Rynek magazynowy w I kw. 2017 r.

Przeczytaj także: Rynek magazynowy w 2016 r.

Rynek magazynowy, czyli popyt pod znakiem dużych transakcji

W I kwartale br. rynek magazynowy zanotował popyt na poziomie 970 000 mkw., z czego 70% stanowiły nowe umowy i ekspansje. Taki rezultat okazał się o 42% wyższym od zeszłorocznego rekordu, a zarazem najwyższym kwartalnym notowaniem, z jakim mieliśmy do czynienia w całej historii krajowego rynku magazynowego.

Za tak pokaźny wolumen najmu w pierwszych miesiącach roku odpowiada przede wszystkim sfinalizowanie kilku dużych transakcji, które w istotny sposób wpłynęły na wyniki osiągnięte przez popyt. Ten ostatni z kolei to efekt pozytywnych nastrojów wśród inwestorów, którzy zachęceni wskaźnikami produkcji i eksportu chętnie inwestują w nowe fabryki i centra logistyczne – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Najwięcej umów najmu dotyczyło powierzchni magazynowo-produkcyjnych usytuowanych na Górnym Śląskua, gdzie o wyniku zadecydowała transakcja na 135 000 mkw. firmy Amazon w Sosnowcu. Łącznie w regionie popyt brutto wyniósł 330 000 mkw. Wysoka aktywność najemców miała miejsce również w regionie Warszawy (198 000 mkw.) i Wrocławia (140 000 mkw.). Po wyłączeniu dużych transakcji powyżej 40 000 mkw., średnia wielkość wynajmowanego modułu w Polsce w I kw. 2017 roku wyniosła ok. 4500 mkw.

Jeżeli chodzi o strukturę popytu, którą odnotowuje rynek magazynowy, to niezmiennie dominują tu operatorzy logistyczni i sieci handlowe, których udział w całości popytu wyniósł 63%.

Wysoki przyrost nowej podaży nie tylko na głównych rynkach

Intensywna druga połowa ubiegłego roku zaowocowała wysokim wynikiem po stronie podaży w 2017.Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na koniec marca br. wyniosły 11,7 mln. Blisko 500 000 mkw. zostało oddanych do użytku, o 65 000 mkw. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

W pierwszym kwartale br. największy przyrost nowej podaży miał miejsce w regionie Poznania, Górnego Śląska i Bydgoszczy. W każdej z wymienionych lokalizacji oddanych zostało po ok. 100 000 mkw. Wśród deweloperów najwięcej nowej powierzchni dostarczyła firma Panattoni w ramach 14 projektów o łącznej powierzchni ponad 300 000 mkw. Wysoki, przekraczający 50% udział w nowej podaży, miały inwestycje typu BTS.

Konsekwencją dobrej koniunktury i wysokiej aktywności najemców jest 1,4 mln mkw. w budowie na koniec marca br. Najwięcej nowej powierzchni powstaje w okolicach Warszawy (350 000 mkw.) i Szczecinie (291 000 mkw.).

Na pięciu głównych rynkach w budowie jest prawie 1 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Poza Szczecinem, aktywność deweloperska w mniejszych regionach została ograniczona. Udział projektów spekulacyjnych utrzymuje się na stabilnym poziome 30%. Pod względem liczby realizacji inwestycji bez zabezpieczonych umów najmu wyróżniają się deweloperzy Panattoni i Hillwood – dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Minimalny wzrost pustostanów dzięki wysokiej absorpcji nowych powierzchni

W porównaniu do ostatniego kwartału współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł minimalnie z 6% do 6,1%. Poziom pustostanów jest stabilny, pomimo intensywnych działań deweloperskich, gdyż towarzyszy im wysoki wolumen transakcji. Najniższy poziom pustostanów występuje w Polsce Centralnej i wynosi 1,5%, przy czym w samej Łodzi brak wolnych modułów do wynajęcia. Najwyższy wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej odnotowany został w Szczecinie - z 2,9% do 8,8% i Wrocławiu - z 6,5% d 8,5%.

Stawki czynszów - wzrosty we Wrocławiu i na Górnym Śląsku

Czynsze bazowe w większości regionów w pierwszych miesiącach roku pozostały na stabilnym poziomie, z tendencją wzrostową w regionie Wrocławia i wybranych lokalizacjach Górnego Śląska. Najniższe czynsze efektywne oferują deweloperzy w okolicach Warszawy, w Poznaniu oraz na Śląsku. Przy dużych powierzchniach możliwe są do uzyskania stawki poniżej 2,0 euro za mkw. W odróżnieniu do poprzedniego roku, przy transakcjach średniej wielkości deweloperzy nie są skłonni do dużych ustępstw.

Pozytywne prognozy dla rynków z dostępem do pracowników

Pierwsze miesiące roku pozwalają stawiać optymistyczne prognozy na kolejne miesiące na rynku magazynowym. Wielkość nowego popytu budują przede wszystkim duże transakcje firm, które rozpatrują oferty w skali całego kraju biorąc pod uwagę nie tylko lokalizację, ale też dostępność pracowników, odległość od głównych producentów czy otoczenie biznesowe.

Ponadto, pomimo dużej aktywności deweloperów, projekty w rozwijających się lokalizacjach magazynowych to przede wszystkich inwestycje typu BTS lub pre-let. Relatywnie niski potencjał lokalnych firm sprawia, że deweloperzy nie uruchamiają projektów typowo spekulacyjnych.
Zaangażowanie deweloperów w budowę nowych obiektów na głównych rynkach utrzyma się na stabilnym, wysokim poziomie. Jednak w wybranych lokalizacjach jak okolice Warszawy, Poznań czy Wrocław liczba nowych inwestycji będzie wykazywała tendencję spadkową, ze względu na perspektywę uwolnienia dużych modułów związaną z relokacją klientów.