Rynek biurowy. Czy Brexit zrobi z Warszawy stolicę biznesu?

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Warszawie podziękuje za Brexit?

„Warszawski rynek biurowy nie od dziś pracuje na pozycję środkowoeuropejskiego centrum finansowego. Brexit jest obecnie jednym z największych wyzwań dla całej Europy, ale bez wątpienia może nieść za sobą także ogromne szanse. Za tym, żeby Warszawa stała się wyborem międzynarodowych firm przemawia m.in. jej infrastruktura oraz zasób dobrze wykwalifikowanej kadry - mówi w komentarzu do raportu Savills Michał Olszewski, Zastępca Prezydenta m.st. Warszawy.

„Europa stoi obecnie u progu ogromnych przemian, a dominująca rola Londynu, jako jej biznesowej stolicy, chwieje się w posadach. Następstwa, jakie niesie za sobą Brexit, to wyzwanie nie tylko dla sektora bankowego. W kolejce po korzyści ustawiają się m.in. firmy ubezpieczeniowe. Obecnie Warszawa czeka m.in. na oficjalny komunikat ze strony banku JP Morgan, który planuje przenieść część swojej działalności z Wielkiej Brytanii na kontynent, jednak niezależnie od ostatecznej decyzji tej instytucji warszawski rynek biurowy posiada silne argumenty, które wielu innym firmom pozwalają traktować ją jako realną alternatywę dla Londynu” – dodaje Tomasz Buras, Dyrektor Zarządzający Savills Polska.

Warszawski rynek biurowy w peletonie

Spośród 12 europejskich stolic poddanych analizie, rynek biurowy w Warszawie uplasował się na pierwszym miejscu pod względem najniższych kosztów, jakie pracownik musi przeznaczyć na zakwaterowanie oraz jakie pracodawca ponosi, by wynająć powierzchnię biurową. Stolica Polski znalazła się również w czołówce miast, które mają najkorzystniejsze przepisy podatkowe, ustępując miejsca jedynie Londynowi i Dublinowi. Warszawa zdecydowanie dominuje, ze wzrostem o 123% pomiędzy 2006 a 2016 rokiem, pod względem najwyższego przyrostu wartości dodanej brutto (GVA) w sektorze finansowym. Pod względem wzrostu produktu krajowego brutto (PKB) ze wzrostem 34% od 2008 roku Warszawa zajmuje drugie miejsce w Europie za Dublinem.

Do niedawna procent osób zatrudnionych w sektorze usług, finansów i ubezpieczeń był uznawany za miarę poziomu rozwoju lokalizacji biznesowych. Obecnie to sektor komunikacji i informacji określa potencjał danego regionu. Stolica Polski w dalszym ciągu zatrudnia więcej osób w sektorze finansowym niż w branży nowych technologii. Firmy odpowiedzialne za innowacje, które w najbliższym czasie będą tworzyć najwięcej miejsc pracy, zlokalizowane są obecnie przede wszystkim w Sztokholmie, Berlinie i Londynie.
Warszawa jest ósmym co do liczby ludności miastem spośród stolic przebadanych w raporcie „European Cities 2017”. Prognozowany 4% wzrost liczby osób zdolnych do pracy w perspektywie najbliższych 10 lat pozycjonuje nas wyżej od chociażby Paryża (2%), czy Frankfurtu (1%), ale daleko za m.in. Amsterdamem (8%), czy Dublinem (14%). Szacowany poziom znajomości języka angielskiego, niezwykle istotny z punktu widzenia międzynarodowych korporacji, wynosi w Polsce ok. 37% populacji. Co ciekawe jest on tylko o 2% niższy niż we Francji i o 15% wyższy niż w Hiszpanii, ale nadal to znacząco gorszy wynik od Holandii (90%) czy Szwecji (86%).

Biurowe stolice

Zgodnie z danymi firmy Savills, warszawski rynek biurowy oferuje szczególnie atrakcyjne czynsze w tzw. centralnej dzielnicy biznesowej (CBD), czyli w ścisłym centrum. Dla wielu firm, m.in. kancelarii prawnych czy instytucji finansowych, taka lokalizacja jest jednym z priorytetów przy wyborze siedziby. Co istotne z punktu widzenia przedsiębiorców, perspektywy dla Warszawy są optymistycznie i zakładają, że w najbliższym czasie poziom czynszów pozostanie stabilny.

Najdroższe stolice to Londyn, gdzie czynsz za m kw. powierzchni biurowej w rejonie CBD wynosi ponad 130 euro miesięcznie, a także Sztokholm i Moskwa, gdzie wynajęcie biura wiąże się z kosztem odpowiednio ok. 53 i 52 euro. W Warszawie czynsz w ścisłym centrum kształtuje się na poziomie ok. 23 euro miesięcznie. Spośród 12 stolic analizowanych w raporcie, pod względem cenowym Warszawa konkuruje przede wszystkim z Brukselą i Berlinem, które oferują najbardziej zbliżone stawki czynszowe do Polski.

„Będąc jeszcze młodym rynkiem, na którym większość obiektów biurowych powstało w czasie ostatnich 15 lat, atutem Warszawy, oprócz stosunkowo niskiego czynszu, jest również wysoka jakość i nowoczesność oferowanej powierzchni biurowej. Duża ilość projektów w budowie sprawia, że nasza stolica jest gotowa w dość krótkim czasie przyjąć napływ nowych firm, które chciałyby przenieść do nas część swoich operacji biznesowych. Warszawski rynek biurowy ma również spory potencjał rozwoju, m.in. ze względu na dostępność działek zlokalizowanych w pobliżu Śródmieścia” - mówi Wioleta Wojtczak z działu Badań i Analiz, Savills.

Pracownik przede wszystkim

W ostatnim czasie zmianie uległy kryteria, jakimi kierują się firmy poszukujące najdogodniejszej lokalizacji na swoją siedzibę. W dalszym ciągu jednym z kluczowych czynników pozostaje koszt prowadzenia działalności, jednak obecnie przedsiębiorcy analizują dużo więcej jego elementów składowych. Oprócz opłat związanych z najmem powierzchni biurowej i wysokością wynagrodzeń, analizowane są koszty pozyskania najlepszych talentów, a te okazują się nierozerwalnie związane z rynkiem nieruchomości.

Młode talenty dużo chętnie podejmą prace w miejscu, w którym szybciej będzie ich stać na zakup własnej nieruchomości lub w którym koszty najmu mieszkania będą niższe. Ceny nieruchomości mieszkaniowych determinują poziom wynagrodzeń. Mogą tym samym przekładać się dla pracodawcy w dużo większym stopniu na całkowite koszty prowadzonej działalności, niż same wydatki związane z zapewnieniem pracownikom przestrzeni biurowej.

„Również czynniki miękkie, takie jak szeroko pojęta atrakcyjność danego miasta, składają się na to, czy będzie ono w stanie przyciągnąć największe talenty z innych lokalizacji. Globalizacja rynku pracy sprawia, że wybór firmy, w której chcieliby pracować najlepsi pracownicy, staje się wtórny wobec wyboru samego miasta, które jest przez nich najbardziej pożądane, jako idealne miejsce do życia. W podejmowaniu decyzji o wyborze lokalizacji biurowej w coraz większym stopniu będzie zatem uczestniczyły działy HR” – dodaje Wioleta Wojtczak z Savills.

Kto zostanie nową europejską stolicą biznesu?

Firma doradcza Savills wyłoniła pięć miast, które mają największe szanse w wyścigu o miano najlepszej stolicy dla biznesu. Analitycy zaznaczają jednak, że korony niekwestionowanego lidera, jakim jest Londyn, nie przejmie żadne pojedyncze miasto. Firmy będą dobierały lokalizacje indywidualnie, w zależności od czynników, które są dla nich najważniejsze. Niektóre miasta mogą jednak przyciągnąć większą liczbę relokujących przedsiębiorstw od pozostałych ze względu na swój potencjał.

Faworytem w pogoni za Londynem jest Amsterdam. Dzięki połączeniu przystępnych cen nieruchomości i atrakcyjności oferty kulturalnej miasta, jest on obecnie niezwykle atrakcyjną alternatywą dla młodych talentów. Na drugim miejscu znalazł się Dublin, dzięki wysokiemu poziomowi znajomości języka angielskiego i korzystnych regulacjach podatkowych. Pierwszą trójkę zamyka Madryt. Zaraz za stolicą Hiszpanii ulokował się Frankfurt, który m.in. dzięki lokalizacji Europejskiego Banku Centralnego jest szczególnie atrakcyjny dla firm z branży finansowej. Dopiero piąte miejsce zajął Paryż, który ze względu na swoją rozpoznawalność mógłby wydawać się naturalnym zastępstwem dla Londynu, ale traci w oczach przedsiębiorców ze względu na wysokie koszty nieruchomości, wysokie podatki oraz skomplikowane prawo pracy.

„Warszawski rynek biurowy ma ogromny potencjał, by na stałe zagościć w ścisłej czołówce kluczowych miast dla biznesu. Już teraz jesteśmy liderami w regionie, m.in. dzięki dużej dostępności wysokiej jakości powierzchni biurowych, niskim kosztom zakwaterowania pracowników i wysokiej jakości życia. Warszawa przyciąga najlepszych pracowników z całej Polski, ale by zagrozić pozycji liderów rankingu, musi najpierw być w stanie efektywniej rywalizować w walce o pozyskanie największych talentów również z innych krajów” – dodaje Tomasz Buras z Savills.

Metodologia badania
Badanie objęło 12 stolic europejskich: Amsterdam, Berlin, Brukselę, Dublin, Frankfurt, Londyn, Madryt, Mediolan, Moskwę, Paryż, Sztokholm i Warszawę. Metodologia oparta została na jednostce Savills Executive Unit (SEU), która pozwoliła porównać koszt zakwaterowania oraz koszt powierzchni biurowej w każdym z miast. Badanie przeprowadził Savills World Research, dział badań i analiz firmy doradczej Savills.