eGospodarka.pl
wiadomość od św. Mikołaja

eGospodarka.plWiadomościGospodarkaInwestycje › Nie maleje popyt na nieruchomości komercyjne w całej Polsce

Nie maleje popyt na nieruchomości komercyjne w całej Polsce

2018-02-27 09:51

Nie maleje popyt na nieruchomości komercyjne w całej Polsce

Biurowce © BillionPhotos.com - Fotolia.com

Według najnowszego badania RICS (Q4 2017: RICS Poland Commercial Property Monitor) rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce nie może narzekać na brak zainteresowania ze strony inwestorów, chociaż podkreślenia wymaga, że dotyczy ono głównie aktywów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Motorem napędowym popytu inwestycyjnego jest głównie to, jak polski rynek prezentuje się na tle konkurentów z Europy.

Nastroje na rynku najmu


Ostatni kwartał minionego roku przyniósł niewielką zmianę wskaźnika nastrojów panujących wśród najemców (odczyt nominalny pokazał +4, względem +6 w poprzednich trzech miesiącach). Oznacza to, że na rynku najmu panuje stabilizacja, co jest niewątpliwie dobrą wiadomością po nieznacznie negatywnych wskazaniach z pierwszego półrocza 2017 roku.

Powodów do narzekań nie daje również popyt, którego kwartalny wzrost okazał się najbardziej dynamiczny od 2010 roku. Prym pod tym względem wiedzie sektor biurowy oraz przemysłowy.

Jednocześnie zauważalne wzrosty dotyczą dostępności powierzchni na wynajem w każdym z badanych obszarów rynku, w efekcie czego właściciele nieruchomości zwiększają oferowane najemcom zachęty.

Odzwierciedleniem równowagi podaży i popytu jest fakt, iż oczekiwania względem wzrostu wartości czynszów pozostają nieco powściągliwe w nadchodzącym roku. Przewiduje się, że czynsze w najlepszych biurowcach zaznaczą niewielką zmianę podczas gdy poziom wynajmu w budynkach biurowych w lokalizacjach drugorzędnych będzie się dalej zmniejszał. Respondenci ankiety RICS oczekują także, że czynsze w najlepszych lokalizacjach w sektorach handlowym i przemysłowym będą wykazywały niewielki wzrost.

Pomimo zróżnicowanych prognoz dotyczących wartości czynszów i silnego odczytu wskaźników w zakresie podaży wolnej powierzchni, wskaźnik odzwierciedlający liczbę rozpoczętych nowych projektów niezmiennie wskazuje na dalszą aktywność budowlaną.

Nastroje na rynku inwestycyjnym


Wskaźnik nastrojów na rynku inwestycyjnym poprawił się do +16 w ostatnim kwartale minionego roku, z +12 w trzecim kwartale, sygnalizując skromne umocnienie się warunków na rynku inwestycyjnym.

Liczba zapytań ze strony inwestorów wzrosła czwarty kwartał z rzędu, ze wzrostem dość równomiernie rozłożonym we wszystkich sektorach rynku. Popyt ze strony zagranicznych inwestorów wzrósł w nieco szybszym tempie w efekcie zwiększonego zainteresowania sektorami handlowym i przemysłowym.

Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w IV kw. w porównaniu do mniej więcej stałego poziomu w poprzednim kwartale.

Oczekiwania dotyczące wartości kapitałowych aktywów na nadchodzący rok nadal są wyraźnie zróżnicowane w zależności od kategorii rynku. W odniesieniu do najlepszych aktywów biurowych, przemysłowych i handlowych oczekuje się, że wartości kapitałowe będą rosły w stabilnym tempie. Dla kontrastu przewiduje się spadek wartości kapitałowych dla wszystkich lokalizacji drugorzędnych.

fot. BillionPhotos.com - Fotolia.com

Biurowce

Nie maleje popyt na nieruchomości komercyjne w całej Polsce.


Około 60% respondentów uważa, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce znajduje się na wczesnym i środkowym etapie fazy wzrostu w bieżącym cyklu. Mimo to, około jedna trzecia ocenia, że warunki zbliżają się do szczytowego poziomu (wzrost z 18% w trzecim kwartale).

Dorota Latkowska-Diniejko MRICS, Współzałożyciel i Partner Zarządzający grupy REINO Partners:
Rynek inwestycyjny w 2017 roku zanotował wolumen (ponad 5 mld EUR) porównywalny do bardzo dobrego roku 2016 potwierdzając, że Polska, a także CEE, jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym dla zagranicznych inwestorów. W 2017 roku rynek zdominowały transakcje portfelowe, w odróżnieniu od lat poprzednich, w których kluczową rolę odegrały transakcje sprzedaży udziałów w spółkach celowych lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz inwestycje w miastach regionalnych. Pojawiły się również nowe podmioty reprezentujące coraz bardziej różnorodny kapitał z całego świata. Wskaźnik nastrojów inwestorów jest nadal w trendzie wzrostowym. Potwierdzają to kolejne transakcje, które są w trakcie procesów due diligence, zwłaszcza na obiekty prime. Mogą mieć również miejsce jednostkowe transakcje na rynkach regionalnych, dla których zostanie przełamana graniczna stopa kapitalizacji 6% dla obiektów biurowych.

Oczekiwany jest dalszy wzrost wartości kapitałowych. W przypadku transakcji prime ostatnie 12 miesięcy przyniosło znaczące różnice więc dalsze szybkie zmiany mogą nie być możliwe. Raczej spodziewane jest pogłębienie różnic pomiędzy obiektami prime i secondary, aczkolwiek także w tym ostatnim segmencie pojawiło się w IV kw. 2017 2-3 znaczących graczy, którzy mogą konkurować o najlepsze produkty w tym segmencie. Spodziewana jest ograniczona nowa podaż w 2018 roku zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, co powinno mieć pozytywny wpływ na obecne relacje podaży/popytu. Dopiero lata 2019-2020 mogą przynieść zwiększony wolumen nowych projektów w sektorze biurowym. Dla odmiany rynek logistyczny zanotuje w 2018 i 2019 jedne z największych wolumenów i zróżnicowaną podaż produktów, ale też jeden z najwyższych okresów popytowych zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów.

Rynek biurowy w Warszawie wbrew wcześniejszym oczekiwaniom zanotował jeden z najwyższych poziomów popytu, zmniejszając tym samym efektywny wskaźnik pustostanów poniżej 10%. Ograniczona podaż pozwoli na dalsze jego ograniczenie w 2018 i dopiero lata 2019-20 mogą przyczynić się do zmiany pozytywnych trendów. Obserwujemy też rosnące zainteresowanie firm globalnych z sektora finansowego, FMCG oraz firm produkcyjnych przeniesieniem globalnych lub europejskich procesów do naszego kraju, co będzie jednak uzależnione od geopolitycznej i podatkowej sytuacji w Polsce. Nowy podatek od nieruchomości powyżej 10 mln PLN może stanowić istotny, nowy punkt negocjacyjny zarówno w rozmowach z najemcami, jak i inwestorami.

W 2018 roku spodziewany jest wzrost efektywnych stawek czynszu w sektorze handlowym i magazynowym oraz ograniczanie zachęt dla najemców biurowych z wyłączeniem obszarów o najwyższej podaży. W Europie nadal najczęściej wymienianymi miastami jako kluczowe miejsca do inwestowania pozostają Berlin, Kopenhaga, Frankfurt, Hamburg i Monachium, ale wartości kapitałowe w tych lokalizacjach znacząco różnią się od poziomów w Polsce, pozostawiając różnicę dodatkową zachętą zwłaszcza dla inwestorów szukających inwestycji core + i value add”.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w IV kw. 2017 – kluczowe wskaźniki:


Wyceny rynkowe - podczas gdy większość respondentów (około dwie trzecie) ocenia, że rynek oferuje obecnie przynajmniej godziwą wartość, 32% uważa, że staje się do pewnego stopnia zbyt drogi.

Warunki kredytowania –biorąc pod uwagę ogólne warunki, w ostatnim kwartale minionego roku nastąpiły niewielkie zmiany warunków kredytowych, po niewielkiej poprawie we wcześniejszych miesiącach.

12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości kapitałowych aktywów - respondenci przewidują, że aktywa na wszystkich głównych kategoriach rynku zaznaczą wzrost wartości kapitałowych w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy, podczas gdy dla rynków drugorzędnych prognozy są negatywne.

12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości czynszów – przewiduje się znaczny spadek wartości czynszów za powierzchnie biurowe w nadchodzącym roku, podobnie negatywne są oczekiwania względem sektora drugorzędnych nieruchomości handlowych. Na drugim końcu skali znajdują się czynsze w najlepszych lokalizacjach handlowych i przemysłowych, które mogą odnotować skromny wzrost.

RICS Global Commercial Property Monitor Q4 2017 -
podsumowanie dla rynków europejskich:


Mimo perspektywy zmian w polityce pieniężnej UE w 2018 roku Berlin, Amsterdam, Frankfurt i Madryt nadal pozostają najbardziej atrakcyjnymi miastami dla inwestorów i najemców nieruchomości na świecie, wynika z najnowszej ankiety RICS badającej nastroje na globalnym rynku nieruchomości komercyjnych.

Jednocześnie wskaźniki średnioterminowe wskazują na pewną rotację zainteresowania inwestorów w kierunku mniejszych rynków Europy Środkowo-Wschodniej na czele z miastami takimi jak Sofia, Budapeszt i Praga, które również reprezentują stabilne wyniki.

Badanie RICS sugeruje, że na większości rynków nieruchomości komercyjnych w czwartym kwartale 2017 roku nastroje pozostały ogólnie pozytywne. Indeks nastrojów najemców (OSI) w 28 z 34 zgłoszonych krajów objętych badaniem jest dodatni, podczas gdy porównywalna wartość wskaźnika nastrojów wśród inwestorów (ISI) wynosi 27.

Strefa euro cieszy się jednym z najlepszych okresów od czasu kryzysu finansowego. Po raz kolejny rynki europejskie odnotowały najlepsze wyniki zarówno w zakresie wskaźników nastrojów inwestorów, jak i najemców w ostatnim kwartale 2017 roku, z bardzo dobrymi perspektywami na 2018.

Jednocześnie uczestnicy badania z miast europejskich konsekwentnie podkreślają brak podaży dobrej jakości nieruchomości z określonym wskaźnikiem pustostanów w sektorze biurowym, który obecnie znajduje się na najniższym poziomie od 2008 r. Ma to wyraźny wpływ na kształtowanie obecnego środowiska cenowego na droższych rynkach; może to również częściowo tłumaczyć względnie optymistyczną ocenę perspektyw dla rynku w obliczu prawdopodobnej zmiany kierunku polityki pieniężnej EBC wraz z upływem roku.

Wpływ Brexitu na rynek nieruchomości komercyjnych w Europie


Mimo doniesień sugerujących, że decyzja Wielkiej Brytanii o opuszczeniu UE może spowodować utratę mniejszej liczby miejsc pracy na brytyjskim rynku w porównaniu z wcześniejszymi szacunkami, uczestnicy ankiety RICS pracujący w wybranych miastach europejskich sugerują, że wciąż otrzymują zapytania od brytyjskich przedsiębiorstw dotyczące dostępności powierzchni do wynajęcia. Tak dzieje się w szczególności w Amsterdamie, ale także w Warszawie, Dublinie, Paryżu i Frankfurcie. Tymczasem około jedna czwarta respondentów z centralnego Londynu nadal informuje, że skontaktowały się z nimi firmy, które chcą przenieść przynajmniej część swojej działalności za granicę.

Rynek londyński pozostaje atrakcyjny dla inwestorów, mimo że nadal jest postrzegany jako drogi w przypadku większości wskaźników wyceny.

Metodologia
Kwestionariusze ankiety zostały rozesłane do uczestników w dniu 13 grudnia 2017 r. z terminem nadsyłania odpowiedzi do 12 stycznia 2018 r. Respondenci zostali poproszeni o porównanie warunków panujących na rynku w ciągu ostatnich trzech miesięcy z poprzednimi trzema miesiącami, a także wyrażenie opinii na temat perspektyw dla rynku. Otrzymano w sumie 1570 odpowiedzi z firm, z czego 434 pochodziło z Wielkiej Brytanii. Odpowiedzi zostały pogrupowane w trzy podsektory nieruchomości (biurowe, handlowe i magazynowe) na szczeblu krajowym, tworząc odczyt bilansu netto dla rynku jako całości.

oprac. : eGospodarka.pl

Oceń

1 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo:

Ok, rozumiem Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych, marketingowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w Polityce Prywatności. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie. Jeśli nie chcesz, aby pliki cookies były zapisywane w pamięci Twojego urządzenia, możesz to zmienić za pomocą ustawień przeglądarki.