach handlowych nie wzrosły w ciągu kwartału. Średnia stopa w Europie utrzymuje się na poziomie 4,22%, przy czym na większości rynków (41 z 46) nie odnotowano żadnych zmian. W Sofii stopy kapitalizacji spadły o 25 punktów bazowych do poziomu 7,5%, a w Budapeszcie również odnotowano niewielki spadek (o 15 punktów bazowych do 4,6%), co odzwierciedla siłę i stabilność tego rynku, na którym czynsze wzrosły o 7% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Ogólna prognoza dla rynku nieruchomości handlowych nie napawa zbyt dużym optymizmem - do końca roku na dwunastu rynkach spodziewany jest spadek czynszów najmu. Według prognoz firmy Cushman & Wakefield, stopy kapitalizacji będą podążać za tym trendem, przy czym na jednej trzeciej rynków przed końcem roku 2019 mogą one wzrosnąć.

Soren Rodian Olsen, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield, dodał:
„Na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej czynsze za powierzchnie biurowe utrzymują się na stabilnym poziomie, natomiast w przypadku sektorów handlowego i logistycznego rosną w najważniejszych lokalizacjach. W skali całej Europy – z wyjątkiem krajów Beneluksu – stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości uległy największej kompresji w ujęciu zarówno kwartalnym, jak i rocznym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale są nadal atrakcyjne w porównaniu z głównymi rynkami. Przewidujemy, że stopy kapitalizacji będą nadal zmniejszały się na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i najlepszych obiektów logistycznych w całym kraju".

oprac. : eGospodarka.pl

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: