Inwestycje w nieruchomości w Europie Śr.-Wsch. w III kw. 2018 r.

Przeczytaj także: Atrakcyjność inwestycyjna miast na świecie 2018

Rynek Europy Środkowo-Wschodniej cieszy się wśród inwestorów instytucjonalnych niesłabnącą popularnością. Z danych przedstawionych przez firmę Cushman & Wakefield wynika, że pod względem aktywności inwestycyjnej ostatni kwartał tego roku ma szansę zapisać się jako rekordowy, na co dowodem jest wielkość przygotowywanych obecnie transakcji. Jeżeli każda z nich doczeka się finalizacji w przewidywanym kształcie, to łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w analizowanych krajach osiągnie ok. 13 mld euro. To dobry wynik, ale jednocześnie o 2,3 mld euro niższy od ubiegłorocznego.

Największym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych nadal cieszą się nieruchomości biurowe i handlowe, których udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł odpowiednio 42% i 41%, ale uwagę inwestujących przyciągają także inne kategorie aktywów takie jak hotele oraz mieszkania na wynajem. - Inwestorzy nadal koncentrują się na najbardziej atrakcyjnych aktywach, których ceny utrzymują się na bardzo wysokim poziomie, czemu sprzyja bardzo silny popyt ze strony najemców w większości segmentów. Chętniej podejmują stosunkowo większe ryzyko związane z inwestowaniem w Europie Środkowo-Wschodniej w porównaniu z innymi rynkami, ale wciąż mogą liczyć na wyższy zysk niż w Europie Zachodniej - mówi Jeff Alson, Partner na Europę Środkową, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Poszczególne kraje

Polska

Od 2015 roku nasz kraj cieszy się mianem największego rynku inwestycyjnego w regionie i wiele wskazuje na to, że w bieżącym roku uda mu się odnotować rekordową wartość obrotów na poziomie 6 mld euro. Inwestorzy zagraniczni działają bardzo aktywnie, o czym świadczy ich 56-procentowy udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych. Kapitał zagraniczny napływa głównie z RPA, Korei Południowej, Singapuru i Ameryki Północnej.

Udział sektora nieruchomości handlowych w łącznym wolumenie jest najwyższy i stanowi 43%, ale maleje zarówno popyt ze strony inwestorów, jak i podaż aktywów klasy core. W najbliższym czasie preferowaną kategorią aktywów będą nieruchomości biurowe i logistyczne w segmentach core i core+.

- Zgodnie z trendami obserwowanymi w całym regionie EMEA, stopy kapitalizacji ulegają dalszej kompresji także w Polsce, zwłaszcza w segmencie core rynku biurowego i handlowego. Największym wyzwaniem w perspektywie następnych 12 miesięcy będzie dostępność produktów inwestycyjnych wobec przewidywanego braku podaży nowych obiektów. Popyt inwestycyjny utrzyma się na wysokim poziomie z uwagi na względne dyskonto w porównaniu z głównymi rynkami europejskimi, wzrost czynszów oraz niskie stopy pustostanów za sprawą rekordowo dużego zainteresowania firm wynajmem powierzchni - mówi Soren Rodian Olsen, Partner, Grupa Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield

Czechy

Na koniec trzeciego kwartału 2018 roku łączny wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 1,2 mld euro, a cały rok może się zakończyć wynikiem na poziomie 2-2,5 mld euro - czyli niższym niż w ubiegłym roku, w którym wartość obrotów wyniosła rekordowe 3,6 mld euro. Spadek ten jest spowodowany przede wszystkim brakiem większych transakcji.

Wzrost popytu na nieruchomości biurowe w segmencie core w Pradze, na które przypadło 50% łącznego wolumenu transakcyjnego, przełożył się zarówno na wyceny, jak i zainteresowanie globalnego kapitału. Z kolei ograniczona podaż aktywów handlowych wpływa na wartość obrotów w tym sektorze.

Na inwestorów zagranicznych przypada zaledwie 21% łącznego wolumenu obrotów. Inwestorzy krajowi są nadal bardzo aktywni, zwłaszcza w segmencie aktywów średniej wielkości. Niewielka liczba transakcji zawieranych przez inwestorów instytucjonalnych w segmencie value-add to częściowo efekt dużego popytu ze strony najemców w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych, co powoduje, że aktywa inwestycyjne typu core są w pełni wynajęte.

Węgry

Łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku wyniósł 1,15 mld euro. Wartość obrotów na Węgrzech może przekroczyć 1,5 mld euro trzeci rok z rzędu – to najdłuższy okres tak dużej aktywności inwestorów w historii tego rynku.

Krajowe fundusze zwiększyły dwukrotnie swoją aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości w ostatnich trzech latach, co przełożyło się na wzrost płynności, przy jednocześnie rosnącym zainteresowaniu zagranicznego kapitału instytucjonalnego.

Stopy kapitalizacji są atrakcyjne przy dyskoncie wynoszącym 70-100 pb w porównaniu z innymi stolicami Europy Środkowo-Wschodniej, takimi jak Warszawa i Praga.

Rosja

Wskutek niewielkiej aktywności inwestorów w pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w Rosji wyniósł 0,7 mld euro, a do końca bieżącego roku może wzrosnąć do ok. 1,2 mld euro w porównaniu z 4 mld euro w 2017 roku.

W porównaniu z ubiegłym rokiem, w którym inwestorzy zagraniczni wycofywali się z Rosji, ucieczka kapitału wyhamowała. W 2017 roku odpływ kapitału sięgnął 0,7 mld euro netto, ale w 2018 roku wartość nowych inwestycji zagranicznych i wartość sprzedawanych aktywów wyniosły praktycznie tyle samo.