Rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej

Przeczytaj także: Rynek hoteli w CEE: 4 polskie miasta w czołówce

W skrócie

• Do końca bieżącego roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku hotelowym w EŚW ma szansę osiągnąć poziom 800 mln euro, ale największym z bieżących wyzwań jest brak aktywów klasy premium. Ta sytuacja w niedługim czasie może jednak ulec zmianie - właściciele mają świadomość, że to odpowiedni moment na sprzedaż i wyjście z inwestycji.
• Dostrzegalna staje się coraz większa różnorodność inwestorów – za wygenerowanie 67% całości wolumenu obrotów odpowiada kapitał zagraniczny. Widać również wzrost zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych i giełdowych.
• Hotele markowe to dziś tylko 42% bazy hotelowej dostępnej w stolicach państw EŚW. W efekcie szans na tym rynku upatrują również międzynarodowe marki.
• W odpowiedzi na oczekiwania Millenialsów na rynku EŚW powstają nowe koncepty hoteli.
• Hotele 3- i 4-gwiazdkowe stanowią blisko 60% nowej podaży.

Wysoki popyt i podaż na największych rynkach, coraz lepsze wyniki sektora hotelowego i stosunkowo niskie ceny obiektów hotelowych zachęcają inwestorów do lokowania kapitału w regionie EŚW. Po pierwszych trzech kwartałach 2018 roku wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 400 mln euro, a w ostatnim kwartale bieżącego roku może osiągnąć zbliżony poziom, na co wskazuje szereg dużych transakcji będących na zaawansowanym etapie przygotowań. Pomimo spadku aktywności inwestycyjnej w porównaniu z rokiem 2017, w którym łączny wolumen transakcji inwestycyjnych przekroczył 900 mln euro, tegoroczny wynik będzie lepszy od odnotowanego w latach 2015-2016.

- Ze względu na uwarunkowania historyczne i polityczne, w ostatnich 30 latach rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej nadrabia zaległości wobec Zachodu - mówi Lukáš Hejduk, Partner kancelarii CMS i dyrektor działu nieruchomości hotelowych i rekreacyjnych w EŚW. - Dynamika zmian znajduje odzwierciedlenie w poziomie aktywności deweloperskiej i inwestycyjnej w regionie. Pomimo nieznacznego spadku wolumenu transakcji inwestycyjnych w 2018 roku, sektor ten odnotowuje w ostatnich pięciu latach imponujące tempo wzrostu, a rok 2019 może zakończyć się kolejnym dobrym wynikiem. Wielu inwestorów nadal dysponuje dużym kapitałem i poszukuje atrakcyjnych możliwości jego ulokowania, a hotele w Europie Środkowo-Wschodniej oferują wyższe stopy kapitalizacji w porównaniu z wieloma innymi regionami w Europie czy też innymi klasami aktywów”.

Do największych zawartych transakcji należy zaliczyć zakup Sofitel Budapest Chain Bridge za 75 mln euro przez Starwood Capital oraz nabycie hotelu Sheraton Praga za kwotę 42,5 mln euro przez norweską spółkę Wenaasgruppen. Kolejną dużą transakcją był zakup przez UBM budynku Cukrovarnický palác (Sugar Palace) w Pradze, który zostanie przebudowany i zaadaptowany na luksusowy hotel.

Wzrost podaży aktywów w aktualnym cyklu inwestycyjnym na rynku hotelowym

Na obecnym etapie cyklu inwestorzy oportunistyczni i value-add są zainteresowani sprzedażą repozycjonowanych hoteli inwestorom instytucjonalnym realizującym długofalową strategię inwestycyjną i poszukującym aktywów, które generują stabilne przychody. To z kolei prowadzi do fundamentalnych zmian w strukturze funkcjonowania hoteli w regionie – coraz więcej hoteli działa na podstawie długoletnich umów najmu, zwłaszcza w przypadku obiektów nowo powstających.

- Hotele nie są już tylko alternatywnymi aktywami, lecz stają się pełnoprawnymi produktami inwestycyjnymi, a inwestorzy dostrzegają, że rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej zaczyna wchodzić w fazę dojrzałą. Od 2010 roku udział sześciu rynków tego regionu w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w europejskim sektorze hotelowym wzrósł ponad dwukrotnie i w 2017 roku wyniósł ok. 4,5%. Region ten ma jednak nadal duży potencjał wzrostu, zważywszy na to, że obecnie przypada nań ponad 8% dób hotelowych na całym kontynencie i prawie 10% bazy hotelowej. W związku z tym przewidujemy, że w kolejnych latach wolumen transakcji inwestycyjnych będzie przekraczał 2 mld euro rocznie. Największym problemem w regionie jest jednak niewystarczająca podaż dużych aktywów hotelowych wysokiej jakości. Ceny za pokój przekraczają już wartości sprzed kryzysu a koszty finansowania dłużnego rosną, co sprawia, że naszym zdaniem stopy kapitalizacji zbliżają się do najniższego poziomu. Z tego względu coraz więcej właścicieli może dochodzić do wniosku, że jest to odpowiedni moment na sprzedaż i wyjście z inwestycji - mówi Bořivoj Vokřínek, Partner, dział doradztwa strategicznego, dyrektor ds. badań rynku hotelowego w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Coraz większa różnorodność inwestorów

W ostatnich latach wzrasta różnorodność inwestorów nabywających aktywa w całym regionie. W pierwszych trzech kwartałach 2018 roku odnotowano wysoką aktywność inwestorów zagranicznych, których udział w łącznym wolumenie transakcji wyniósł 67%, przy czym mniej aktywne były podmioty spoza Europy, zwłaszcza z Bliskiego Wschodu i Azji.

Na rynku inwestycji hotelowych, na którym dawniej dominującą pozycję zajmowali inwestorzy prywatni, obecnie coraz większą rolę odgrywają inwestorzy instytucjonalni i giełdowi, których udział w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł 74% w 2017 roku i 54% w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku.

Nowe inwestycje

Najszybciej rozwija się rynek hoteli ze średniego segmentu cenowego. Większość nowo otwieranych obiektów w regionie EŚW to hotele 3- i 4-gwiazdkowe, które łącznie stanowią blisko 60% nowej podaży.

Zmieniające się oczekiwania klientów, nowe trendy i zacieranie się różnic

W wyniku zmieniających się w ostatnich latach trendów konsumenckich i konceptów zakwaterowania zacierają się granice podziału pomiędzy tradycyjnymi klasami obiektów hotelowych. Dawniej duże, otwarte przestrzenie, bogata oferta gastronomiczna i najnowsze trendy architektoniczne były wyznacznikami przede wszystkim hoteli luksusowych i kategorii upper-upscale, ale obecnie można je coraz częściej znaleźć w całym spektrum obiektów. Zacierają się różnice pomiędzy obiektami oferującymi pobyt krótko- i długoterminowy. Raport zawiera analizę zmieniających się konceptów w branży oraz wywiady z debiutantami na rynku.
Millenialsi stanowią coraz ważniejszą grupę klientów dla branży hotelarskiej i mają różnego rodzaju oczekiwania, które inwestorzy i operatorzy hoteli muszą wziąć pod uwagę.

- Rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej rozwija się w bardzo interesującym kierunku. Wchodzą nań kolejni doświadczeni inwestorzy i nowe marki, które dostosowują swoje koncepty do potrzeb nowych pokoleń podróżujących (hotele lifestyle’owe w przystępnej cenie, marki typu soft brand, nowa generacja hosteli oraz innowacyjne koncepty apartamentów serwisowanych). Stosunkowo niewielka penetracja rynku przez marki w całym regionie stwarza doskonałe możliwości rozwoju innowacyjnych produktów, dzięki którym rynek hotelowy Europy Środkowo-Wschodniej ma szansę stać się liderem postępu i nowoczesności w Europie - dodaje Bořivoj Vokřínek.