Rynek magazynowy w I poł. 2017 r.

Przeczytaj także: Magazyny w Polsce. I kwartał z rekordem podaży

Rynek biurowy rozpalony do czerwoności. Duże kontakty odpowiedzialne za historycznie wysoki popyt w pierwszym półroczu 2017

Popyt

W pierwszej połowie 2017 roku wynajęcia doczekało się przeszło 1,82 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co oznacza, że właśnie mamy za sobą najlepsze w historii pierwsze półrocze. Podpisane umowy opiewały na powierzchnię o 32% większą niż w tym samym okresie minionego roku, a znakomitą część transakcji (70%) stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje.

Bardzo dobry popyt to dowód na to, że rynek magazynowy znajduje się w świetnej kondycji, a przed nim dalszy rozwój. Najlepszy wynik odnotowano w regionie Polski Centralnej, gdzie wynajętych zostało 444 000 mkw. w ramach zaledwie 16 umów najmu. Trzy z nich dotyczyły aż 52 proc. całkowitej powierzchni najmu w regionie. Są to kontrakty na realizacje inwestycji BTS firm: Castorama (100 000 mkw.), BSH (79 000 mkw.) i OBI OBI (50 700 mkw.). Na podium znalazły się też Górny Śląsk (401 000 mkw.) i Warszawa (392 000 mkw.). – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

W pierwszej połowie 2017 roku dominowały główne rynki, na których wynajętych zostało 1,6 mln mkw., zaś tylko 11% z popytu brutto stanowiły transakcje na mniejszych rynkach. W porównaniu z I połową 2016 r. największa dynamikę po stronie popytu zaobserwowano w Polsce Centralnej, gdzie nastąpił gigantyczny wzrost o 158%. Znaczący skok miał również miejsce na Górnym Śląsku, gdzie popyt wzrósł o 89%.

W strukturze popytu na czoło wysunęły się sieci handlowe z udziałem na poziomie (35%), następnie operatorzy logistyczni (30%).

Podaż

Deweloperzy korzystają z dobrej koniunktury na rynku magazynowym i intensywnie rozwijają kolejne projekty. Od stycznia do końca czerwca br. oddanych do użytku zostało 720 000 mkw. , o 10% więcej w porównaniu z I połową ubiegłego roku. Najwięcej nowych projektów powstało w okolicach Warszawy (115 000 mkw.), Bydgoszczy (113 000 mkw.) i Poznania (111 000 mkw.). Największy udział w nowej podaży na koniec czerwca br. mieli deweloperzy: Panattoni (47%), następnie Prologis (12%) i Hillwood/7R (11%). Na koniec czerwca br. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 12 mln mkw.

Dynamika nowej podaży jest wysoka ( wzrost o 100% w porównaniu z rokiem ubiegłym) w budowie znajduje się 1,71 mln mkw. powierzchni przemysłowych, ale dominują inwestycje BTS i pre-let. Najwięcej buduje się w regionie Warszawy (360 000 mkw.), na Górnym Śląsku (330 000 mkw.) i w Szczecinie (293 000 mkw.).

Udział inwestycji spekulacyjnych w wolumenie projektów w budowie spada. Na koniec czerwca wynosił 24%, czyli o 18% mniej niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. Jest to efekt dużych projektów BTS, ale też większej ostrożności deweloperów, którzy w większości przypadków o rozpoczęciu nowych inwestycji decydują dopiero po podpisaniu przynajmniej jednej umowy pre-let. Inwestorzy spekulacji nie boją się tylko na głównych rynkach, najwięcej powierzchni nie zabezpieczonej umowami najmu powstaje w okolicach Warszawy, na Górnym Śląsku i we Wrocławiu – dodaje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Poziom pustostanów

Na koniec II kwartału br. wskaźnik pustostanów wyniósł 5,9% i był niższy o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz znajduje się w regionie Szczecina (8,7%) i Wrocławia (8,5%). Najniższą dostępność na koniec czerwca br. odnotowano w Polsce Centralnej (0,7%). W zasadzie w regionie brak jest wolnych od zaraz powierzchni klasy A, jak również brak perspektyw zmiany tej sytuacji do końca br.

Stawki czynszów

W większości lokalizacji stawki czynszów utrzymują się na stabilnym, niskim poziome. W Łodzi i wybranych lokalizacjach na Górnym Śląsku obserwujemy delikatną tendencję zwyżkową. Przy transakcjach najmu dla średniej wielkości magazynów (w przedziale 2,5 – 5 tys. mkw.) deweloperzy nie są skłonni do ustępstw w odniesieniu do stawek bazowych, pole do negocjacji pozostaje w przypadku stawek efektywnych. Najatrakcyjniejsze stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Warszawy (1,90 – 2,40 euro/mkw.) i w Poznaniu (1,9 – 2,5 euro/mkw.) Dość wysokie stawki, powyżej 3,0 euro/mkw., utrzymują się w Łodzi oraz subregionie Bielska-Białej.

Prognozy

Na koniec roku 2017 możemy spodziewać się pobicia ubiegłorocznego wyniku 3 mln mkw. wynajętej nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na wysoki wynik będą miały wpływ duże kontrakty z Górnego Śląska i Polski Centralnej, dalszy dynamiczny rozwój kanału e-commerce oraz dobre wyniki makroekonomiczne gospodarki polskiej, ale też niemieckiej i krajów UE. Polska staje się rozwiniętym rynkiem magazynowo - przemysłowym, o wolumenie porównywalnym z Wielką Brytanią. Jesteśmy niewątpliwym liderem regionu Europy Środkowo-Wschodniej, a dzięki relatywnie niskim kosztom pracy, nadal wysokiej dostępności terenów i konkurencyjnym stawkom czynszów dobrą alternatywą dla rynków Europy Zachodniej.

Kluczową kwestią przy dużych projektach będzie nie tylko lokalizacja i dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa, ale przede wszystkim dostęp do pracowników. Na duże inwestycje mogą liczyć nowe lokalizacje w woj. lubuskim, Białymstoku czy Kielcach, gdzie zasoby kadrowe jeszcze nie wyczerpały się.

Dobre perspektywy na rynku zachęcają deweloperów, którzy przygotowują kolejne inwestycje na głównych rynkach, jak też w nowych lokalizacjach, ale tylko pojedyncze projekty będą realizowane spekulacyjnie. W drugiej połowie roku oddanych do użytku będzie ok. 1 mln mkw., co zapowiada kolejny rekord po stronie podaży na koniec 2017 r.